기획 및 타당성 분석 프로젝트의 특성 단 한번 수행하는 활동으로 항상 목적과 수행 방향을 가지고 있다.

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1 기획 및 타당성 분석 프로젝트의 특성 단 한번 수행하는 활동으로 항상 목적과 수행 방향을 가지고 있다.
이러한 수행 요소들은 상호 연관성을 가지고 있는 특성이 있다. 기획 및 타당성 검토 단계를 거쳐 최종적 수행 여부를 결정하는 중요한 단계 프로젝트를 수행하기 위한 가장 첫 단계인 개념구상과 계획단계 → 기획이라 함 기획된 프로젝트의 기획력은 타당성 검토를 통하여 구체화되고 사업의 성패를 좌우한다.

2 ◈ 기획 단계는 실체가 불확실하고 법적 제도화 되어 있지 않은 단계
기획단계 설계단계 시공단계 계약구매단계 유지관리 기획의 정의 ◈ 기획 단계는 실체가 불확실하고 법적 제도화 되어 있지 않은 단계 ◈ 부지의 답사 → 부지 자체의 현황, 부지 주변의 현황 파악 ◈ 법적 요건을 충족시킬 수 있는 계획설계 → 타당성 검토 → 프로젝트 수행 여부에 대한 의사 결정 과정 2. 타당성 분석의 정의 ◈ 타당성 분석이란 사업 초기 단계(기획단계)부터 미래의 가치를 포함하여 당해 프로젝트의 경제성을 평가하여 성공적인 사업으로 이끌기 위한 일련의 체계적 과정 ◈ 사업 계획서. 사업 타당성 분석 보고서

3 사업 기획 및 타당성 검토 업무 흐름도 기획단계 설계단계 시공단계 계약구매단계 유지관리 보유토지 정보 입수
토지 가격 및 입지 조건 조사 사업자금 운용 방안 결정 사업 규모 및 형태, 내용 계획 사업비용(자금)계획 사업수익 계획 NO 사업타당성 분석 사업 취소 YES

4 타당성 검토의 목적 및 절차 ◈ 타당성(생존성) 검토 목적 ◈ 타당성 검토 절차 기획단계 설계단계 시공단계 계약구매단계
유지관리 타당성 검토의 목적 및 절차 ◈ 타당성(생존성) 검토 목적 - 타당성 유무에 따라 당해 사업의 진행 여부 판단 결정 - 타당성 여부에 따라 다음 단계 진행 - 사업 초기 예측시 불확실성이 내재된 것에 대한 판단 ◈ 타당성 검토 절차 - 사업 개념 설정 - 분석 목표의 확인 - 사업계획서의 작성 - 시장 및 입지 분석 - 개발 기본 계획 수립 - 경제 외적 타당성 검토

5 타당성 분석의 내용 1 ◈ 개발 가능성 분석 ◈ 시장 분석 ◈ 개발 Concept 결정 및 건축 계획 기획단계 설계단계
시공단계 계약구매단계 유지관리 타당성 분석의 내용 1 ◈ 개발 가능성 분석 - 개발의 목표 설정 미시적, 거시적 사업 환경의 분석 - Trend 분석 관련 계획의 분석 ◈ 시장 분석 - 시장(상권)의 분석 경쟁지(사) 분석 - 고객 Needs 분석 Target Market 설정 ◈ 개발 Concept 결정 및 건축 계획 - 관련 법규의 검토 유사 사례 조사 - 업종/시설별, 수요의 타당성 검토 최적의 개발 규모 및 평면 결정 ◈ 사업 수지 분석 및 마케팅 계획 - 수입 및 지출 계획 수립 수지 분석(Cash flow) - 자금 조달 계획 수립

6 타당성 분석의 내용 2 기획단계 설계단계 시공단계 계약구매단계 유지관리 ◈ 사업 수지 분석 및 마케팅 계획
- 수입 및 지출 계획 수립 수지 분석(Cash flow) - 자금 조달 계획 수립 ◈ 사업 시행 계획 및 운영 관리 계획 - 사업 일정 계획 수립 인 허가 추진 계획 수립 - 입주 계획 공사 수행 계획 - 운영 주체 검토 운영 조직/인력 운영 계획 - 영업 계획

7 타당성 검토의 효과 ◈ 사업자 측면 ◈ 자금 측면 ◈ 조직 및 관리 측면 기획단계 설계단계 시공단계 계약구매단계 유지관리
- 사업 손익 예측 - 사업 우선 순위 결정 - 사업 추진 방향 및 장애 요인 파악 - 관련 사업과의 연계방안 모색 ◈ 자금 측면 - 소요 자금 규모 및 성격 파악 - 자금 조달 조건 및 범위 결정 - 자금 조달원 강구 ◈ 조직 및 관리 측면 - 사업 추진 조직 구성 계획 - 소요 인적 자원 예측 - 효과적 관리 시스템 설계, 위험요소 관리방안 강구

8 4. 타당성 분석의 중요성 기획단계 설계단계 시공단계 계약구매단계 유지관리 기획단계 기회비용 절감 범위 비용 영 향 력
사업 초기 단계에서의 기회비용 절감 효과 大 사업관리의 필요성 후반기의 전통적 방법에서의 기회비용 절감 범위는 小 유지관리 영향도 시 간

9 기획 단계의 업무

10 사업 관리 기획단계 설계단계 시공단계 계약구매단계 유지관리 ◈ 사업 관리 조직 구성
- 조직의 종류 : 기능, 직무, 라인 스텝, 매트릭스 조직 ◈ 사업관리 계획 - CM업무와 관련된 범위, 예산, 공사기간, 현장 여건, 기본적인 공사수행체계, 공사수행 방법, 절차 등의 내용 포함 - 최종 계획에 포함될 주요내용 사업개요, 주요일정계획표, 전체공정표, 품질 및 안전관리계획, 문서 및 정보관리 절차, 기구 조직 및 인원투입계획, 업무분장 등 CM이 확인할 내용 발주자의 목적과 요구사항 설계자의 목적과 요구사항 지역과 현장방문 예비프로그램 수립

11 사업비 관리 기획단계 설계단계 시공단계 계약구매단계 유지관리 ◈ 사업비 관리 - 기획 및 타당성 조사의 핵심 ◈ 투자 평가
- 재무 분석 프로젝트 성과의 확실성 - 경쟁력 조사 수익성 분석 - 외부 영향 분석 기술 분석 ◈ 자금 유출 예측 (Cash Flow Out) - 용지 매수 설계, 시공 및 기타 용역비 - 기계, 전기설비의 설계와 설치 - 운영 및 유지/보수비 ◈ 자금 유입의 예측 (Cash Flow In) - 운영에 따른 수입금 LCC 적용 CM이 확인할 내용 발주자의 목적과 요구사항 설계자의 목적과 요구사항 지역과 현장방문 예비프로그램 수립

12 일정 관리 기획단계 설계단계 시공단계 계약구매단계 유지관리
◈ 일정 관리는 품질, 안전, 환경에 직접적으로 영향을 끼치는 설계, 프로젝트 및 서비스 등과 관련된 공정을 파악하고 계획하고 관리하는데 목적 전체 공정표 (Master Schedule) 프로젝트 공정관리 계획서 작성 CMr 승인 및 의사결정 수정 보완 발주자 입찰 및 계약 상세도면의 작성 및 승인 시공활동의 수행 및 관리 프로젝트 인도 및 운전

13 일정 관리 기획단계 설계단계 시공단계 계약구매단계 유지관리 ◈ 전체 공정표 (Master Schedule)
전체 공정표에는 다음 사항이 포함되어야 한다 - 발주자의 승인 및 의사결정 - 하도급 입찰 및 계약 - 상세 도면의 작성 및 승인 - 시공 활동의 수행 및 관리 - 프로젝트 인도 및 시운전 ◈ 전체 공정표에 중대 오류 발생시 - 변경 Master Schedule을 발주자에게 제출 승인 요청 ◈ 주 공정표(주요 일정 계획표/Baseline Schedule) - 향후 전체 프로젝트의 진행 상황을 모니터링하고 평가하기 위한 기준 주공정표에 포함될 사항 관할관청에 대한 승인신청 주요장비 구매, 특이 자재 및 장비 구매 계획(도서의 작성 포함) 발주처의 승인 및 의사결정 하도급 입찰 및 계약 공사 기간 및 완료 시기 프로젝트의 인도 및 유지 보수 일정

14 품질 관리 기획단계 설계단계 시공단계 계약구매단계 유지관리
기획단계에서의 품질관리 계획은 전체 사업의 진행에 따른 주요 일정 계획을 수립 ◈ 품질관리의 목표 설정 - 발주자의 장기 목표 및 고객의 요구사항과 연관하여 작성 - CMr는 목표 달성을 위한 세부추진계획을 수립하여 실행 ◈ 품질관리 조직의 구성 ◈ 품질관리 계획수립 - 공사 여건 및 현장 자료 수집 ◈ 설계 도서 검토 계획 수립 - 검토 항목 : 시공성 검토, 시설시방 및 구조 검토, 설계 오류, 누락, 불명확한 부분 발췌 - 검토 순서 : 설계내용의 시공성 검토, 시설시방 및 구조검토, 설계오류, 누락 및 불 명확한 부분의 발췌 공사 여건 및 현장 자료 수집 내용 본 공사와 유사한 공종의 기시행 공사 기록 도는 자료의 수집 본 공사와 관련된 유관기관의 시설 설치 및 이전 계획 최근 조사된 현장 인근의 지형, 지질조사 자료, 기상 예측 자료 등 최근 조사된 현장 인근의 지상 또는 지하 지장물 현장 인근의 도로, 교통, 통신망 등

15 법규 타당성 분석 ◈ 국토 기본법 ◈ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ◈ 도시 개발법 ◈ 건축법 기획단계 설계단계 시공단계
계약구매단계 유지관리 법규 타당성 분석 ◈ 국토 기본법 - 국토개발의 기본 방향 및 지침 설명 (수도권정비 계획법 : 수도권의 정비 계획의 기본 방향 및 지침 설명 -과밀지역, 성장관리, 자연보존권역) ◈ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 - 광역 도시 계획 : 광역도시권의 장기발전 방향 - 도시 기본 계획 : 도시개발의 기본방향 설정 - 도시 관리 계획 : 지역,지구, 구역의 지정 및 변경 계획 기반시설의 설치, 정비, 개량에 관한 계획 지구단위계획구역의 지정 및 지구단위 계획 ◈ 도시 개발법 ◈ 건축법 - 건축허가 등 행정절차, 건축규모, 용도, 설비, 건축선, 규모, 건폐율, 용적율, 높이제한, 대지 분할의 제한, 기타… (공동주택의 경우 주택법, 관광호텔의 경우 관광진흥법….)

16 사업 수지 분석 기획단계 설계단계 시공단계 계약구매단계 유지관리 A – B = 사업 진행 여부 결정 종합 평가 사업 계획
토지비, 건설비 부대비, 판매비 기타비용 분양 수입금 - 분양가, 분양면적, 분양시기 손익계산서 사업수지 분석표 현금 흐름표 추정 재무제표 작성 기타 주변 여건 검토 A – B = 사업 진행 여부 결정 분양성 각종 RISK 종합 평가

17 계약행정 및 안전관리 ◈ 기획 단계의 의사 교환 체계 및 절차 수립 ◈ 발주자의 위임 및 CM의 업무 범위 결정
기획단계 설계단계 시공단계 계약구매단계 유지관리 계약행정 및 안전관리 ◈ 기획 단계의 의사 교환 체계 및 절차 수립 - 계약 당사자간의 책임 관계 - 정보 교환 체계 - 정보의 시급성 - 제약 조건 ◈ 발주자의 위임 및 CM의 업무 범위 결정 ◈ CM의 안전 조직 구성 업무 연락 접수된 서류의 처리 - 문서 관리 담당자 선정 - 접수된 서류는 접수 대장에 기록하여 고유 번호 부여 - 필요시 사본 배포 - 문서 담당자는 처리 과정을 추적 관리할 의무가 있다. - 부전지 필요시 활용 - 부전지는 중요한 기록으로 모든 서류에 첨부되어야 한다. 2. 접수된 서류의 처리 - 수신자 : 책임 조직의 상급자를 수신처로 한다. - 배포대상에는 항상 발주자가 포함되어야 한다. - 배포처는 많을수록 좋다. - 서두에 수신처, 발신처, 제목, 공사명, 문서번호 등이 기재되어야 한다. - 발송 서류에 기록 후 발송한다. 3. 유선 통화의 일반적 처리 원칙 - 중요 유선 통화내용을 통화기록부에 기록한다. - 기록부에는 날자, 시간, 개략 소요시간 및 통화자의 이름을 기록한다. -

18 기획단계 설계단계 시공단계 계약구매단계 유지관리 사업 수지 분석 예 사업 수지는 수입과 지출을 분석하여 사업의 타탕

19 사업수지 분석 ( 수입 ) ◈ 분양비 기획단계 설계단계 시공단계 계약구매단계 유지관리 - 분양 대금 - 임대수수료 건축 공사비
아파트 : 280만원 주상복합 : 400만원 오피스텔 : 3800만원 설계비 : 4만원~5만원 감리비 : 5만원 ~ 7만원 인입공사비 - 한전수탁공사비 :2만4천원/KW당(50m이내),12만원(거리m당) - 상수도시설 분담금 : 세대수*3.2인*0.35톤*1.25(할증율)*54만9천원/세대 - 가스설비시설 분담금 - 하수처리 원인자 부담금 미술품설치비 면적 산출 시 주차장, 기계실,전기실,공조실 제외 각종 용역비 - 교통영향평가 용역비 (25,000m2이상…. 5천~ 1억) - 환경영향평가 용역비 (25만m2 이상…. 5천~3억) -지구단위계획용역비 (20세대 이상 개발시…. 5천~3억) 보유 과세 - 재산세, 종합부동산세, 도시계획세, 지방교육세, 농어촌 특별세

20 분양가 결정 방법 기획단계 설계단계 시공단계 계약구매단계 유지관리 ◈ 공사 원가에 의한 분석법 (원가법)
- 토지비 + 공사비 + 분양 판매비 + 금융비 + 관리비 + 이윤 ◈ 비교 사례법 - 주변 경쟁 규모의 평균 분양(매매)가 + 보정치 ◈ 수익 환원법 - 대상 부동산의 운용에 대한 따른 장래 기대 수익을 토대로 부동산의 가격을 평가하는 방법 통상 3가지 방식을 적절히 혼합하여 분양가 결정 (Lee Seong Soo) 초기 단계에서는 비교 사례법으로 활용하여 의사결정 보정치 입지적 특성 : 접근성, 상권, 교육시설 등 개별적 특성 : 건물의 마감 수준… 시점의 특성 : 분양시기

21 사업수지 분석(지출 1) ◈ 토지비 ◈ 토지관련 비용 ◈ 도급 공사비 기획단계 설계단계 시공단계 계약구매단계 유지관리
- 매입원가 : 실 매입가 ◈ 토지관련 비용 - 취득세 : 취득 가액의 * 2.0% - 농어촌특별세 : 취득세액 * 10% - 등록세 취득가액의 2.0% - 교육세 : 등록세액의 20% - 채권매입비용 : 일반주택 : 연면적*1,300원/m2 공동주택 : 연면적 * 300~4,000 원/m2 - 중개 수수료 : 법적 적용율 : 취득가액의 0.3 ~ 0.9 % ◈ 도급 공사비 - 건축 공사비 - 설계/ 감리비 - 인입 공사비 - 미술장식품 설치비 : 표준건축비용 * 0.1~0.7%적용 (1만m2이상) - 철거비 건축 공사비 아파트 : 280만원 주상복합 : 400만원 오피스텔 : 3800만원 설계비 : 4만원~5만원 감리비 : 5만원 ~ 7만원 인입공사비 - 한전수탁공사비 :2만4천원/KW당(50m이내),12만원(거리m당) - 상수도시설 분담금 : 세대수*3.2인*0.35톤*1.25(할증율)*54만9천원/세대 - 가스설비시설 분담금 - 하수처리 원인자 부담금 미술품설치비 면적 산출 시 주차장, 기계실,전기실,공조실 제외 각종 용역비 - 교통영향평가 용역비 (25,000m2이상…. 5천~ 1억) - 환경영향평가 용역비 (25만m2 이상…. 5천~3억) -지구단위계획용역비 (20세대 이상 개발시…. 5천~3억) 보유 과세 - 재산세, 종합부동산세, 도시계획세, 지방교육세, 농어촌 특별세

22 사업 수지 분석( 지출2 ) ◈ 부대비 ◈ 판매비 기획단계 설계단계 시공단계 계약구매단계 유지관리
- 보존 등기비 각종 용역비 - 보유세 분양보증 수수료 - 대체 조성비 학교용지 부담금 - 과밀부담금 지역난방 부담금 - 기타 부담금 : 기반시설 부담금, 폐기물처리시설부담금 ◈ 판매비 - M/H 건립비 M/H 임차료 - H/H 운영비 분양대행 수수료 - 광고 홍보비 ◈ 기타 비용 - 예비비 - 중도금 이자 대납 - P/F 비용 (수수료, 신탁수수료) - 부가 가치세 - 금융 비용