제 7 장 재원조달.

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1 제 7 장 재원조달

2 개발금융의 원리 자기자본과 타인자본을 포함하여 개발사업에 소요되는 자금을 조달하는 것
개발사업 및 사업을 추진하는 주체에 제공하는 자금이라는 점에서 공급자 금융 개발사업의 수혜자 또는 최종 소비자에게 제공하는 수요자 금융과는 구별 약 3-4년의 기간 동안 건설에 필요한 전체 개발비용이나 일부에 대해 단기이자 지불공채(short-term interest-bearing loans)를 지칭하는 것으로 건축․교량금융 또는 건설금융 토지수용, 건설작업, 전문가 수수료, 마케팅, 자금 자체와 개발과정에 포함되는 임시비용

3 지분조달과 부채조달의 개념과 기능 민간의 부동산 개발시에는 통상 당해 프로젝트 총비용(total project cost)의 30-40% 정도 되는 막대한 자금이 선투입. 부동산개발금융이란 부동산의 매입과 개선을 통한 수익증대를 위해 자기자본과 타인자본의 적절한 구성으로 소요자금을 확보하는 것. 기업의 공개, 증자 등으로 발행주식수가 증대되면서 자금조달유입이 증대되는 지분조달(equity capital financing) 차입금, 채권발행 등으로 부채방식에 의해 자금유입이 일어나는 부채조달(debt capital financing)

4 지분조달 방식 신디케이션(Syndications)
- 부동산 프로젝트를 수행하는 공통적 목적을 위해 일반적으로 자신의 투자재원을 부동산 전문가의 전문지식과 결합시키는 투자가 그룹 모두까지 확대된 개념 Parnerships, Joint Ventures - 둘 이상의 동업자가 공동으로 사업 수행하고 이윤을 공동분배 (민법상 조합) - 2인 혹은 그 이상의 주체가 공동으로 전개하는 사업형태 - 기업과 경영활동상의 협력관계를 맺어 공동사업을 수행하는 조직

5 지분조달 방식 자금조달 수단별 장․단점 비교 자금조달수단 장점 단점 지분조달방식 - 원리금이나 이자의 상환부담이 없음
-자본시장의 여건에 따라 조달이 민감한 영향 -조달규모 증대로 소유주의 지분축소가 불가피 -중소기업의 경우 주식 공개매매, 유통시낭이 발달되지 않음 -기업가치 불안정으로 매매활성화에 한계점 존재 부채조달방식 -차입여건만 충족되면 손쉽게 차입가능 -기업의 이자비용에 대한 손비가 안정되어 금융비용절감이 가능 -원리금 상환부담 -과도한 차입비중은 기업재무구조를 악화시켜 부실확률, 부도확률을 증대시킬 수 있음 -중소기업의 경우 신용이 취약한 기업은 차입수단, 규모, 시기, 비용상의 애로 존재

6 부채조달 방식 부채조달 방식의 특징 자금을 빌려서 운전자금화하는 것으로 타인에게서 빌려 자금을 조달하는 경우에 발생하는 저렴한 이자비용과 조세효과 때문에 선호되고 있는 자금조달 방법 1. 레버리지 효과(leverage effect) - 지렛대 효과 - 재무레버리지 효과 - 타인자본 때문에 발생하는 이자가 지렛대의 역할을 하여 영업이익의 변화에 대한 주당이익의 변화폭이 더욱 커지는 현상

7 부채조달 방식 부채조달 방식의 특징 2. 자본조달순서이론(pecking order theory)
- 기업이 영업활동에 필요한 자금을 조달함에 있어서 그 원천에 대해 특정 우선순위를 가진다는 이론. - 기업은 역선택 비용이 적은 자본조달 원천부터 선택하게 되므로, 기업은 자금이 필요할 때에 내부유보자금, 부채조달, 마지막으로 주식발행을 선호한다. 3. 대리인 이론(agency theory) - 소유와 경영이 분리된 오늘날의 기업환경 하에서 수탁책임을 가지는 경영자들이 주체인 주주들이 원하는 기업가치의 극대화보다는 기업의 외형적 성장, 매출액의 극대화 혹은 경영자의 사적 이득을 추구함으로써 대리인 문제가 발생한다는 이론