개포 주공아파트 재건축 현황 행복한 부자교실 16기 5조 강희진, 김대중. 김성남 김세정, 김순진, 김지숙 김진섭, 김현우, 남요셉 박준열, 손정환, 송방용 이길례 이선영, 이준혁 전병관, 주현철

목 차 첫째 둘째 세째 개포주공의 개요 개포주공의 주변환경 개포주공의 개발호재 재건축 가능성 높은 아파트들 목 차 첫째 개포주공의 개요 개포주공의 주변환경 개포주공의 개발호재 둘째 재건축 가능성 높은 아파트들 재건축 대표주자 – 서울 아파트 재건축의 사례 세째 개포동 재건축의 핵심

1.개포동 개요 개 요 개포동 옛날 이 지역에 갯벌이 있으므로 개펄이라 하던 것이 변하여 개패 또는 한자명으로 개포라 하였다. 위치 : 대치/도곡 - 일원 면적 : 5.28km 인구 : 83,922명 세대수 : 30,357가구 1년세수 : 4,688억 이상 교통 : 지하철 3호, 분당선 (예정) 9호선, 신분당선?? 개포동 옛날 이 지역에 갯벌이 있으므로 개펄이라 하던 것이 변하여 개패 또는 한자명으로 개포라 하였다. 조선시대에는 반포리로 불리웠으나 국립묘지 일대에 먼저 불리우는 반포가 있어 1914년 서울시에 편입되면서 개포동으로 개칭 언주면 반포리(조선, 일제시대)->언주출장소 개포동(1963)

2.개포주공 주변환경 교육환경 유치원 및 우수 학원시설 개포초등학교, 양천초등학교, 개원중학교, 구룡중학교, 개포고, 경기여고, 휘문고, 중앙대 부속고, 단국공고

2.개포주공 주변환경 교육환경 개포초교 양천초교 유치원 및 우수 학원시설 개포초등학교, 양천초등학교, 개원중학교, 구룡중학교, 개포고, 경기여고, 휘문고, 중앙대 부속고, 단국공고 개포초교 양천초교

2.개포주공 주변환경 교육환경 개원중학교 구룡중학교 유치원 및 우수 학원시설 개포초등학교, 양천초등학교, 개원중학교, 구룡중학교, 개포고, 경기여고, 휘문고, 중앙대 부속고, 단국공고 개원중학교 구룡중학교

2.개포주공 주변환경 교육환경 개포고등학교 경기여고 휘문고 중동고등학교 중대부고 유치원 및 우수 학원시설 개포초등학교, 양천초등학교, 개원중학교, 구룡중학교, 개포고, 경기여고, 휘문고, 중앙대 부속고, 단국공고 개포고등학교 경기여고 휘문고 중대부고 중동고등학교

2.개포주공 주변환경 편의시설 * 양재천공원 양재천, 대모산, 달터공원, 개포근린공원, 스포츠센터 삼성병원, 영동 세브란스 병원, 강남구민회관, 체신청, 각 은행지점 * 양재천공원

2.개포주공 주변환경 편의시설 * 대모산 양재천, 대모산, 달터공원, 개포근린공원, 스포츠센터 삼성병원, 영동 세브란스 병원, 강남구민회관, 체신청, 각 은행지점 * 대모산

2.개포주공 주변환경 편의시설 * 달터공원 양재천, 대모산, 달터공원, 개포근린공원, 스포츠센터 삼성병원, 영동 세브란스 병원, 강남구민회관, 체신청, 각 은행지점 * 달터공원

2.개포주공 주변환경 편의시설 * 근린공원 / 스포츠센터 양재천, 대모산, 달터공원, 개포근린공원, 스포츠센터 삼성병원, 영동 세브란스 병원, 강남구민회관, 체신청, 각 은행지점 * 근린공원 / 스포츠센터

2.개포주공 주변환경 편의시설 * 병원시설 양재천, 대모산, 달터공원, 개포근린공원, 스포츠센터 삼성병원, 영동 세브란스 병원, 강남구민회관, 체신청, 각 은행지점 * 병원시설

2.개포주공 주변환경 편의시설 * 구민회관 / 은행들 양재천, 대모산, 달터공원, 개포근린공원, 스포츠센터 삼성병원, 영동 세브란스 병원, 강남구민회관, 체신청, 각 은행지점 * 구민회관 / 은행들

3.개포주공 재건축 여의도 내 주요 아파트 시세 아파트 평형 가구수 매매가 평균 입주시기 아파트 평형 가구수 매매가 평균 입주시기 시범 24 672 40,000 1971.10 삼익 40 360 52,750 1974.7 은하 40 260 52,250 1974.12 한양 50 216 68,250 1975.9 65 144 82,500 대교 26 360 40,500 1975.9 50 96 77,500 수정 23 88 40,750 1976.8 50 240 74,250 서울 50 144 95,250 1976.9 69 48 120,000 공작 28 190 49,500 1978.6 38 179 62,500 삼부 28 120 51,500 1976.10 38 90 67,500 목화 20 60 36,750 1977.10 진주 23 88 34,000 1977.10 한성 46 84 80,750 1977.12 56 56 96,250 65 56 109,750 광장 34 172 54,000 1978.6 50 152 78,500 60 96 88,500 미성 38 96 61,500 1978.5 47 96 70,000 장미 64 28 94,500 1978.6 (단위:만원) 자료:네인즈 (2005년도 기준) ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 여의도 재건축 단지가 뜬다 [파이낸셜뉴스 2006-04-24 20:30] 정부의 잇단 규제로 강남 재건축 시장이 꽁꽁 얼어붙은 가운데 서울 여의도 상업지구내 재건축 추진 단지가 다시 주목받고 있다. 이 단지들은 사업 추진을 기존의 아파트 재건축 방식이 아닌 멸실 후 신축 방식을 택해 개발이익환수제 등 규제를 피해갈 수 있어서다. 23일 여의도 부동산업계에 따르면 여의도의 서울·공작·수정 아파트가 최근 다시 관심의 대상으로 떠오르고 있다. 이들 아파트는 준공시기(1976년)와 용도(상업지역)가 같으면서 재건축을 추진하고 있다는 공통점이 있다. 이들이 추진 중인 재건축 방식은 조합 중심으로 추진하는 기존 재건축 방식 이 아니라 집주인들이 모두 사업자가 되는 신축방식이다. 즉 모든 주택을 없앤(멸실) 뒤 그 자리에 새로운 주택을 짓는 형식. 실질적으로 재건축 사업이지만 일반 건축법의 적용을 받기 때문에 도시 및 주거환경정비법(도정법)상 소형평형의무비율, 개발이익환수제 등 재건축과 관련된 규제를 모두 피할 수 있다. 도정법에서 요구하는 안전진단 등의 절차도 밟지 않는다. 더욱이 이 단지는 상업용지인 관계로, 주상복합으로 짓고 용적률도 600%까지 높일 수 있는 메리트도 생긴다. 이런 기대치를 반영해 최근 이 요건에 해당하는 단지의 아파트 값이 다시 들썩이기 시작했다. 이 지역 월드부동산 관계자는 “기본적으로 매물이 나오지 않아 거래가 활발하지 않지만 작년 이맘때 6억5000만원 하던 공작아파트 28평이 지금은 8억∼8억5000만원은 줘야 살 수 있다”며 “최근 서너 달 사이에만 평균적으로 5000만∼1억원정도씩 올랐다”고 설명했다. 인근 대지공인 대표는 “20평형대를 제외하고는 매물도 별로 없다”면서도 “강남이나 목동 수준까지는 가격 상승세를 이어가지 않겠느냐”고 전망했다. 하지만 이 단지들의 개발에는 장애물도 많다. 멸실 후 신축 방식을 택했기 때문에 건축법 적용을 받으면서 주민 참여가 300가구 이하로 제한되고 주민 100% 동의가 있어야 하기 때문이다. 먼저 서울아파트는 개발 이익 배정, 신축 건물 설계 등의 이견에 따라 세 개의 사업 추진 모임이 각각 따로 활동 중이다. 현대산업개발을 시공사로 선정해 사업을 진행하려는 ‘재건축협의회’와 이에 반대해 삼성건설, 대림산업 등을 대상으로 시공사 재선정 작업을 하고 있는 ‘신축사업단’, 그리고 4월 들어 열린 조합 총회에서 두 추진세력을 모두 불신임하면서 새로 만들어진 ‘서울아파트를 사랑하는 주민모임’이 그것이다. 100% 주민 동의를 받기가 현실적으로 힘든 상황인 셈이다. 신축 방식에 따라 가구수를 300가구 미만으로 낮춰야 한다는 점도 난제다. 서울(192가구)의 경우 문제가 없지만 수정(기존 329가구)과 공작(373가구)은 가구 수를 줄여야 한다. 그러나 조만간 새 고층 주상복합 아파트를 받는다는 꿈에 부풀어 있는 판에 주민들이 알아서 순순히 떠날리 만무하다. 이 지역 재건축 추진위 관계자는 “서울아파트의 경우 전체 가구수의 40%에 가까운 70세대가 70대 이상이 거주하는 등 이 지역 아파트에는 기본적으로 노년층과 토박이 들이 많다”면서 “이 지역에 오래 생활하면서 편리성을 알고 있기 때문에 별로 움직이려고 하지 않는다”고 말했다. 그는 특히 “노년층의 경우 아파트 값이 올라 보유세가 늘어나는 것을 부담스러워 하는 경우도 많아 재건축에 시큰둥한 경우도 많다”고 귀띔해 이 지역 재건축 사업이 순탄치 않을 것임을 암시했다.

3.재건축 대상 개포동아파트들 여의도 내 주요 아파트 시세 아파트 평형 가구수 매매가 평균 입주시기 아파트 평형 가구수 매매가 평균 입주시기 시범 24 672 40,000 1971.10 삼익 40 360 52,750 1974.7 은하 40 260 52,250 1974.12 한양 50 216 68,250 1975.9 65 144 82,500 대교 26 360 40,500 1975.9 50 96 77,500 수정 23 88 40,750 1976.8 50 240 74,250 서울 50 144 95,250 1976.9 69 48 120,000 공작 28 190 49,500 1978.6 38 179 62,500 삼부 28 120 51,500 1976.10 38 90 67,500 목화 20 60 36,750 1977.10 진주 23 88 34,000 1977.10 한성 46 84 80,750 1977.12 56 56 96,250 65 56 109,750 광장 34 172 54,000 1978.6 50 152 78,500 60 96 88,500 미성 38 96 61,500 1978.5 47 96 70,000 장미 64 28 94,500 1978.6 (단위:만원) 자료:네인즈 (2005년도 기준) ----------------------------------------------------------------------------------------------------------- 여의도 재건축 단지가 뜬다 [파이낸셜뉴스 2006-04-24 20:30] 정부의 잇단 규제로 강남 재건축 시장이 꽁꽁 얼어붙은 가운데 서울 여의도 상업지구내 재건축 추진 단지가 다시 주목받고 있다. 이 단지들은 사업 추진을 기존의 아파트 재건축 방식이 아닌 멸실 후 신축 방식을 택해 개발이익환수제 등 규제를 피해갈 수 있어서다. 23일 여의도 부동산업계에 따르면 여의도의 서울·공작·수정 아파트가 최근 다시 관심의 대상으로 떠오르고 있다. 이들 아파트는 준공시기(1976년)와 용도(상업지역)가 같으면서 재건축을 추진하고 있다는 공통점이 있다. 이들이 추진 중인 재건축 방식은 조합 중심으로 추진하는 기존 재건축 방식 이 아니라 집주인들이 모두 사업자가 되는 신축방식이다. 즉 모든 주택을 없앤(멸실) 뒤 그 자리에 새로운 주택을 짓는 형식. 실질적으로 재건축 사업이지만 일반 건축법의 적용을 받기 때문에 도시 및 주거환경정비법(도정법)상 소형평형의무비율, 개발이익환수제 등 재건축과 관련된 규제를 모두 피할 수 있다. 도정법에서 요구하는 안전진단 등의 절차도 밟지 않는다. 더욱이 이 단지는 상업용지인 관계로, 주상복합으로 짓고 용적률도 600%까지 높일 수 있는 메리트도 생긴다. 이런 기대치를 반영해 최근 이 요건에 해당하는 단지의 아파트 값이 다시 들썩이기 시작했다. 이 지역 월드부동산 관계자는 “기본적으로 매물이 나오지 않아 거래가 활발하지 않지만 작년 이맘때 6억5000만원 하던 공작아파트 28평이 지금은 8억∼8억5000만원은 줘야 살 수 있다”며 “최근 서너 달 사이에만 평균적으로 5000만∼1억원정도씩 올랐다”고 설명했다. 인근 대지공인 대표는 “20평형대를 제외하고는 매물도 별로 없다”면서도 “강남이나 목동 수준까지는 가격 상승세를 이어가지 않겠느냐”고 전망했다. 하지만 이 단지들의 개발에는 장애물도 많다. 멸실 후 신축 방식을 택했기 때문에 건축법 적용을 받으면서 주민 참여가 300가구 이하로 제한되고 주민 100% 동의가 있어야 하기 때문이다. 먼저 서울아파트는 개발 이익 배정, 신축 건물 설계 등의 이견에 따라 세 개의 사업 추진 모임이 각각 따로 활동 중이다. 현대산업개발을 시공사로 선정해 사업을 진행하려는 ‘재건축협의회’와 이에 반대해 삼성건설, 대림산업 등을 대상으로 시공사 재선정 작업을 하고 있는 ‘신축사업단’, 그리고 4월 들어 열린 조합 총회에서 두 추진세력을 모두 불신임하면서 새로 만들어진 ‘서울아파트를 사랑하는 주민모임’이 그것이다. 100% 주민 동의를 받기가 현실적으로 힘든 상황인 셈이다. 신축 방식에 따라 가구수를 300가구 미만으로 낮춰야 한다는 점도 난제다. 서울(192가구)의 경우 문제가 없지만 수정(기존 329가구)과 공작(373가구)은 가구 수를 줄여야 한다. 그러나 조만간 새 고층 주상복합 아파트를 받는다는 꿈에 부풀어 있는 판에 주민들이 알아서 순순히 떠날리 만무하다. 이 지역 재건축 추진위 관계자는 “서울아파트의 경우 전체 가구수의 40%에 가까운 70세대가 70대 이상이 거주하는 등 이 지역 아파트에는 기본적으로 노년층과 토박이 들이 많다”면서 “이 지역에 오래 생활하면서 편리성을 알고 있기 때문에 별로 움직이려고 하지 않는다”고 말했다. 그는 특히 “노년층의 경우 아파트 값이 올라 보유세가 늘어나는 것을 부담스러워 하는 경우도 많아 재건축에 시큰둥한 경우도 많다”고 귀띔해 이 지역 재건축 사업이 순탄치 않을 것임을 암시했다.

4.재건축 청사진 주공 1단지 현 황 평 형 지 분 세 대 수 11 13.89 650 13 17.23 1,410 15 20.84 1,870 17 24.64 1,110 계 5,040 강남과 목동에 비해 여의도가 여전히 저평가돼 30년대에 지어진 노후 단지들로 지난달 초 시범, 삼부아파트 등 여의도 고밀도 지구에 대한 개발기본계획(정비계획)이 확정 공급세대 및 면적(총 7,737세대) 27평 : 150세대 / 32평 : 649세대 38평 : 2,284세대 / 45평 : 2,309세대 53평 : 1947세대 / 56평 : 400세대 총 7,737세대 시공사: 현대건설/현대산업개발 컨소시움

4.재건축 청사진 주공 2단지 시공사: 삼성물산 주택부문 현 황 (총 1,400세대) 평 형 지 분 세 대 수 7.5 9.3 평 형 지 분 세 대 수 7.5 9.3 460 16 19.73 200 19 22.72 22 26.41 290 25 29.54 250 강남과 목동에 비해 여의도가 여전히 저평가돼 30년대에 지어진 노후 단지들로 지난달 초 시범, 삼부아파트 등 여의도 고밀도 지구에 대한 개발기본계획(정비계획)이 확정 공급세대 및 면적(총 1,750세대) 25평 : 290세대 / 34평 : 182세대 38평 : 130세대 / 48평 : 250세대 53평 : 249세대 / 58평 : 350세대 65평 : 299세대 시공사: 삼성물산 주택부문

4.재건축 청사진 주공 3단지 35평 : 636세대 44평 : 370세대 51평 : 266세대 시공사: 현대건설 현 황 (총 1,160세대) 평 형 지 분 세 대 수 11 14.30 610 13 16.90 380 15 20.20 170 공급세대 및 면적(총 7,737세대) 강남과 목동에 비해 여의도가 여전히 저평가돼 30년대에 지어진 노후 단지들로 지난달 초 시범, 삼부아파트 등 여의도 고밀도 지구에 대한 개발기본계획(정비계획)이 확정 35평 : 636세대 44평 : 370세대 51평 : 266세대 시공사: 현대건설

4.재건축 청사진 주공 4단지 35평 : 486세대 45평 : 1608세대 53평 : 797세대 시공사: LG건설 현 황 (총 2,840세대) 평 형 지 분 세 대 수 11 13.50 480 13 16.00 1580 15 19.00 780 공급세대 및 면적(총 7,737세대) 강남과 목동에 비해 여의도가 여전히 저평가돼 30년대에 지어진 노후 단지들로 지난달 초 시범, 삼부아파트 등 여의도 고밀도 지구에 대한 개발기본계획(정비계획)이 확정 35평 : 486세대 45평 : 1608세대 53평 : 797세대 시공사: LG건설

5.재건축사업의 대표주자 서울 아파트 특징 : 1976년 9월 입주한 노후단지 평형 : 12층 2개동 50(전용53평),69(전용72평)평 192세대의 소형단지 교통 : 5호선 여의나루역으로 인해 높은 프리미엄 형성 192세대 편의시설 : 여의도백화점, 여의도성모병원 교육시설 : 여의도 초,중,고 특이사항 - 현재 두 개의 조합이 설립 - 삼성과 롯데 두 곳에 제안요청 지하철 5호선 여의나루역 바로 앞에 위치하며, 마포대교와 원효대교가 인접해 올림픽대로와 강변북로 진입도 수월하다. 편의시설은 여의도백화점과 여의도 성모병원이 걸어서 15~20분이면 이용할 수 있고 교육시설은 여의도초등, 여의도중, 여의도고등학교로 통학 가능하다. 서울 아파트는 단지 앞으로 펼쳐진 한강 조망과 걸어서 이용할 수 있는 한강시민공원, 지하철 5호선 여의나루역으로 인해 높은 프리미엄을 형성하고 있다. 다만 현장에서 부족하다고 느낀 점은 외관과 아파트 내부는 깔끔하게 정돈돼 있지만 대형평 형 아파트들의 질을 높여주는 조경이나 주변 편의시설은 좀 부족해 보였다. 따라서 이러한 단점들을 보완하기 위해 재건축을 추진 중이다. 7월이전에 재건축 사업인가가 나야 재건축 개발부담금을 내지 않음, 현재 현산이 유리 현산 50평형 - 69평공급 69평형 90평형 공급, 평당 예상 분양가 3,000만원정도, 입주후 5,000예상

6.재건축 사례 롯데캐슬 엠파이어 / 아이비 총 406 세대 | 43~96평형 | 2005.5월 | 여의도 도보 1분 아이비 총 439 세대 | 42~99평형 | 2006.1월 | 여의도 도보 7분 여의나루역 도보 10분

7. 현 개포동 주공 시세 ( 단위 : 만원 ) 아파트명 주공1단지 주공2단지 평형 11 13 15 16 17 18 8 19 매매가 65,000 79,000 95,000 115,000 137,000 145,000 47,000 85,000 105,000 전세가 6,000 8,000 10,000 12,500 13,000 4,700 9,500 주공2단지 주공3단지 주공4단지 주공5단지 22 25 11 13 15 23 140,000 170,000 67,000 87,000 130,000 64,000 82,000 110,000 75,000 85,000 18,000 20,000 6,500 7,500 9,500 주공5단지 주공6단지 주공7단지 31 34 23 25 112,500 137,500 70,000 82,000 113,000 132,000 72,000 107,000 135,000 24,000 26,000 17,000 19,000 23,000 25,000 ( 단위 : 만원 )

8. 재개발 상승 요인 상업지역내 아파트 낮은 확실한 용적율 개발호재 강남 지역권 멸실 후 300가구 재건축 미만 규제 방식 추진 300가구 미만 규제 예외지역 30년 이상 노후아파트

9. 재개발 하락 요인 첫째 건축 분양가 상한조정 둘째 전세매물 급증 및 급매물 속출 세째 종합부동산세에 따른 위축

8. 답사후기 친절 부동산 친절한 상담에 몸 둘바를…

8. 답사후기 5조 부동산TV출연~!!! 개포주공 현장답사에 열심인 우리조에게 TV출연요청이 들어왔 으니 이름하여.. 이날 촬영에 수고해주신 관계자분들 및 부부로 위장하여 헌신적인 노력을 아까지 않은 김성남, 김순진 커플(?) 께 심심한 감사를 드립니다.