도시 · 지역경제 주택시장과 주택정책 2016 년 1 학기 한성대 경제학과

1 주택의 특성  주택 특성은 이질성 · 내구성과 높은 거래비용  주택품질의 사다리 주택은 내구성이 강한 물리적 공간 시간경과에 따라 품질과 가치의 감 가상각 진행  주택의 편익과 비용 주택 사용의 편익 극대화 주택의 품질 · 관리 · 퇴출 총편익 총비용 한계편익 한계비용

2 주택의 특성  주택품질 유지비용의 증가는 주택의 퇴출을 초래 한계비용과 한계편익 ( 자산가치 + 주거서비스 ) 의 상대적 크기에 따라 퇴출 여부 결정  주택 퇴출의 유형 폐쇄 (boarding up) 용도전환 (conversion) 유기 (abandonment) 주택의 품질 · 관리 · 퇴출

3 주택의 특성  주택의 유기와 보유비용  주택 유기의 외부효과 유기된 건물은 도시의 쇠퇴와 여러 가지 도시문제를 야기 인근 지역의 주거 쾌적성 (amenity) 하락으로 인한 주변 주택의 외부불경제 초래 Broken Window 효과 주택의 품질 · 관리 · 퇴출

4 주택의 특성  주택은 상이한 묶음의 주거서비스를 제공하는 이질적 개별 상품 크기, 위치, 형태, 주변공간 및 이웃, 편익시설 등 주택 거주가구의 특성  Hedonic Approach 주택의 시장가치를 결정하는 다양한 요인의 분석 HP = α + β i X i + γ j Y j X i : 주택의 특성 Y j : 거주가구의 특성 주택의 이질성

5 주택시장  주택의 노후화, 주거비부담능력 향상, 가구구성 변화는 주거이동 filtering 초래  Filtering 의 경로와 주거서비스 후생의 증가 노후주택에서 새로운 주택으로 이동 더 많은 주거서비스의 추구  선순환 Filtering 의 추진정책 신규공급주택에 대한 보조금 지원 소득 증가 ⇒ 고소득층의 주거상향이동은 저소득층 주거상향이동을 초래하는가 주택시장의 Filtering

6 주택시장  주택수요 - 가구의 주거서비스를 결정하는 요인 HD = f(R, Y, Z) R : 주택의 상대가격, 가격기대 Y : 소득 Z : 가구특성 주택수요의 소득탄력성과 가격탄력성  금융, 세제의 주택수요 영향 주택구입 · 임차자금대출 주택거래 및 보유과세 주택시장의 수요 · 공급

7 주택시장  주택공급 - 주택건설을 결정하는 요인 HD = HS + △ HS △ HS = f(P, C) P : 주택가격 C : 건설비용 주택공급의 가격탄력성  금융, 세제의 주택공급 영향  신규주택공급의 유형 신축 재개발, 재건축 주택시장의 수요 · 공급

8 주택시장  신규 주택수요 및 주택공급시장 ※ 재고주택시장 – 주거서비스의 수요와 공급  주택수요 변동과 주택공급 변동의 차이 신규공급시장과 재고시장 신규공급 신규수요 주거서비스수요 주거서비스공급 가격 거래량 재고

9 주택시장  주거점유형태 : 자가소유와 임차거주  주택사용자비용 UC = f(HP, C, △ HP) C : 주택사용에 따른 비용 △ HP : 주택가격상승률 주택가격 변동의 영향  주거점유형태의 선택 가구특성의 점유형태 결정요인 ※ probit 모형, logit 모형 주거점유형태의 선택

10 주택정책  주택시장의 효율성 제고 주택은 사회적 가치재 (merit goods) 이며 사회적 자본 주거안정은 노동생산성과 사회안정성을 향상 주택소비의 외부경제효과  주택시장의 공평성 유지 소득의 재분배 소외계층의 사회구성원 유도 ⇒ 주택정책의 물적 지원과 인적 지원 주택정책의 필요성

11 주택정책  수요자 지원 – 주거비보조와 소득보조 주거비보조 소득보조 주거비보조 여타재화소비 주거서비스소비 예산선 무차별곡선 U1 U2 i j k U3 ikj

12 주택정책  공급자 지원 – 건설비용과 임차료보조 건설자금 금리경감 세금감면 주거비보조 여타재화소비 주거서비스소비 예산선 무차별곡선 U1 U2 i j k

13 주택정책  임대료 규제의 시장효과 임대사업자의 소득을 임차인에게 재분배 장기적으로 임대주택의 공급감소, 주거서비스의 질적 하락  임대료의 규제방식 임대료 상승을 물가변동 등과 연동 임대주택공급자 지원에 의한 임대료 규제관리 ⇒ 주거비보조의 주거서비스 향상효과 ⇒ 임대주택의 공급감소 부작용 억제 임대료 규제

14 주택정책  대출이자 소득공제의 시장효과 주택소유가구의 가처분소득 증가 누진세율에서 고소득층 주거수요의 가속적 증가  주택소비의 사적 비용과 사회적 비용 주택소비 증가의 한계편익과 다른 투자의 기회비용 주택자금대출 지원의 외부경제효과 주택자금 대출이자 지원

15 주택정책  공급가격 규제로 주택구입 접근성 제고  주택구입자격의 우선순위 설정  공공임대주택의 건설 · 공급 확대  대규모 택지개발과 재개발 · 재건축 활성화  주택금융의 확대  주택시장에 대한 직간접적 개입 주택정책의 주요 내용

16 주택정책 주택정책의 성과 만성적 주택부족문제 해결을 위해 1990 년 전후 주택 대량공급 추진  2010 년 주택보급률 102%, 인구천명당 주택수 364 호  주택수급불균형이 심한 수도권 중심의 공급 확대  주택 200 만호 건설계획 (1989~1993)  수도권 5 개 신도시개발

17 주택정책 주택정책의 성과 주거상향 이동, 주택개량을 통한 주거상태 개선 저렴한 분양주택 공급 및 임대주택 공급 최저주거기준 도입 자가소유촉진과 주거상향이동 생애최초주택구입 지원 주택거래비용의 경감 : 양도소득세, 취득세