발표 : KAB부동산연구원 조윤제 부연구위원

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1 발표 : KAB부동산연구원 조윤제 부연구위원
2016년 적용 개별주택가격 조사산정 지침 발표 : KAB부동산연구원 조윤제 부연구위원

2 목 차 I. 주택가격공시 개요 II. 주택가격 산정현황 III. 개별주택가격 조사계획/대상 IV. 주택특성조사
VI 기준 산정/정정

3 I. 주택가격공시 개요

4 I. 주택가격공시 개요 제도 도입배경 부동산 보유과세 강화 및 공평과세 실현을 위해 2005부터 도입 (’05년 이전]
- 시장거래관행에 부합하는 공시가격 산정 필요 - 시장가치에 근접한 공시가격 산정 필요 (’05년 이전] 토지(종합토지세) 건물(재산세) 국세청 기준시가 행안부 과세표준액 (’05년 이후] 주택(재산세) 토지+건물 일체가격

5 I. 주택가격공시 개요 주택가격 조사체계 조사대상(’15년 기준) : 총 주택 수 약 1,579만호
- 단독주택 약417만호(표준주택 약19만호 포함), 공동주택 약1,162만호 조사주체 및 방법   - 표준주택 - 개별주택 - 공동주택 국토교통부 장관 의뢰 감정평가사 조사 · 평가 중앙부동산평가위원회 심의 공시 지자체 공무원 조사 · 산정 감정평가사 검증 시군구부동산평가위원회 심의 공시 국토교통부 장관 의뢰 한국감정원 조사 · 산정 중앙부동산평가위원회 심의 공시

6 I. 주택가격공시 개요 표준주택 평가, 비준표 작성 및 개별주택, 공동주택가격 산정 절차 1단계 표준주택가격 조사·평가 2단계
주택가격비준표 작성 3단계 개별주택가격 산정 표준주택 선정 통 계 처 리 개별주택 특성조사 비교표준주택 선정 주택특성항목 비교 가격배율 추출 개별주택가격 산정 표준주택 특성조사 지역분석, 동일가격권 분석 동일가격권별 가격형성요인 분석 상관관계분석 다중회귀분석 표준주택 조사·평가 표준주택 특성조사 표준주택가격 조사·평가 가격균형협의 비교표준주택 가격 × 가격배율 ∥ 개별주택가격 시·군·구,소유자 표준주택가격 의견청취 주택가격비준표 표준주택가격 공시 소유자등 공람, 시·군·구 부평위 심의 및 결정·공시 국토교통부 시 · 군 · 구 국토교통부

7 I. 주택가격공시 개요 주택가격 조사 일정 (1) 조사대상주택 파악 : 2015. 11. 5 ∼ 11. 30
(2) 주택특성조사 : ∼ (3) 가격산정 : ∼ 2. 12 (4) 산정가격검증 (증가) : 2. 15 ∼ 3. 10 (5) 가격열람 및 의견제출(20일간) : 3. 15 ∼ 4. 4 (6) 의견제출가격 검증 : 4. 5 ∼ 4. 11 (7) 시․군․구 부동산평가위원회 심의 및 의견제출에 대한 결과통지 : 4. 12 ∼ 4. 18 (8) 결정자료 및 전산성과품 제출 : 4. 21 (9) 가격결정․공시 : 4. 29 (10) 이의신청(30일간) ∼ 5. 30 (11) 이의신청가격 검증 및 처리 : 6. 1 ∼ 6. 27 (12) 조정공시 : 6. 30

8 I. 주택가격공시 개요 주택공시가격 활용 주택시장의 가격정보 제공 공공기관이 그 업무와 관련한 자료로 활용
국세 : 종합부동산세, 양도세 과표, 상속세 및 증여세 과표 지방세 : 재산세, 취득세 과표 그 외 기초연금 등 - 기초연금, 지역 건강보험료, 기초생활보장, 청약가점제 무주택자 분류, 국민주택채권, 주택자금소득공제, 분양가상한제채권매입상한액 등

9 Ⅱ. 주택가격 산정현황

10 II. 주택가격 산정현황 표준주택 표준주택 선정원칙
- 개별주택가격의 산정 등에 활용할 수 있도록 선정 - 일반적이고 평균적인 단독주택 가격수준 및 그 변화 반영할 수 있도록 선정 - 표준주택을 균형있게 분포시킬 수 있도록 선정 - 인근주택의 가격비교 기준이 되는 단독주택을 선정 표준주택 분포기준 : 전국의 총 주택수를 기준으로 도시규모별 및 용도지역, 건물구조에 따라 차등 분포시킴 개별주택대비 표준주택 분포 현황 - ’15년 표준주택은 전체 개별주택의 4.55% 수준임 구분 ‘15년 총 주택 수 A=(B+C) ‘15년 개별주택 수 (B) '15년 표준주택 수 (C) 비 율(%) (C/A) 전국 4,172,241 3,982,322 189,919 4.55

11 II. 주택가격 산정현황 ’14년 표준주택 공시가격 변동률 ’15년 표준주택 공시가격 변동률

12 II. 주택가격 산정현황 표준주택가격의 개념 표준지 공시지가와 표준주택가격의 평가개념 비교
- 표준주택가격은 국토교통부장관이 매년 공시기준일(매년 1월1일) 현재의 가격을 조사· 평가하여 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 고시하는 표준주택의 ‘적정가격’임 * 적정가격 : 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격 표준지 공시지가와 표준주택가격의 평가개념 비교 구  분 표준지 공시지가 표준주택가격 평가대상 토지 주택(토지+건물) 효    력 거래지표, 지가산정, 평가기준 등 가격정보, 과세 기준가격 등 가격개념 적정가격 상정조건 나지상정(정착물이 없는 상태) 현황평가(정착물이 있는 상태) 건부감가여부 최유효이용 상정 건부 감가 및 증가 반영 가격수준파악 정착물과 분리된 지가수준 토지·건물 일체의 거래가격 수준 평가방식 3방식(비교, 원가, 수익)

13 II. 주택가격 산정현황 개별주택 개념 주택특성조사
전국의 단독주택을 대상으로 국토교통부장관이 매년 공시하는 표준주택가격을 기준으로 시장 · 군수 · 구청장이 산정하여 공시한 주택가격 주택특성조사 - 가격에 미치는 영향을 주는 주택특성 중 정확성과 효율성이 담보될 수 있는 항목위주로 특성조사 항목 설정 - 주택특성조사표에 따라 시/군/구 담당 공무원이 특성조사를 실시함

14 II. 주택가격 산정현황 주택가격비준표 작성 - 주택가격비준표는 표준주택을 표본으로 개발한 것으로, 표준주택의 가격과 주택특성을 다중회귀분석하여 추출된 주택특성별 가격배율을 행렬표(matrix)형태로 재구성한 것임 - 주택가격비준표 작성단위 : 시군구(비자치구 포함)별, 단위구역별, 용도지역별로 작성되며, 여기서 단위구역은 유사가격권의 읍·면·동을 그룹화한 것임

15 II. 주택가격 산정현황 ’15년 기준 개별주택가격 공시현황 - 2015년 4월 30일 기준 약 398만호 공시
- '15년도 개별단독주택 공시가격 변동률은 전국 평균 3.96%으로 전년도 상승률(3.75%) 보다는 높음 - 울산, 세종 등 전반적인 주택 매입수요 증가로 인한 주택가격 상승세와 일부 지역에서 개발사업 시행 및 진척 등으로 인한 주택가격 상승 및 기타 지역 간 공시가격 불균형성 해소 노력 등에 기인한 것으로 분석 전국 (작년) 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 세종 3.96 (3.73) 4.30 4.90 3.46 2.64 1.89 3.14 8.64 8.18 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 2.58 2.95 4.44 3.04 4.64 3.33 5.25 6.01 4.95

16 II. 주택가격 산정현황 ’15년 개별주택 가격수준별 분포현황 시도 총계 5천이하 5천초과 1억이하 1억초과 2.5억이하
2.5억초과 5억이하 5억초과 6억이하 6억초과 9억이하 9억초과 15억이하 15억초과 30억이하 30억초과 전국 3,982,322 1,893,466 867,504 804,881 329,928 37,085 35,313 11,195 2,589 361 수도권 971,498 108,164 148,597 410,706 232,946 27,486 29,893 10,926 2,471 309 광역시 631,588 154,768 241,826 188,912 39,557 3,599 2,780 95 36 15 시군 2,379,236 1,630,534 477,081 205,263 57,425 6,000 2,640 174 82 37

17 Ⅲ. 개별주택 조사계획 및 대상

18 III. 개별주택 조사계획/대상 개별주택가격 조사 법적 근거 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제16조 제2항
표준주택 조사평가 기준(국토교통부 훈령) “개별주택가격 조사산정 지침” (국토교통부 지침) 주택이란? 『주택법』 제2조 제1호 : “주택”이라 함은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분

19 III. 개별주택 조사계획/대상 조사대상 주택 개별주택 조사기준 국세 또는 지방세 부과대상 주택
관계법령에 의해 주택가격 산정에 개별주택을 이용하도록 규정된 주택 시장/군수/구청장이 관계 행정기관의 장과 협의하여 개별주택가격을 결정/공시하기로 한 주택 개별주택 조사기준 과세대상인가? 정기 : 기준시점 현황이 주택인가? 언제 신축, 증/개축 되었나? 조사누락주택 수시 : 재산세/취득세 신축(증축)주택 정정

20 III. 개별주택 조사계획/대상 조사대상 비교 준주택 조사대상에서 제외 고시원/독서실 “주택법”제2조 1의2 준주택에 해당
구분 산정가격 검증 의견제출 의견제출 검증 공시결과 통지 이의신청 이의신청 검증 비고 A 1월1일 기준 주택 ○ B 6월1일 기준 주택 C 조사누락 주택 × D 1.1이후 신축주택 E 1.1이후 용도변경 필지분할 등 F 정정대상 주택 검증은 선택 준주택 조사대상에서 제외 고시원/독서실 노인복지주택 “주택법”제2조 1의2 준주택에 해당 -> 개별주택가격 조사대상 제외 오피스텔 (추가) 기숙사 다만, 대장과 달리 사실상(현황상) 순수 주택으로 사용하고 있는 경우 -> 예외적으로 조사대상 포함 가능

21 III. 개별주택 조사계획/대상 고시원 및 독서실 폐가 및 공가 폐가 공가(빈집)
영업용 고시원 및 도서실 -> 조사대상 제외 폐가 및 공가 폐가 -> 조사대상 제외 공가 -> 조사대상 포함 ☞ 폐가와 공가 구분 모호? -> 부분적인 수선으로 장기간 독립된 주거행위 가능 여부 폐가 공가(빈집)

22 III. 개별주택 조사계획/대상 사원아파트 일반건축물대상 등재 시 -> 조사대상 포함

23 III. 개별주택 조사계획/대상 개별주택가격 조사원칙 평가 기준일 준수 : 2016년 1월 1일
행정구역 개편 반영, 용도지역 변경(12월말 까지만 반영) 조사일정 준수 : 의견제출 기간(20일), 이의신청기간(30일) 조사담당인력 교체 자제 조사업무의 전문성 및 일관성 유지 위해 타부서 전보 제한 조사반 편성 철저 체계적인 조사반 구성, 적정 조사인원 확보/조사요원 교육 철저

24 III. 개별주택 조사계획/대상 조사대상주택 확인 철저 (’16년 자료생성)
조사누락 : 신축누락, 용도변경(상업용->주거용) 누락 조사대상 아닌 주택 포함 : 멸실주택, 폐가주택, 용도변경(주거용->상업용) 건축물관리대장 & 철저한 현장조사 기초로 조사대상 작성 2016년 1월 중순 조사대상 최종 재점검, (∵신축주택, 용도변경주택 전산자료 정비에 일정기간 소요) 조사대상 파악시 순수 비주거용 건물, 멸실주택 포함여부 체크

25 Ⅳ. 주택특성조사

26 Ⅳ. 주택특성조사 주요 주택특성조사 일단지/특수유형주택 구분 : “1”
『건축법』 제2조 제1호  1. “대지”란 「지적법」에 따라 각 필지(필지)로 나눈 토지를 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 토지는 둘 이상의 필지를 하나의 대지로 하거나 하나 이상의 필지의 일부를 하나의 대지로 할 수 있다. 인접필지와 주택부속토지가 용도상 불가분관계인 경우 지목 전/임야 전용(정원 등) -> 불법성 파악 후 조사대상 포함

27 Ⅳ. 주택특성조사 정원, 주차장                                          <1-1>    도 로 전용사도 <1-2>

28 Ⅳ. 주택특성조사 대지면적, 산정대지면적 대장상 대지면적 : 토지(임야)대장, 건축물관리대장, 과세대장 산정대지면적
토지대장 vs 건축물대장 면적 차이 -> 도시계획시설 면적, 건축선 후퇴 대지면적에 사도 포함 (6)대지면적(㎡) (6)-①산정용 대지면적(㎡) 토지 (임야)대장 건축물 관리대장 재산세 과세대장 적용방법 구분 면적 360.21  360.21 355.23 360.2  01 토지(임야)대장 02 전용허가면적 03 건폐율 역산 04 개별법규정 05 기타

29 Ⅳ. 주택특성조사 공시지가 주택공시가격 특성조사시 유의사항
주택의 토지특성이 공시지가의 특성과 다른 경우 발생 항상 별도 조사 실시 공시지가 (필지 기준, 나지상정) VS 단독주택 (대지 기준, 현황평가) 공시지가 주택공시가격 1-1, 대 (소한, 사다리) 1-2, 임 (소한, 삼각형) 대표지번 : 1-1, 대 (소한, 부정형) 1-3, 전 (맹지, 부정형)

30 Ⅳ. 주택특성조사 공시지가 주택공시가격 나지상정의 공시지가와 현황평가의 주택가격은 가격수준이 상이함
필지단위 공시지가와 대지단위 주택공시가격은 가격수준이 상이할 수 있음 1-1, 전, 3,000m2 이용상황 : 전 공시지가 : 10만원/m2 1-1, 전, 250m2 주택공시가격 토지단가 : 30만원/m2 공시지가 주택공시가격

31 Ⅳ. 주택특성조사 건물구조 공부상 구조와 실제구조가 상이할 경우 실제구조를 조사함
공부(건축물관리대장 및 재산세과세대장)수정사항을 반영하여 실제건물구조를 기재함 조립식판넬조/슁글 목조/슬레이트

32 Ⅳ. 주택특성조사 건물지붕 주건물의 건물지붕이 여러 개일 경우 면적이 넓은 지붕 순으로 기재함
경사 슬라브위 기와, 슁글 등 슬라브가 마감상태가 아니고 지붕틀을 의미하는 경우에는 실제 마감재를 기준으로 기재함 지붕의 정의 및 사진는 표준주택 신축단가표 참고

33 Ⅳ. 주택특성조사 ’16적용 제도개선 사항 기타제한(구역 등) : 기타 “비오톱” 항목 신설 : 강력한 행위제한
구 분 전산 코드 약자 기재방법 제한구역 010 제한 공원구역 020 공원 접도구역 030 접도 하천구역 040 하천 상수원보호구역 050 상수 수변구역 060 수변 특별대책지역 070 특별 문화재보호구역 080 문화 군사기지및군사시설보호구역, 비행안전구역 090 군사 군사시설보호구역 시가화조정구역 100 시가 전원개발사업구역 120 전원 농공단지 130 농공 허가구역 140 허가 지구단위계획구역 150 지구 수산자원보호구역 160 수산 도시자연공원구역 170 도공 학교환경위생정화 구역 180 정화 친수구역 190 친수 공항소음대책지역 200 소음 비오톱 210 비오 기타 990 ’16적용 제도개선 사항 기타제한(구역 등) : 기타 “비오톱” 항목 신설 : 강력한 행위제한 비오톱(생태서식공간) : 각 지방자치단체가 조례에 의하여 ‘비오톱’으로 지정한 구역으로서 토지이용계획 확인서에 등재된 구역”

34 Ⅳ. 주택특성조사 ’16적용 제도개선 사항 2. 기타제한(구역 등) : 기타 정비구역 “지구단위계획구역”으로 조사 (의제반영)
1. 용도지역이나 용도지구를 대통령령으로 정하는 범위에서 세분하거나 변경하는 사항 1의2. 기존의 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한을 대체하는 사항 2. 대통령령으로 정하는 기반시설의 배치와 규모 3. 도로로 둘러싸인 일단의 지역 또는 계획적인 개발·정비를 위하여 구획된 일단의 토지의 규모와 조성계획 4. 건축물의 용도제한, 건축물의 건폐율 또는 용적률, 건축물 높이의 최고한도 또는 최저한도 5. 건축물의 배치·형태·색채 또는 건축선에 관한 계획 6. 환경관리계획 또는 경관계획 7. 교통처리계획 8. 그 밖에 토지 이용의 합리화, 도시나 농·산·어촌의 기능 증진 등에 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항 2. 기타제한(구역 등) : 기타 정비구역 “지구단위계획구역”으로 조사 (의제반영) 「도시 및 주거환경정비법」에 의해 “정비구역”의 지정 또는 변경지정에 대한 고시가 있고 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제52조 제1항 각호의 1에 해당하는 사항>

35 Ⅳ. 주택특성조사 ’16적용 제도개선 사항 3. 기타제한(구역 등) : 도시·군계획시설 도로구역 “도로”로 조사 (의제반영)
「도로법」상 ‘도로구역’은 토지의 이용을 도로로 사용하기 위한 계획적인 행위제한의 성격과 「도로법」 제29조의 도시·군계획시설 의제사항을 근거하여 “기타제한(구역 등) : 도시·군계획시설”항목에 포함하여 “도로”로 조사 궤도 “철로”로 조사 (의제반영) 철도와 궤도는 다른 도시계획시설이기는 하나 교통시설로 사실상 유사한 성격을 지니고 있고 그에 따른 행위제한도 유사할 것으로 판단되므로 도시계획시설 궤도를 철도로 조사 "궤도"란 사람이나 화물을 운송하는 데에 필요한 궤도시설과 궤도차량 및 이와 관련된 운영ㆍ지원 체계가 유기적으로 구성된 운송 체계를 말함

36 Ⅳ. 주택특성조사 ’16적용 제도개선 사항 4. 동일 층에 2이상 건물구조 기재시 건물구조별 가격반영
건물구조별 면적조사 및 가격산정 동일층에 2개 이상의 구조가 있는 경우 각각의 구조에 따른 면적을 기재하도록 지침 개정하되, 실제 구조별 면적조사의 어려움 등을 고려하여 건축물대장 또는 재산세(과세)대장에서 확인할 수 있는 경우에만 별도 기재 건물구조별 면적을 기재한 경우 건물구조별 면적비율에 따라 각각 산정

37 Ⅳ. 주택특성조사 ’16적용 제도개선 사항 5. 공시구분 국공유지의 국공유주택 세부조사항목 신설 내용 전산 코드 기재방법
공시주택 공시 미공시주택 1 미공시 국공유지상의 사유적법건축물 2 건물공시 국공유지상의 사유불법건축물 3 국불미공시 국공유지상의 국공유건축물 4 국공유미공시 기타미공시 9 5. 공시구분 국공유지의 국공유주택 세부조사항목 신설 건축물 토지 국․ 공유 건축물(주택) 사유 건축물(주택) 적법 불법(무허가) 국․공유지 내용 조사대상 제외 국유지상 적법건축물 국유지상 불법건축물 공시구분 기타미공시 건물공시 국불미공시 사유지 조사대상 여부 시군구 판단 공시주택 미공시 원칙이나 공시가능 공시 미공시(1) 원칙이나 공시(0)가능

38 Ⅳ. 주택특성조사 ’16적용 제도개선 사항 6. 필로티 조사 및 산정방법 개선
부속용도와 필로티 구분조사, 필로티 면적 주거용와 비주거용으로 구분하여 조사 부속용도와 필로티 면적을 각각 산정

39 Ⅴ. 비교표준주택 선정

40 V. 비교표준주택 선정 용도혼합 표준주택 선정 확인, 용도혼합 표준주택과 연계하여 비교대상 선정
가급적 동일 도로명 혹은 도로등급에서 선정 고급주택단지 권역내에 표준주택 선정 권고, 고급주택간 비교

41 V. 비교표준주택 선정 표준주택 선정 및 특성변경 유의 표준주택 선정 : 개별주택가격 산정의 시작
표준주택 교체 및 변경 : 시/군/구 의견 적극 반영 표준주택 현장조사에 감정평가사와 동행/ 긴밀한 협의 표준주택 교체 혹은 변경시 후속조치 표준주택 교체 : 비교표준주택 교체 점검, 개별주택가격 검증 유의 표준주택 삭제 : 비교표준주택 신규 선정, 개별주택가격 검증 철저 표준주택 특성변경 확인 특성변경으로 비준표 가격배율 추가 적용 혹은 미적용 발생

42 Ⅵ. 6.1기준 개별주택 산정/정정

43 VI. 6.1기준 산정/정정 6.1 기준 산정 대상 분할, 합병 주택 누락주택 -> 6.1 기준 조사대상이 아님
신축, 중축, 개축, 재축, 대수선 주택 용도변경 주택 사유화된 주택 부분멸실 주택 공동주택이 단독주택으로 바뀐 경우 누락주택 -> 6.1 기준 조사대상이 아님 표준주택 분할/합병/신축 -> 추가산정 대상 - 신축 : 인근 표준주택 이용 - 증축 : 당해 표준주택 이용 가능

44 VI. 6.1기준 산정/정정 정정 개념 : 개별주택 산정과정상 명백한 오류 발생시 정정하는 것 대상
기 공시된 주택공시가격의 산정과정에서 위산, 오기, 비교표준주택 선정 착오 발생 주택 소유자 의견청취 및 공시절차를 거치지 아니한 주택 특성조사 착오 주택 비준표 적용 오류 주택 정정사유 발생시 지체없이 정정

45 VI. 6.1기준 산정/정정 공시취소 대상 멸실주택을 공시한 경우(2015. 1. 1 이전 멸실신고 주택)
폐가주택을 공시한 경우 대장상 주택 불구 실제 비주거용 부동산인 경우를 주택공시한 경우 절차 : 정정절차 준용 지방부동산평가위원회 심의 혹은 직권 정정 관할 세무서 통보

46 기타 공지사항

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52 - 감사합니다 -