2009년 건설산업 전망 전략기획 part 2009. 2. 16

건설산업을 둘러싼 불확실성 건설산업의 불확실성은 지속되고 있고 국내건설업체는 ‘세계경기침체’와 ‘금리 및 재정정책효과’의 두가지 요소에 따라 영향을 크게 받는 상황임. 이에 따라 시나리오를 상정하고 각 시나리오에 따른 사업전략을 수립할 수 있도록 해야 함 세계경기침체 단기지속 - 해외분야 선택적 공략 추진 - 기존사업 수익성 관리 - 적극적인 사업기회발굴 - 신규분야에 대한 공격적 사업 추진 A형‘절반의 성공?’ B형‘새로운 성장의 기회 기존사업 수익성 악화 해외건설관련 분야 (플랜트, IA, 건설IT, ENG) 기회 확대 기존사업 영향력 확대 신규분야 (IA, 건설IT, SOC관련사업) 기회 발굴 확대 해외사업기회 확대 (플랜트 등) 금리/재정 정책효과 부정적 금리/재정 정책효과 긍정적 기존사업 수익성 악화 신규분야 (IA, 건설IT, ENG) 기회 상실 가능성 중대형 건설사, 전문건설업 등 전반적인 건설업체 생존 위협 (일본건설업 잃어버린20년반복) D형‘극도의 혼란 지속’ C형‘생명연장’ 기존사업 확대되지 않고 유지되는 수준 부분적 신규분야 (IA, 건설IT, ENG) 기회 발생 해외 분야 기회 축소 - 수익성 위주 생존과 관련된 사업을 유지하고 수익성 없는 사업 축소 - 기존사업 수익성강화 - 니치마켓 위주 시장 공략 세계경기침체 장기지속

2009년 건설수주 및 투자 전망 정부의 공공 SOC 투자 확대에도 불구하고, 민간 주택·부동산 시장 위축세가 지속되면서 ’09년 국내 건설수주는 ’08년보다 5.0% 감소할 전망이며, 건설투자는 사실상 제자리 걸음 예상 • ’09년 경제성장률을 2%대 중반으로 가정, 건설수주는 104.5조원, 건설투자는 118.6조원 전망 ’09년 건설수주 전망 ’09년 건설투자 전망 99.4 107.3 127.9 110.0 104.5 5.2 7.9 19.2 -14.0 -5.0 90 100 110 120 130 '05 '06 '07 '08(E) '09(E) -20 -15 -10 -5 5 10 15 20 25 (조원) (조원) (%) 130 2.0 1.5 118.8 118.6 120 117.5 117.3 118.2 1.3 투자 (좌) 1.0 110 0.5 0.3 증감률(우) 0.0 100 -0.2 -0.2 -0.5 -0.5 90 -1.0 '05 '06 '07 '08(E) '09(E) 공공 SOC 투자 확대* SOC 예산 26.7% 증액(+5.2조원) BTL 사업 32.1% 증가(+ 1.6조원) 내수 부진에 따른 민간 투자 위축, 주택·부동산 시장 침체 기저효과(base effect)로 하락세 완만 공공건설 민간건설

공공건설시장 전망 최근 5년간(’04-’08) SOC 투자 증가율을 전체 재정 증가율 7.0%에 못 미치는 연 2.5% 수준이었고, ’07년 공공 수주 물량은 37조원으로 전체 국내 수주물량 128조원의 약 29%에 불과 ⇒ 이명박 정부는 경제난국 극복을 위해 SOC 투자확대 추진 기대(전세계 각국 정부도 마찬가지) ’04-’08년 SOC 투자현황 ’07년 건설수주 현황 (단위: 조원, %) 구분 '04 '05 '06 '07 '08 증가율 SOC 17.4 18.3 18.4 19.2 2.5 국가재정 196.2 209.6 224.1 238.4 257.3 7.0 민간투자 1.8 3.1 4.5 6.1 7.5 42.9 ’07년 국내 수주액 128조원 공공 37조원(29%) 민간 91조원(71%) 토목 21.9 건축 15.1 토목 14.3 건축 76.6 *민간투자는 BTO, BTL 투자를 의미 *공공 발주: 국가 SOC 투자 + 지자체 + 공기업 인식의 전환 이명박정부의 정책방향 SOC 스톡 선진국 대비 부족 OECD 평균 대비 도로 67%, 철도 40% 수준 혼잡비용 등 사회경제적 비용 발생(연간 170조원, GDP 22%) 재정투자 미흡: 기존 사업 공기지연 불가피 교통수단간, 지방·도시간 투자배분 불균형 SOC 재정투자 확대 완공 위주 투자를 위해 계속비 확대 및 민간 선투자 활성화 Land Bank 도입으로 SOC 용지의 적기 공급 철도, 지하철, BRT 등 대중교통시설에 대한 투자 강화 광역경제권 선도 프로젝트 추진

SOC 투자방향 정부의 ’09년 SOC 투자는 1) 완공 위주 집중 투자, 2) 고유가 대응 대중교통 활성화 및 수송효율 제고, 3) 기업 지원 기반시설 조기 확충, 4) 광역경제권 선도프로젝트 본격 지원 등 4대 원칙하에 추진 SOC 투자방향 및 주요 내용 완공 위주 집중투자 대중교통 활성화 및 수송효율 제고 재정투자 확대 계속비 사업 철도·건축공사 등 확대하여 민간 선투자 활성화 (0.3 → 2조원 수준) 토지비축(land bank)에 따른 보상비 절감분 완공 투자 활용 (0.3조원) 전철망, BRT 등 대중 교통수단 확충 저상버스, 광역버스정보시스템 등 구축으로 편의성 향상 철도·전철역 환승체계 개선으로 대중교통 이용율 제고 광역권 선도 프로젝트 본격 지원 기업 지원 기반시설 조기 확충 7X9 국가기간망, 철도망, 국제공항·항만 등 30대 핵심사업을 국책사업으로 지정·관리 재정, 공기업 투자, 민간자본 등 가용재원을 충분히 활용, 향후 5년간 50조원 집중 투자 국가재정운용계획 및 광역경제권발전계획 반영 및 적기 지원 복합화물터미널, 물류단지, 연계 국도·철도망 지원 확대 산업단지 진입도로 적기 완공 지원 (4.2 → 5.9천억원) 항만물류기업 지원을 위한 배후부지, 기반시설 지원 부산·광양항 배후단지 공급: ’08년 337만㎡ → ’11년 853만㎡

주택시장 전망(종합) ’09년 주택시장은 주택가격, 수급 및 구매력 등 모든 측면에서 하향 조정국면 지속 전망 • ’09년 하반기에 글로벌 금융위기가 해소되더라도 실물경제의 침체와 높은 실업률, 소득· 소비·투자 및 수출 급감 등 수요기반 붕괴로 부동산 가격은 향후 1~2년간 하향 조정 예상 신규 입주물량이나 인허가 실적만을 주고 주택공급이 줄어든다고 판단할 것이 아니라, 미분양 및 분양권 물량과 같은 재고(stock)주택도 주택공급으로 인식 필요 주택수요기반의 회복은 국내만이 아니라 글로벌 경제회복과 직결되는 과제 주택수요 국내경제 성장률 ’09년 국내 경제성장률은 0%대에 그칠 것으로 전망되고 있어, 가계소득 증가에 의한 주택수요 진작 효과는 거의 없을 것으로 예상 2월 16일자로 정책금리를 추가로 인하하여 2%대 까지 하락하고 대출금리가 하락 했음. 은행의 자금경색 문제가 풀리는데 기여했으나, 아직 유동성 증가로 이어지지 않고 있음 대출금리 강남3구를 제외한 수도권 전 지역이 투기지역에서 해제됨에 따라, LTV가 완화되고 DTI 규제를 받지 않게 되어 수요회복에 다소 긍정적인 효과가 예상되지만, 은행도 유동성 부족으로 당분간 대출에 소극적일 것으로 보이며, 추가 금리 인하가 이루어져야 수요회복에 실질적인 도움 예상 대출규제 주택공급 재고주택 미분양과 전매제한에서 풀린 분양권 물량도 재고주택으로 인식해야 하며, 당분간 저가 매도 물량이 증가할 것이기 때문에 주택가격은 상당기간 하향 조정 예상 민간의 신규 공급물량은 크게 감소하고 공공 신규물량만 증가 전망, 정부의 9.19 중장기 주택공급 로드맵에 따라 신규주택 공급이 진행될 경우 미분양 물량과 분양권 물량 누적에 따른 초과공급 현상 지속 신규주택

국내 주택가격 지수 추이 국내 주택가격은 2007년 들어서면서부터 본격적으로 조정 받고 있으며, 이러한 하락 조정 국면이 장기화 될 것인지, 외환위기 때와 같이 단기에 회복될 것인지에 대한 기대 혼재 강남아파트는 실질가격을 기준으로 할 때, 외환위기 당시 약 1년간 23.4% 급락한 후, 2007년 1월까지 약 8.3년간 177% 상승했다가 2007년 1월 이후 지금까지 약 7% 하락 한국 실질 아파트 가격 추이 IMF사태 직전은 장기간의 주택가격 하락세가 상승세로 반전하던 시기  ’97년 말 IMF사태로 주택 가격 폭락 후 급증세 지속  ’07년 1월 이후 글로벌 금융위기가 아니더라도 순환주기상 가격하락 국면 진입 글로벌 금융위기로 급락 후 장기 하락세 지속 73.8%↑ 49.6%↓ 177%↑ 7% ↓ 3.8년 7.7년 8.3년 자료: 국민은행, 통계청

주택가격의 추가 하락 향후 주택가격 하락의 정도를 가늠하기는 어려우나, 가격하락 압박요인이 강하고 ‘구성의 오류’가 발생할 경우 주택가격 급락 우려 현실화 구성의 오류(Fallacy of Composition) : 경제주체가 합리적 판단에 따라 내린 결정이 사회 전체적으로 부정적 결과를 가져오는 것으로, 내가 먼저 팔아 손실을 최소화하겠다는 생각(합리적 판단)으로 일시에 매물을 쏟아내게 하고 금융기관 또한 대출회수 압박을 강화시키면서 부동산 가격 급락(부정적 결과) 초래 가격 하락 압박요인 버블 붕괴 과정 특히 최근 들어 전세가격 마저 하락하고 있어, 주택가격 급락 가능성 증대 전세가격이 하락할 경우 역전세난 문제 대두  재테크형 주택 보유 비용 증대  주택 보유 매력 상실 투자자금의 급격한 이탈  주택가격 추가 하락 소비 회복 기대감 약화 실업률 증가 및 가계소득 감소 가계부채 부담 증가 투자수익률 저하 주변환경의 불안정성 매도/매수자 힘겨루기 경기침체 가능성 증대 내수부진 및 경기회복 지연 세계 경기 경착륙 우려감 급매물 증가 집값 하락 전세가격 변화율 주택시장내 여건 악화 거래부진/미분양 아파트해소지연 금융권의 보수적 가계대출 정부의 주택공급 확대 지속 추진 집값 추가 하락 본격적인 거품 붕괴

부동산 PF대출 위험 글로벌 금융위기로 국내 금융기관들의 자금조달 비용이 증가하여 건설자금 공급 축소 내지 자금 상환요구 증가 → ’09년 상반기까지 건설업계의 유동성 위기 심화 요인으로 작용 부동산 PF 유동화 증권 연간 발행규모 등급별 부동산 ABCP 만기도래 추이 (천억원) 2008.12월 만기도래 약 1조원 (단위: 조원) 64.8% ABCP 비중 89.4% 38.6% 08.7 09.1 09.7 10.1 10.7 *자료: 한국신용정보 *자료: 대우증권 부동산 PF유동화 증권 발행액은 약 11조원으로 그 중 ABCP가 9.9조원으로 89.4%차지 PF ABS 발행은 2006년까지 높은 성장세 후 금융감독당국의 발행규제 강화조치와 미분양 증가에 따른 신규 발행 물량 감소로 2007년 들어 크게 감소 2008년 12월에만 부동산 ABCP 만기도래액이 1조원에 달하고, 투기등급의 금액이 커 우발채무 발생 가능성 증대 2009년 3, 4월에도 PF ABCP 만기 도래 금액이 커 부동산 PF발 시장불안 지속

건설 시장의 악순환 글로벌 금융위기로 국내 금융기관들의 자금조달 비용이 증가하여 건설자금 공급 축소 내지 자금 상환요구 증가 → ’09년 상반기까지 건설업계의 유동성 위기 심화 요인으로 작용 건설시장 악순환 구조 건설사 도산 급증 - 중소건설사 도산 - 전문건설업체 도산 - 중대형 건설사 자금난 부동산 건설 시장 침체 - 미분양 아파트 누적 - 건설업계 자금난 심화 건설사 유동성 위기 ABCP 차환 발행 어려움 금융권 대출 기피 부동산 시장 경착륙 - 전문건설업체 도산 - 주택거래 및 공급 위축 단기 상환인 부동산 PF ABCP(자산유동화기업어음: Asset-Backed Commercial Papers)의 경우 만기가돌아와도 쉽게 차환 발행되면서 지난 3∼4년 간 건설업계의 자금 조달 수단으로큰 인기를 끌었는데 점점 차환 발행에 애로가 커지고 있다. 뿐 만 아니라 건설사의 차입금 상환도 큰 부담으로 다가오고 있다. 금융회사들이1년 단위로 대출 연장 여부를 결정한다는 점을 감안하면 건설업체 차입금 대부분에 대한 만기상환 문제가 도래 할 수 있다.

해외 건설(플랜트) 추이 해외수준은 2004년 플랜트 수주를 통해 급격히 증가했고, 2008년 해외수주는 중동지역 및 플랜트 수주 비중이 전체 수주의 60% 이상을 구성하고 있다. 특히, 전체 플랜트 수주 중 가스/정유/석유화학 플랜트 부문 비중이 과반수 이상을 차지하고 있는 것으로 나타나 국내 업체의 해외플랜트 부문 호황은 중동지역 산유국의 발주물량 증가에 기인하고 있음을 확인할 수 있다. 해외건설추이 국내업체 해외 플랜트 공종별 수주 계약금액 (백만불) 계약건수 공종 공사건수 계약금액 비중(%) 발전소 16 8,292 31.60% 가스/정유/석유화학 18 13,516 51.50% 담수화 2 1,134 4.30% 파이프 1 14 0.10% 원유시설 3 894 3.40% 일반공장 68 0.30% 기타 32 2,341 8.90% 플랜트매출총계 75 26,260 100% 자료:해외건설협회, 단위: 백만불

대형건설회사 상황 국내 대형 건설사는 해외수주 확대에 따른 선수금 증가로 주택사업에서의 현금흐름저하를 일정부분 보완해왔으나, 유가급락 및 글로벌 금융위기 심화에 따라 해외플랜트 수주가 위축되는 경우, 수주 호황일 때와 반대로 선수금이 감소하며 국내 기업들의 운전자본 부담을 가중시킬 가능성이 존재함 대형건설회사 영업활동조달현금(OCF) 추이 대형건설회사 공종 구성 현황 구 분 GS건설 대림 대우 삼성엔 현대건 SK건설 매출 구성 주택, 건축, 자체 57% 48% 47% 0% 41% 24% 해외, 플랜트 34% 31% 30% 100% 39% 54% 기타 9% 20% 23% 22% 수주 잔고 민간, 자체 53% 68% n.a. 35% 해외 25% 15% 63% 58% 관급, 기타 12% 17% 7% 구 분 2,004 2,005 2,007 GS건설 2,824 233 5,162 - 2,847 대림산업 - 673 - 1,918 - 986 - 2,733 대우건설 3,555 1,266 1,415 - 5,176 삼성엔 954 1,924 2,626 2,168 현대건설 1,024 1,233 4,613 4,147 SK건설 - 1,765 2,291 1,810 - 495

건설업 경쟁력 재구축 기회 부동산 경기 과열 후유증 건설업 경쟁력 재구축 (?) 현재의 세계경기 침체로 인한 건설업의 전반적인 침체는 향후 세계 경기회복의 기간과 국내경제정책의 효과가 발생하는 기간에 따라 산업재편이 일어나고 경쟁력 재구축의 기회가 될 것으로 판단됨 부동산 경기 과열 후유증 2005-2008년 미분양 확대 고분양가 원자재 가격 상승 미분양 장기화 지가 상승 중대형 분양 세계경기 동반침체 지역개발 확대 건설산업 구조조정, M&A 시세하락 지가하락 분양가 인하 정부 규제 완화 SOC 투자 확대 차별화 원자재 가격 하락 사업다각화 2009년 상반기 2009년 하반기 이후 건설업 경쟁력 재구축 (?)