부동산 개발금융과 프로젝트 파이낸스 2004. 6. 9 한양대 CCM 과정 경희대 법대 교수 박 훤 일 경희대 법대 교수 박 훤 일 http://onepark.netian.com onepark@khu.ac.kr

목 차 문제의 제기 프로젝트 파이낸스 부동산 개발금융 Project Finance + ABS

문제의 제기 인천 Free Economic Zone - 컨벤션센터, 호텔 등 인프라 건설에 202조원 소요 예상 - 국고·인천시 14조원, 토지매각대금? - 나머지는 미국 게일사 $127억 등 외자유치로 조달 - 다국적기업, 병원·학교의 유치, 바이오단지 조성 - 華人資本의 유치- China City 조성 약속 서울시 뉴타운 건설 - 기존 토지소유자 + 시공회사 ⇒ 일본 롯본기 재개발 방식 개성공단 개발 - 언제까지 토지공사가 건설? - 개성공단 입주업체의 자금조달 방안은?

도쿄 롯본기힐스 민간주도개발 사업 - 롯본기 뉴타운 건설 논의에 14년, 시공에 3년 - 복합상가인 모리타워, 에도식 정원, 주거용 맨션으로 구성

도쿄 롯본기힐스 모리타워

검토할 사항 사업주체는 누구? - 정부/지자체, 주공/SH공사 등 공기업 - 프로젝트 시행주체 - 개별 기업/투자조합 프로젝트 참가자의 역할분담을 명확히 할 필요 - 사업추진/자금조달의 주체 → Special Purpose Company - 프로젝트 이익의 수혜자 → 개별 기업, 투자조합 - 프로젝트의 후견인 → Host Government, Contractor, Supplier, Buyer ⇒ Project Finance가 유일하지는 않아도 유력한 해결방안

프로젝트 파이낸스 대형 프로젝트의 자금조달 방법? 금융구조, 재원, 투자금회수, 리스크관리의 특수성 - 로마제정 트라야누스 황제의 건설사업 - 영국 BP의 북해유전 개발 - 호프웰 그룹의 광동성 발전소 건설 - 외환위기 전 한보철강의 효과적인 파이낸싱 방법? - Privately Financed Infrastructure Project의 의미 - 중국의 국토개발에 적용

트라야누스 황제의 SOC 건설 - 시오노 나나미, [로마인이야기 6]

프로젝트 파이낸스의 역사 프로젝트 금융의 원조: 로마제국의 트라야누스 황제 - 로마는 정책적으로 주변민족과의 평화로운 교류를 통하여 Pax Romana 건설 - 다키아 정복후 107-112년간 내탕고를 지출하여 도로, 교량, 공공건물 건설 - 아폴로도로스라는 천재적인 엔지니어의 도움 SPV: British Petroleum과 북해유전 - Non-Recourse Financing = Aggressive Financing BOT: Hopewell Holdings의 中國심천 화력발전소 PFI (Private Finance Initiative) - DBFO (Design-Build-Finance-Operate)

프로젝트 파이낸스의 개념 프로젝트의 중요성 → 창출되는 수익(Cash Flow) → 원리금회수의 충분성 = Debt Service Cover Ratio 자금조달의 특수성 → SPV가 주체 = Off Balance Sheet Financing → Sponsor의 분리 = Non-/Limited Recourse Financing 프로젝트의 관리 → 프로젝트 리스크 관리의 필요성 → 담보취득은 교환가치 파악이 아니라 사업권 확보 목적

프로젝트 파이낸스의 재원조달방법 타인자본 자금 조달 방법 자기자본 구 분 시공회사, Supplier, Buyer의 출자 구 분 자금 조달 방법 자기자본 시공회사, Supplier, Buyer의 출자 금융기관의 자본참가 인프라 펀드의 참여 공모주 발행 타인자본 프로젝트 파이낸스 공공차관 도입 상업차관 도입 사모채(SEC144A) 발행 사채의 공모발행 후순위채 발행

프로젝트 금융의 재원조달 방법 국가(ECA) - 국제금융기구의 공공차관 상업금융기관 : Co-financing, Syndicated Loan SEC Rule 144A에 의한 사모사채 발행 ABS 기법을 이용한 유동화증권 초장기의 본격적인 SOC 채권의 등장 헤지펀드 성격의 인프라 펀드(Infrastructure Fund)

프로젝트 리스크의 대응책 내 용 리스크 축소 방안 공사완성 리스크 운 영 시 장 정치적 완공의 지연 공사비 초과 내 용 리스크 축소 방안 공사완성 리스크 완공의 지연 공사비 초과 -시공회사의 손해배상보험 가입 -고정가격, 턴키베이스 공사계약 운 영 -생산능력 미달 -관리,운영의 미숙 -시설의 결함 -불가항력 -손해배상액의 예정 -검증되지 않은 신기술사용 불허 -관리운영회사의 보증서 징구 -부품,장비 공급자의 보증서 징구 -보험 가입 시 장 -생산물 판매 부진 -금리,환율의 변동 -장기판매계약의 체결 -적절한 리스크관리계약 체결 정치적 -현지정부의 간섭, 강제수용 -이용료, 환경문제 대두 -Letter of Undertaking 수령 -프로젝트수행을 보장하는 법규 -현지법규 준수, NGO 관계개선

에셋 파이낸스(asset-based finance) ※ 보유자산을 이용하여 자금을 조달하는 각종 금융기법 → LHS Funding 자산유동화(asset-backed securitization: ABS): CBO, CLO 부동산담보부채권의 유동화(mortgage-backed securitization: MBS) 부동산투자신탁(real estate investment trusts: REITs): 간접투자 프로젝트 금융(project financing) 팩토링(factoring): 채권양도의 특례

에셋 파이낸스 (2) SPV의 특징 - 매매, 양도 등으로 기동성 있는 자금조달 가능 - Off-Balance Sheet Financing 으로 BIS 자기자본 비율 개선 - Conduit 성격의 투자기구를 통하여 조세절감 → 조세특례제한법상의 근거 필요 - Bankruptcy Remote 등 법률 리스크 해소 → 일본에서는 不動産特定共同事業法에 의한 민법상의 임의조합, 상법상의 익명조합을 설립, 투자자 모집

부동산 개발금융 부동산 개발에 소요되는 자금 조달 - 부동산 자체를 담보로 제공하고 은행 대출 신청 - 금융기관은 건설업체에 대한 대출에 소극적, 신용보증기금의 보증도 제한적 - 부동산 개발후의 현금흐름을 기대하고 자금조달 → 프로젝트 금융 부동산의 자산가치를 이용하여 자금 조달 - 유동화전문회사(SPC)에 부동산을 양도하고 유동화증권 발행 - 부동산 투자목적의 부동산투자회사(K-REITs)를 설립하여 투자자 모집

리츠 (REITs) 투자자의 이익을 위하여 부동산에 투자하는 회사 계약형: 1998 신탁업법시행령 개정 - 각 은행의 부동산투자신탁 상품 회사형: 2001. 7 부동산투자회사법 시행 - K-REITs(상법상의 주식회사)의 설립 - Equity, Mortgage, 혼합형으로 운영 - 개발투자, 자본금 등 제한 완화 예정 과세 논란 속에 CR-REITs 등장 - Mutual Fund 형태의 한시적 Paper Company이므로 AMC(자산관리회사) 필요 → 자격요건 제한

부동산신탁과 부동산펀드 구 분 부동산신탁 부동산펀드 성 격 신탁업법에 의한 신탁채권 간접투자자산운용업법에 의한 간접투자용 펀드 구 분 부동산신탁 부동산펀드 성 격 신탁업법에 의한 신탁채권 간접투자자산운용업법에 의한 간접투자용 펀드 판매회사 은행 증권사, 은행, 보험 투자방법 부동산개발사업자에 대한 대출 부동산개발사업자에 대한 대출, 수익성 부동산 매입, 임대개발사업 투자, 프로젝트금융 등 투자기간 주로 2-3년 주로 2-10년 중도 환매 불가(담보대출은 가능) 상장형인 경우 매각 가능 최소가입금액 제한 없음 투자자보호 은행 자율 공시의무, 수익자총회, 참가기관의 상호감시와 견제

부동산금융과 자산유동화 안정된 Cash Flow - SPV의 설립(structuring) 유동화전문회사 자산보유자 SPV True Sale 유동화전문회사 SPV 자산보유자 Originator 대 금 자산관리자 ABS발행 신용보강기관 자산관리 원리금 지급 신용평가 수탁관리회사 투 자 자

부동산금융과 자산유동화 (2) 이용가능한 재원 : 규모의 경제 확보 필요 - 정부 등 발주처에 대한 공사대금 할부채권 - 미분양 아파트 처분신탁 → 부동산신탁회사 선순위 신탁수익권증서는 SPC에, 후순위 수익권증서는 아파트건설회사에 양도 → 선순위 수익권증서+신용보강=공모채 발행 발행대전중 신탁수수료 공제후 건설회사에 지급 - 대한주택보증의 시공 아파트 유동화 → 건설회사별 임대아파트를 SPC에 매각 → 제3자(주공)의 Buy-back Option으로 Guarantee → 임대아파트 공사비 절감, 조기 공급가능

프로젝트 파이낸스 + 자산유동화 (CLO) 산업은행 Servicer 유동화전문회사 투 자 자 천안-논산고속도로 주식회사 대출 자산관리 위탁 담보제공 Servicer 대출채권 및 담보권 양도 원리금회수 유동화전문회사 Credit Line 설정 CLO 발행 채권대금 투 자 자

P/F + ABS 의 고려사항 대출시장의 경색, 채권시장의 풍부한 유동성 자금을 고정금리부로 장기 조달할 필요성 대출구조와 채권구조의 연계 채권투자자의 담보권 공유 위험의 분산(Risk Allocation) - 재무적, 기술적 타당성분석에 철저

P/F + ABS 의 조건 검토 Collateralized Loan Obligation의 활용 - Borrower가 직접 채권을 발행한 것과 같은 효과 Security Package - Ramp-up 기간중 출자자 보증, 자금보충약정 - Financial Covenants → 주식처분,채무부담, 담보제공 금지; 이익배당 제한 - 주식에 대한 질권 설정 - 관리운영권에 대한 근저당권 설정 - 기타 계약상의 권리에 대한 양도담보 약정 자금관리: Escrow Account 이용 - 채무불이행에 대한 특별취급

SOC채권의 특징 투자대상: 사회간접자본(SOC)시설 건설 - 민간투자법 제58조 10년 이상의 장기채로 발행 High Risk High Return 기대 신용보강을 통하여 Rating 개선 가능 본래 SEC Rule 144A에 의하여 사모사채 발행 자산유동화 기법을 적용하여 공모발행 - 최근 들어 Non-ABS 채권도 증가

SOC채권의 사례 연구 천안·논산 고속도로 SOC채권 (2001. 2) - 당초 7300억원을 프로젝트 금융으로 조달 예정 - 시장여건을 고려, 산은 단독 대출후 유동화 - 대출조건과 채권발행조건을 일치(pass-through) - 교통량·타당성조사에 만전 - 5-15년 만기 6종류의 채권 - All-in-Cost 8.59% ⇒ 프로젝트 금융과 자산유동화(CLO)를 접목 - SPV를 주체로 한 Structured Financing의 공통점 - 발행자, 투자자, 주선은행 공히 Win-Win 거래

SOC 채권의 전망 금융 이노베이션 활기, ABS 제도개선 기대 P/F 기법을 이용한 대규모 파이낸싱의 활성화 전력산업의 민영화 → 민영화 좌초비용(Stranded Cost)의 유동화 남북경협 활성화에 따른 금융지원 증가 예상 → ABS을 이용함으로써 새로운 재원 확보 가능 BOT 대신 PFI 방식을 적용하는 것도 가능 - Private Finance Initiative = DBFO - 정부가 Client로서 안정된 Cash Flow 보장

프로젝트 파이낸스의 장래 민간투자법 시행의 개선 - 민간제안사업의 활성화 - BOT 방식의 개선 - 법인 아닌 Joint Venture형 사업시행자 허용 - PFI 방식의 적용 국영기업의 민영화에 적극 활용 - 한전 산하 발전회사 민영화에 난항 프로젝트 금융에 대한 재원조달 극대화 - 사모펀드(Private Equity Fund)의 참여 촉진 - 자산유동화(ABS) 기법의 활용

통일시대 SOC 건설재원의 확보 土地 공유 – 임대 - 지역별로 地代 수입을 통합 관리, 住民들에 귀속 - 국영기업의 私有化時에도 주민들에 Voucher 교부 PFI (private finance initiative)의 적용 - BLT (build-lease-transfer)와 유사 ABS와 Project Finance를 결합한 금융거래 - Primary CBO/CLO 거래의 성행 과다한 통일비용 부담없는 균형있는 발전 도모