부동산 Project Financing 소개 및 사례 강사: 메리츠종금증권㈜ 전 무 김 기 형

Contents 부동산 Project Financing 소개 및 사례 강사 및 회사 소개 부동산 PF 개요 부동산 PF 유동화(ABS / ABCP) 부동산 PF 사례(ABS / ABCP)

강사 및 회사 소개 1. 강사 소개 Project Finance 메리츠종금증권㈜ 프로젝트금융사업본부장 전무 김기형 경력 메리츠종금증권㈜ 프로젝트금융사업본부장 전무 김기형 경력 메리츠증권 프로젝트금융사업본부장 겸 부동산연구소장(이사, 상무) 한국투자증권 부동산금융부장 우리투자증권 부동산금융팀장 삼성생명 투자사업부 선임 (SOC, 부동산PF) 학력 연세대학교 경영전문대학원 최고경영자 과정 고려대학교 경영전문대학원(경영학 석사) 홍익대학교 경제학과 저서 부동산 개발사업의 Project Finance - 김기형외 4인 공저 부자 투자론 - 김기형외 7인 공저 수상경력 제1회 헤럴드 증권대상, “최우수 PI상” 제5회 대한민국 IB대상, “ 특별상 최우수 혁신상” 3

강사 및 회사 소개 2. 회사 개요 – 메리츠종금증권㈜ Project Finance 자본금: 3,089 억원 (2012.03) 매출액: 1조 9,026억원 (2012.03) 임직원: 930명(현재) 지점: 31개 지점 (현재) 사업분야: 위탁매매, 자기매매, 인수업무, 파생상품 등 메리츠금융그룹: 메리츠금융지주, 메리츠화재해상보험, 메리츠종합금융증권, 메리츠자산운용, 메리츠캐피탈, 메리츠금융정보서비스 1973. 02 : 한일증권㈜ 설립 1990. 10 : 상호변경  한진투자증권 1992. 01 : 증권거래소 상장 2000. 03 : 사명변경  메리츠증권 2000. 04 : 한진그룹 계열분리 2006. 06 : 프로젝트파이낸스팀 신설 2006. 11 : 메리츠종금㈜ 자회사 편입 2007. 06 : 프로젝트금융사업본부 승격 / 부동산금융 연구소 설립 2007. 09 : 제1회 메리츠-매경 부동산금융세미나 개최 2007. 10 : 유상증자 (약 1,500억) 2010. 02: 메리츠종금㈜ 합병 2010. 04: 사명변경  메리츠종합금융증권 2011. 03: 메리츠금융지주 출범 4

강사 및 회사 소개 3. 증권회사와 부동산 PF 증권회사의 역할 금융자문, 금융주선, ABS/ABCP 발행주관, 자산관리, 업무수탁, 펀드판매, REITs 공모 증권회사 현황 국내증권사 / 외국계 51개사 11개사 부동산금융팀, 프로젝트금융팀, 기업금융팀, SF 팀, IB팀 … 5

부동산 Project Financing 개요 Project Finance 프로젝트 파이낸싱이란 독립된 프로젝트로부터 발생하는 미래현금흐름을 상환재원으로 자금을 조달하는 금융기법을 말한다. 따라서 모기업의 담보나 신용에 근거하여 자금을 조달하는 기존의 기업금융(Coporate Financing)과는 구별된다 최근에 보편적으로 추진되고 있는 부동산개발사업에서의 프로젝트 파이낸싱의 경우 미래의 현금흐름(향후 발생할 분양수입금)을 상환재원으로 대출금을 조달하나, 시공사의 담보조건 (시공사의 지급보증 또는 일정사유 발생시 채무인수)이 추가된다는 점에서 변형된 형태의 프로젝트 파이낸싱 이라 할 수 있음 1. Project Financing 개요 2. Project Financing의 사업요건 사업성이 양호하고 현금 흐름이 안정적, 독립적이며 대출금 상환에 충분한 사업 분양 또는 임대목적물의 수요 및 가치가 비교적 명확하게 파악되는 사업 위험요소를 사전에 정확히 파악하고 그 위험들을 조정,전가,회피할 수 있는 사업

부동산 Project Financing 개요 Project Finance 3. Project Financing의 장.단점 장 점 이해관계자간 Credit Risk 분담 프로젝트를 대상으로 대출이 이루어짐에 따라 규모가 작은 시행사를 차주로 하는 Financing 가능 개발사업에 소요되는 대규모 자금 조달 가능 제한소구금융(Limited Recourse Finance) 부외 금융(Off-Balance Sheet Financing) 단 점 위험 전가에 따른 사업비 증가 위험부담을 위한 다양한 참여주체가 존재하므로 절차의 복잡성 다양한 참여주체로 인한 초기 사업진행에 대한 의사결정 지연 가능

부동산 Project Financing 개요 Project Finance 4. Project Financing 유형 PF Loan(대출) : 대주(은행 등)가 차주(시행사)와 약정을 통하여 자금을 대여하게 됨. 부동산은 담보의 형식으로 제공되는 것이 일반적임. → 간접시장, 전통적인 부동산 관련 금융상품 PF ABS / ABCP : ABS채권 또는 ABCP를 통하여 조달한 자금으로 부동산 관련 상품에 자금을 제공 → 직접시장, 자산유동화에 관한 법률 이후 발전하고 있음 부동산 투자회사 (Real Estate Investment Trusts: REITs) : 다수의 투자자로부터 자금을 조달하여 부동산을 매입ㆍ관리ㆍ운영하여 발생한 수익을 투자자에게 배분하는 제도. → 2001년 4월 부동산투자회사법이 제정됨으로써 도입되었음 부동산 펀드 : 2003년 ‘간접투자자산운용업법’ 시행으로 도입된 제도로서 최초에는 부동산 개발사업 대출형 PF 펀드 위주로 운용되었으며, 현재는 임대형 펀드, 경매펀드, 해외투자형 펀드, 직접개발형 펀드로 유형이 다양화되고 있음

부동산 Project Financing 발전배경 Project Finance 1. 부동산 PF의 발전 외환위기 이전의 부동산금융 ㆍ 건설회사가 시행/시공의 독점 - 사업안정성 결여, 수분양자에 대한 보호책 미흡 ㆍ기업금융에 의한 개발자금 조달 - 사업성이 배제된 건설사의 신용도에 따라 개발자금 조달 여부 결정 - 건설회사의 재무구조 악화 최근의 부동산 PF ㆍ 시행과 시공의 분리 : 프로젝트 파이낸싱 활성화 계기 - 택지개발지구 분양사업을 제외하고는 거의 대부분 시행과 시공을 분리하여 사업추진 - 차주(시행사)의 부실화 가능성 감소 및 차주(시행사)의 부실화시 제3자앞 채무인수 용이한 점으로 인하여 금융기관들이 프로젝트 파이낸싱 업무에 적극 가담 계기 ㆍ유사 프로젝트 파이낸싱 상품의 발전 - 신탁사의 부동산개발신탁과 금융기관의 프로젝트 대출, 부동산투자신탁 - PF ABS, PF ABCP, 개발형 REITs 등 부동산 구조화금융 증가 9

부동산 Project Financing 발전배경 Project Finance 2. 부동산 PF의 연혁 부동산PF의 발전 배경 ㆍ 1990년대 중반 이후 개발가능부지의 확보 및 인허가의 어려움 증대 ㆍ 전문 개발업자(시행사)와 시공사의 역할분화 : 개발사업이 건설사 자체사업에서 개별시행사 의 개발사업(프로젝트) 단위의 개발형태로 전환 부동산PF의 도입 ㆍ 1997년 전후 부동산신탁사가 시행한 일부 토지신탁사업에서 신탁사에 대한 금융기관 대출 금이 신탁사 고유계정이 아닌 신탁사업 계정 자체에 직접 연결된 사례가 그 시작으로 볼 수 있음 ㆍ 부동산신탁사의 부실화로 개발신탁을 통한 프로젝트 파이낸싱은 활성화되지 못함 ㆍ 2000년 하반기부터 신탁업법에 근거한 금전신탁 방식의 부동산투자신탁 상품의 출시가 가 능하게 되자 은행권에서 부동산개발사업에 신탁자금을 대출하기 시작 ㆍ 2001년 하반기부터 부동산PF가 크게 성장하게 됨 10

부동산 Project Financing 발전배경 Project Finance 2. 부동산 PF의 연혁 부동산PF의 활성화 ㆍ 저금리기조의 경제환경 하에서 상대적으로 수익성이 높은 투자로서 금융권의 풍부한 자금이 유입되었음 ㆍ 개발업자(시행사)는 시공사의 지원으로 금융비용 절감 ㆍ 건설사(시공사)는 시행사 지원을 통한 사업기회 확대 및 공사이윤 증대를 목적으로 적극적 으로 부동산PF 시장에 참여함 ㆍ 2001년 하반기부터는 부동산경기의 회복과 더불어 은행 고유계정에서 직접 부동산개발사 업에 대출실행하면서 부동산PF가 크게 성장하게 됨 ㆍ 건설사는 사업기회의 확대 외에도 PF의 부외금융성을 활용하여 부채비율을 늘리지 않고도 사업규모를 확대할 수 있었음 ㆍ 아파트 가격의 상승과 분양시장의 호조세 지속으로 부동산PF는 전금융기관 및 직접금융 시장에까지 급속히 파급됨 11

부동산 Project Financing 구조 Project Finance 1. Project Financing 구조 금융주간사 (메리츠종금증권) 금융자문 / 금융주선 시 행 사 대 주 대출금상환 대출실행 분양대금납입 공사도급계약 책임준공 및 차주(시행사) Default시 채무인수 (연대보증) 수분양자 시 공 사 12

부동산 Project Financing 구조 Project Finance 2. 부동산 PF 위험요인과 통제방안 사업위험(인허가위험, 분양위험) ㆍ 인허가단계별 금융구조 재설정, 목표분양율에 따른 자금흐름 통제(기성공사비 지급 유예), 분 양가 할인 시행사위험 ㆍ 별도 SPC 설립, 신규사업 제한, 대체시행사 마련(시행권 포기각서 및 건축주 명의 변경 등을 구비한 제소전 화해조서 작성 등), 개발 목적물 및 자금계좌에 담보권 설정 시공사위험(완공위험) ㆍ 시공권 포기각서/유치권 양도담보, 연대시공사 선정, 책임준공, 지체보상금/위약벌 재무위험 ㆍ 최소 현금 보유 규정, 추가대출약정(Credit Line 설정), 자금집행순위 결정 13

부동산 Project Financing 구조 Project Finance 3. 부동산 PF 검토시 유의사항 부지매입단계 ㆍ 공공택지분양 - 인허가 용이, 분양성과 양호, 분양가 상한제 등 규제적용, 택지분양 경쟁 치열 ㆍ 지주작업 - 개별지주와 접촉하여 직접 매입, 매입단가 상승 위험( 알박기 등 ), 매입지연으로 사업추진 지연 위험 ㆍ 조합개발(재건축, 재개발) - 재건축은 상대적으로 사업성이 양호하나 정부규제로 인한 사업성 저하 및 사업추진 지연 위험이 큼. 재개발사업은 저소득 임차인의 명도 등을 포함해 이해관계가 복잡하여 사업추 진에 장시간 소요 ㆍ 도시개발사업 - 도시개발사업은 부동산 공법의 영역. 도시기본계획의 변경 등을 전제로 한 개발계획은 토 지의 매입에서부터 인허가기관의 허가를 득하기까지 장시간이 요구되며 소요기간을 예측 하기 어려움 14

부동산 Project Financing 구조 Project Finance 4. 참 여 자 시 행 사 Project Financing의 차주 사업부지에 전체에 대한 소유권 확보 인,허가 업무 및 인,허가 조건 이행 대출원리금 상환 의무 시 공 사 공사도급 계약에 따른 공사 착공 및 진행 책임준공 의무 신용공여 : 시행사(차주)의 채무불이행시 채무인수 또는 지급보증 15

부동산 Project Financing 구조 Project Finance 4. 참 여 자 신 탁 사 사업부지 전체에 대한 담보신탁계약에 의한 수탁 및 수익권증서 발급업무 사업관련 자금관리 (운영계좌, 적립계좌, 분양수입계좌 관리) 대출금의 관리 및 집행 시행사의 부도, 회사정리 및 파산신청 등에 대하여 신탁으로 리스크 헷징 주 간 사 (금융자문사) 부동산 개발사업 PF 주관 시행사 금융자문 대출 Syndication 대 주 단 대출약정서에 따른 대출업무 Agent Bank (대리금융기관) 대주를 대표하여 사후 자금관리 Check 대출관련 제서류 관리 사업 진행 중 Event 발생시 대주단 소집, 해결방안 논의 16

부동산 Project Financing 구조 Project Finance 참고) 시공사 등급별 분류 (총 45개) AA- (A1) 현대건설, 삼성물산, GS건설, 포스코건설, 대림산업, 삼성중공업, 현대중공업, 삼성에버랜드, 서브원, 한국전력기술 (이상 10개) A+ (A2+) 대우건설, 롯데건설, 현대산업개발, SK건설, 두산중공업, KCC건설, 포스코엔지니어링, 현대엔지니어링, 효성 (이상 9개) A (A2) 한진중공업, 태영건설, 신세계건설, 대성산업 (이상 4개) A- (A2) 두산건설, 한화건설, 한라건설, 계룡건설산업, KR산업 (이상 5개) BBB+ (A3+) 쌍용건설, 한신공영, 한양, 대우조선해양건설 (이상 4개) BBB (A3) 동부건설, 코오롱건설, STX건설, 이수건설, 반도건설, 흥화, 동원시스템즈 (이상 7개) BBB- (A3-) 경남기업, 삼환기업, 극동건설, 울트라건설, 요진건설산업, 일성건설 (이상 6개) 17

부동산 Project Financing 구조 Project Finance 5. 절 차 시행사 시공사 부동산 신탁사 등 Deal 접수 인,허가 사항 Check 지주작업 Check 분양성 Check 시행, 시공사 Check 사업가능성 타진 금리조건 등 제안서 제출 Terms and conditions Mandate 체결 Syndication을 위한 사업설명회 개최 사업설명회 사업 입지 조건 확인 Site visit Syndication 확정 Syndication 계약서 Documentation Documentation 인,허가 지주작업 관련기관 이사회 결의 등 인출선행조건 자금 인출 Draw down 18

부동산 Project Financing 구조 Project Finance 6. 금융조건 (Terms & Conditions) 차 주 시행사 총 대출금액 ○○ 억원 이내 자금용도 토지 매입 자금 및 기타 사업경비 금 리 Floating rate (base rate+spread) Fixed rate Up-front fee 참여수수료 (금액별로 차등지급) 이자지급방법 3개월 선취 대 출 만 기 ○년 ○개월 조기상환수수료 ○○ 기일전 상환원금의 100bp ○○ 기일후 없음 19

부동산 Project Financing 구조 Project Finance 6. 금융조건 (Terms & Conditions) 채권보전 조치 00건설㈜의 책임준공, 책임준공 미이행시 채무인수(이사회의사록 제출) 관리형토지신탁 수익권증서 1순위 우선수익권 사업관련 제계좌 근질권 설정 차주 대표이사 연대보증 차주 주식 100% 근질권 설정 시행권, 시공권 포기각서 분양대금 지출 순서 제세공과금, 등기비용 이자(연체이자포함) 대출원금 시공사 공사비 기타 간접비 및 시행사 개발이익 20

부동산 Project Financing 구조 Project Finance 6. 금융조건 (Terms & Conditions) 인출선행조건 부동산에 대한 신탁 및 소유권 확보 시행-시공사 가도급계약 체결 완료(도급단가 및 책임준공조건 확인) 사무 약정 체결 완료(시행사-시공사-신탁) 3者 대출약정 체결 완료(채권보전조치 및 심사조건 수용) 시행권 포기각서 유치권포기각서 및 여신관련 서류 징구 분양대금 수입계좌 개설 분양대금 관리계좌 개설 진술 및 보장 차주는 적법한 국내 주식회사 모든 서류 및 약정서는 진정하고 유효함 차주는 본 사업에 필요한 모든 승인 및 허가 등을 득함 채무불이행 상태에 있지 아니함 중요한 점에서 차주가 제시한 정보는 정확함 진술 및 보장 정해진 기일에 원리금 상환 불이행 대출약정서 위반 관련된 다른 계약서의 위반 부도, 청산등과 유사한 결과 초래 본 사업에 대한 부인 21

부동산 PF 유동화(ABS / ABCP) 1. 부동산 PF 유동화의 의의 Project Finance 부동산PF와 이를 유동화한 부동산PF ABS 간에 부동산PF 구조상 차이점은 없음 부동산PF는 은행권에서 추진된 파이낸싱 형태로 은행권의 부동산개발자금대출의 성격에서 출발하였으나 증권사를 통해 직접 금융 상품화한 것이 부동산PF ABS임 은행권의 부동산PF와는 별개로 저축은행 등 제2금융권에서 부동산개발자금을 취급하였으며 주로 은행권의 본PF로 전환되는 것을 전제로 Bridge Loan 형태로 실행되었음. 부동산PF 유동화가 진행되면서 이러한 Bride Loan도 유동화되어 부동산PF ABS 구조 및 시장에 영향을 미치게 됨 부동산PF ABS가 은행권의 부동산PF를 잠식해 나감에 따라 은행권과 증권사 간의 부동산PF영업경쟁이 촉발됨. 이러한 경쟁은 부동산PF 발행자들의 시장 발언권을 증대시키면서 부동산 PF Underwriting의 약화를 초래 은행권PF에 비해 부동산PF ABS는 자금 재조달(Refinancing)에 취약 ※ ABS (Asset Backed Securities) ※ ABCP (Asset Backed Commercial Paper)

부동산 PF 유동화(ABS / ABCP) Project Finance 2. PF ABS /ABCP 구조도

부동산 PF 유동화(ABS / ABCP) 3. 부동산 PF 유동화 구조도 설명 Project Finance 대출실행: ㆍABS: Bridge Bank는 본건 사업주체이며 차주인 시행사와 대출계약을 체결하고, 시행사에 대출을 실행 ㆍ ABCP: 상법상 주식회사 또는 유한회사 형태로 설립된 SPC는 차주 겸 시행사와 대출계약 체결하고, 시행사에게 대출을 실행함 대출계약시 시공사는 연대보증, 채무인수, 자금보충약정 등을 통해 동 대출원리금에 대한 지급보증을 함 대출미상환시 채권상환능력을 높이기 위해 시행사는 사업부지를 담보 또는 관리처분신탁을 하고 우선수익자를 SPC 또는 Bridge Bank 앞으로 지정함 자산양도: ㆍ ABS: Bridge Bank는 상기 대출채권 및 그에 부수하는 권리를 자본금 1천만원의 자산유동화법상 유한회사 형태로 설립된 SPC에게 양도 ㆍ ABCP: SPC는 실질적으로 동 대출을 실행하기 위해 동 대출자산을 유동화자산으로 한 ABCP(자산유동화기업어음)을 발행하여 조달하게 되며, ABCP는 증권회사가 기관투자자 등에게 매출함

부동산 PF 유동화(ABS / ABCP) 3. 부동산 PF 유동화 구조도 설명 Project Finance 명목회사인 SPC는 계좌관리, 회계처리, 채권회수 등의 업무을 위해 은행과 업무위탁계약, 증권회사 등과 자산관리위탁계약을 맺고, 업무위탁자와 자산관리자가 실질적인 SPC의 관리역할을 하도록 함 양도대금 ㆍ ABS: SPC는 ABS(자산유동화증권)를 발행하여 대출채권 양도대금을 Bridge Bank에 지급하게 됨. SPC는 증권회사와 ABS총액인수계약을 체결하고, 증권회사는 ABS를 기관투자자, 개인투자자 등에게 매출함 ㆍ ABCP: SPC는 실질적으로 동 대출을 실행하기 위해 동 대출자산을 유동화자산으로 한 ABCP(자산유동화기업어음)을 발행하여 조달하게 되며, ABCP는 증권회사가 기관투자자 등에게 매출함

부동산 PF 유동화(ABS / ABCP) 4. 부동산 PF 유동화시 고려사항 Project Finance 유동화사채 ㆍ 금융감독원에서 유동화계획이 승인되어야 유동화사채 발행 가능 1회 발행 ABCP ㆍ 상법상 유한회사나 주식회사로 설립되는 SPC가 1년미만의 CP를 발행하는 구조 ㆍ 대출채권만기와 ABCP의 만기가 일치함 차환발행ABCP ㆍ 1회발행되는 ABCP와 구조는 동일하나, PF 대출채권의 만기와 ABCP 만기가 불일치 - Ex) 대출채권만기 3년, ABCP 만기 3개월의 경우 12회차의 ABCP를 차환발행하게 됨 - ABCP 차환발행은 금융기관에서 보장함

부동산 PF 유동화(ABS / ABCP) 5. 채권보전 및 신용보강 Project Finance 1. 연대보증 시공사가 차주(시행사)의 대출금 채무에 대하여 연대보증하는 경우 계약체결과 동시에 시행사와 연대하여 채무를 이행하여야 하는 법적인 지위에 놓이게 되며, 채권자는 특별한 조건없이 동 채무 의 상환을 차주(시행사) 및 연대보증인에게 요구할 수 있음 2. 이자지급보증 대출금의 이자부분에 대해서 시공사가 보증 (이자지급을 못했을 경우 시공사가 Lender에게 이자지급) 3. 채무인수 연대보증은 연대보증인이 계약체결과 동시에 시행사와 연대하여 채무를 이행하여야 하는 법적인 지위에 놓이게 되는 반면, 채무인수는 차주가 기한의 이익을 상실하는 경우 또는 대주가 기한의 이 익 상실을 통지하는 경우 차주(시행사)의 대출금 채무를 이행하여야 하는 의무가 발생 4. 자금보충 자금보충의 경우 자금보충인이 차주(시행사)에 대하여 자금보충약정을 제공하는 경우와 유동화회사에 대하여 자금보충약정을 제공하는 경우로 나눠서 살펴볼 수 있음. 전자의 경우, 차주(시행사)가 대출원리금 지급재원이 부족한 경우 자금보충인이 부족자금을 대여하여 유동화자산인 대출채권의 채무불이행 위험을 통제하는 반면, 후자의 경우 유동화회사에 부족자금을 대여함으로써 차주(시행사)의 채무불이행과 무관하게 유동화회사의 채무불이행 위험을 통제

부동산 PF 유동화(ABS / ABCP) 5. 채권보전 및 신용보강 Project Finance 5. ABCP매입약정 5. 채권보전 및 신용보강 5. ABCP매입약정 ABCP매입약정은 ABCP 차환발행 리스크를 줄이기 위해 활용되는 방안 중의 하나로 ABCP 발행 프로그램 초기부터 종료 시점까지 판매되지 못한 ABCP에 대해 은행 및 증권사 등이 아무런 조건없이 이를 매입하기로 하는 약정 6. 신용공여 유동화회사는 유동화증권의 원리금을 상환하기에 부족자금이 발생하는 경우, 신용공여약정을 체결한 기관으로부터 자금을 차입하여 유동화증권을 상환하게 되는데, 이 자금을 신용공여라고 표현 7. 책임준공 공사비 지급여부와 관계없이 준공책임을 진다는 의미(* 책임시공: 공사비 지급시 준공책임을 진다는 의미)

1. Project Financing ABS -사업개요 부동산 PF 사 례 - ABS Project Finance 1. Project Financing ABS -사업개요 사 업 명 대구 진천동 계룡리슈빌 아파트 신축사업 사 업 주 체 시행사 : ㈜SW산업개발 시공사 : 계룡건설산업㈜ (회사채등급 A-, 도급순위 21위) 사 업 부 지 대구 달서구 대천동 479-1 외 64필지 대 지 면 적 11,827 평 사 업 규 모 연면적 : 51,494.2 평 (용적율 : 386%) 지하 3층 ~ 지상 31층 / 아파트 34~56평형 810세대 및 판매시설(5,292평) 총 분 양 대 금 3,503 억원 (분양율: 46.9%, 공정율:26.1%, 2009.02.17일 기준 현재) ABS발행금액 총 1,570억원 (공모발행)

부동산 PF 사 례 - ABS 2. Project Financing ABS - 구조도 Project Finance 시 행 사 시 공 사 (계룡건설산업) 연대보증 자산관리자 (메리츠종금증권) 업무수탁자 (산업은행) 대출실행 ABS발행 매각대금 대출채권 자산보유자 (Bridge Loan) 시 행 사 (㈜SW산업개발) 대출채권 양도 양도대금 SPC 원리금상환 산업은행 메리츠종금증권 총액인수 발행주간사 : 메리츠종금증권 신용평가기관 : 한신정, 한기평 법률자문기관 : 법무법인 지평지성 자산실사 및 평가 : 한울회계법인

부동산 PF 사 례 - ABS 3. Project Financing ABS - 금융조건 Project Finance 종 류 발행금액 발행일(예정) 만기일 (주1) 이자율 등급 이자지급 방법 (주1) 제1-1회 선순위 유동화사채 1,200억 2009-06-25 2010-06-25 8.5% A- 3개월 후급 제1-2회 선순위 유동화사채 370억 2009-06-25 2010-09-27 8.7% A- 3개월 후급 총 발행금액 1,570억 선순위 유동화사채 원금은 채권의 만기일에 상환함. 선순위유동화사채 원금상환방법 선순위 유동화사채 이자는 사채 발행일로부터 원금상환기일 전일까지 발생하며, 사채 발행일 이후 매 3개월마다 발행일 대응일에 해당하는 날에 미상환 사채원금 잔액에 대해 월할계산한 이자(3개월분)를 후급함. 이자지급방법 (주1) 원리금 지급일이 은행 영업일이 아닌 경우 직후 영업일에 지급하며 경과이자는 없음.

부동산 PF 사 례 - ABS 4. Project Financing ABS - 채권보전조치 Project Finance 구 분 구 분 내 용 채 권 보 전 조 치 시행사 대표이사(000) 연대보증 계룡건설산업㈜ 연대보증 및 책임준공 의무 제공(이사회의사록 제출) 분양수입금 관리계좌 자금통제 2009. 05 2009. 06 2010. 06 2010. 09 Bridg Loan 실행 ABS 채권 발행, Bridge Loan 상환 1,200억원 원금상환 370억원 원금상환 발행후 매3개월 이자후급

1. Project Financing ABCP -사업개요 부동산 PF 사 례 - ABCP Project Finance 1. Project Financing ABCP -사업개요 사 업 명 마포구 공덕동 오피스텔 개발사업 사 업 부 지 서울시 마포구 공덕동 237-6번지 일원 사 업 면 적 1,529 평 연 면 적 11,564 평 - 지상 6,493평 / 지하 5,071평 사 업 규 모 지하 5층, 지상 20층, 오피스텔 468실 - 전용기준 8/9/10~12평 : 162 /252 /54세대 (전용율 50.4%) 사 업 수 지 총 매출액 1,612억원, 매출원가 1,532억원, 사업이익 80억원 오피스텔 매출액 1,134억원, 상가동 매출액 478억원

부동산 PF 사 례 - ABCP 2. Project Financing ABCP - 구조도 Project Finance 차 주 차 주 투자자 메리츠종금증권 대출채권 대출 ABCP매출 투자자금 시공사: 대우건설 발행대금 ABCP Tr A (130억) Tr B (580억) 공덕동오피스텔 제이차(주) 이자지급보증 토지매매예약 업무수탁 (기업은행) 자산관리 (메리츠종금증권) 채무인수

시공사의 토지매매예약(미매입시 채무인수) 부동산 PF 사 례 - ABCP Project Finance 3. Project Financing ABCP - 금융조건 구분 Tranche A Tranche B 대출금액 300억원 580억원 대출형태 Loan ABCP(3년 매입약정, 3개월 차환 발행) 대출기간 36개월 (2010년 11월 ~ 2013년 11월) 이자지급 3개월 단위 선취 대출금리 6.80% (3MCD+가산금리) 5.57% (3MCP[A1]+가산금리) 취급수수료 1.0% - 매입약정수수료 0.50% 금융자문수수료 1.36% 자금관리수수료 300만원/월 상환순위 1순위 2순위 담보순위 공동 1순위 신용보강 시공사 이자지급보증 시공사 채무인수 시공사의 토지매매예약(미매입시 채무인수)

부동산 PF 사 례 - ABCP 3. Project Financing ABCP - 채권보전조치 Project Finance 구 분 Tranche A Tranche B 토지담보 관리형 토지신탁 공동 1순위 신용보강 1. 시공사 책임준공 (미완료시 채무인수) 2. 시공사 토지매매예약 체결 (매매대금 미지급시 시공사 채무인수) 3. 시공사 이자지급보증 3. 시공사 채무인수 공통사항 1. 차주(시행사) 대표이사 송호석 연대보증 2. 차주(시행사) 발행주식 근질권 설정 3. PF 대출 관련 계좌 중 차주(시행사) 명의 계좌 근질권 설정 4. 분양가 조정 - 오피스텔 분양계약 개시 후 1개월 시점 50%, 2개월 시점 65%, 3개월 시점 80%의 분양계약율 달성조건 - 분양개시 후 3개월 시점 분양계약율 80% 미달성 시, 이후 3개월 이내 시행사, 시공사, 자금관리기관의 분양변경계획에 대한 합의가 이루어지지 않을 경우, 기한이익 상실 조건