서울시 성동구 성수동 주상복합 APT 신축 사 업 계 획 서

목 차 1 2 3 4 사업개요 개발 환경 분석 시장 환경 분석 사업성 검토 -위 치 도 -건축 개요 -분양 개요 목 차 1 사업개요 -위 치 도 -건축 개요 -분양 개요 2 개발 환경 분석 -지역 개발 현황 -사업 여건 분석 -S.W.O.T. 분석 3 시장 환경 분석 -인근지역 분양시장 현황 -적정 분양가 제안 4 사업성 검토 -사업 진행 과정 -사업 수지 검토

1 사 업 개 요 위 치 도 위 치 : 서울시 성동구 성수동 14-18 쌍용 APT 대우2차 APT 뚝섬교차로 한국방송통신대학교 지하철 뚝섬역 당 사업지 뚝섬 시민의 숲 동아 맨션 APT 경동초등학교 위 치 : 서울시 성동구 성수동 14-18

1 사 업 개 요 설계 개요 대 지 위 치 서울시 성동구 성수1가 14-18번지 외 3필지 지 역 지 구 대 지 위 치 서울시 성동구 성수1가 14-18번지 외 3필지 지 역 지 구 일반상업지역, 중심미관지구 – 지목변경 예정 (현재 준공업지역) 전체구역면적 4,997.00m² (1,511.58평) 실 사용 면적 기부체납면적 녹지시설 15%, 공개공지 5% 용 도 공동주택, 판매 및 업무시설 도 로 35M, 20M, 8M 도로에 접함 규 모 지상 27층 / 지하 4층 건 축 면 적 1,910.22m² (577.83평) 건 폐 율 38.22% 연 면 적 지 상 29,917.06m² (9,049.86평) 지 하 13,137.69m² (3,974.14평) 합 계 43,054.75m² (13,024.00평) 용 적 율 599.90% 구 조 철골철근콘크리트구조 세 대 수 공동주택 168세대, 상가 1개층, 업무시설 4개층

1 사 업 개 요 분양 개요 - 아파트 평 형 세 대 수 전용면적 공급면적 계약면적 전 용 률 31평형 84세대 84.73m² 평 형 세 대 수 전용면적 공급면적 계약면적 전 용 률 31평형 84세대 84.73m² (25.63평) 103.48m² (31.30평) 152.93m² (46.26평) 81.88% 42평형 113.85m² (34.44평) 139.04m² (42.05평) 205.49m² (62.16평) 합 계 168세대 16,680.72m² (5,045.89평) 20,372.64m² (6,162.69평) 30,110.54m² (9,108.39평) - 상 가 층 수 1F 판매시설 2F 업무시설 3F 업무시설 4F 업무시설 5F 업무시설 면 적 2,121.77m² (641.83평) 2,705.60m² (818.44평)

2. 개발 환경 분석 지역 개발 현황- 사업 여건 분석- S.W.O.T. 분석-

2 개발 환경 분석 지역 개발 현황 뚝섬 및 성수동 일대 신흥 주거 선호 지역 낙후취락, 공장 지역 서울숲 기반시설지역 서울숲 공원 당 사업지 성수 뉴타운 신청지 강남권 주거선호지역 강남권 중심업무지역 뚝섬 및 성수동 일대 뚝섬일대 대규모 서울숲 공원 개발 신흥 주거 선호 지역 -한강 조망권, 대형 자연생태 공원 -강남 생활권 (10분내 진입) -신 개발 타운 (대형 개발 권역) 지하철 분당선 연장 낙후취락, 공장 지역 낙후지역 재개발 (뉴타운지역 신청 중)

2 개발 환경 분석 지역 개발 현황 서울숲 공원 개발 -위치 : 서울특별시 성동구 성수동 1가 685번지 일대 -위치 : 서울특별시 성동구 성수동 1가 685번지 일대 (1,156,498㎡ 약 35만평) -조성의 기본 방향 .청계천복원사업과 연계강화 .자연친화적인 숲의 개념으로 설계 .기존 역사적 의미 있는 시설의 활용 .시민 문화여가공간으로의 조성 및 .적극적인 시민참여 유도

2 개발 환경 분석 지역 개발 현황 지하철 분당선 연장 왕십리~선릉간 복선 전철 (지하철 분당선 연장) - 본 노선은 분당~왕십리간 전철의 마지막 시공구간으로 지난 10월 착공되어 2008년 완공예정이다. - 구간 : 총 6.6Km, 한강통과 구간은 865m길이의 하저터널로 연결 - 삼릉역, 강남구청역, 청담역, 성수역, 총 4개 역 신설 - 기대효과 : 왕십리~성수간 이용시간 15분 이상 단축 하루 이용객 25만명에 달할 것으로 추산됨

2 개발 환경 분석 사업 여건 분석 주거 환경 본 사업지는 서울숲 공원 개발지에 인접하여 최근 신흥 서울시 중심업무지구 세종대학교 주거 환경 한양대학교 본 사업지는 서울숲 공원 개발지에 인접하여 최근 신흥 주거 선호지역으로 주목받는 지역이다. -사업지 주변 동측으로는 서울숲 생태공원, 서측으로는 건국대 및 세종대, 북측으로는 한양대, 중랑천 그리고 남측으로는 한강이 위치하여 최상의 조망권 및 생활환경 확보. 동부간선도로(성수~의정부) 당 사업지 어린이대공원 서울숲 생태공원 건국대학교 강남권 중심업무지구 강변북로(일산~구리) 올림필 대로(김포~하남) 생 활 환 경 이마트, 상원시장등 다수의 판매시설, 건대입구 중심상업지구 등 근거리 위치하여 생활편리. 다수의 대형병원 인접, 초대형 서울 숲 생태공원 이용 편리, 광역 조망권 확보. 교 육 환 경 경동초교, 성수초교, 성수중, 행당중, 덕수고, 무학여고 등 인근에 다수의 학교 위치, 또한 한양대, 건국대, 세종대등 최고의 명문대학들이 가까이 있어 양질의 교육환경을 갖고 있다. 교 통 환 경 지하철 2호선 뚝섬역 및 분당선 성수역(예정) 이용 중심가 및 강남권 접근 용이 강변북로, 올림픽대로, 동부간선도로 등 서울시 주요 간선도로이용 편리, 성수대교, 영동대교 이용 편리

2 개발 환경 분석 사업 여건 분석 상권 현황 -본 사업지 주변은 주로 오피스 및 근린상가들이 위치한 배후 주거지 -본 사업지 주변은 주로 오피스 및 근린상가들이 위치한 업무 기능형 상권으로 현재 지하철 2호선을 이용하는 다수 의 상권 수요자를 확보하고 있는 지역이다. -최근 개장한 서울숲 생태공원 이용인구의 유입으로 향후 대규모 소비시장이 형성될 예정이어서 그 미래가치 또한 매우 높다. 업무 기능형 상권 배후 주거지 당 사업지 업무 기능형 상권 업무 기능형 상권 서울숲 생태공원 배후 주거지 유동인구 다수의 지하철 2호선 이용 유동인구 확보 접 근 성 대중교통 – 지하철 2호선 뚝섬역, 분당선 연장 성수역(예정), 다수의 버스노선 확보. 올림픽대로, 강변북로, 동부간선로 등 서울시 주요 간선도로 이용 접근성 용이, 성수대교 및 영동대로 이용 편리. 구 매 력 인근 업무시설 이용인구, 배후 주거지내 근린시설 이용인구, 서울 숲 이용인구 등 다수의 수요자 확보 미래가치 현재 개발 완료된 서울숲 생태공원 맞은편에 입지하여 향후 많은 유동인구 유입예상, 성수 뉴타운 지역 지정 신청 중

2 개발 환경 분석 S.W.O.T 분석 강점 Strength 약점 Weakeness 새롭게 개장한 서울숲 초대형 생태공원 인접. 강남 및 서울시 중심업무지구 진입이 용이한 위치. 다수의 명문대학이 위치한 최상의 교육환경. 개발예정지로 높은 미래가치. 소수 남아있는 낙후 공장 및 취락지역 인접. 강남에 비해 상대적으로 떨어지는 학군. 기회 Oppotunity 위협 Threatening 성수 뉴타운 후보지의 지정 가능성이 높게 점쳐지고 있다. 2008년 분당선 개통(선릉~왕십리) 지역내 노후된 공장들의 지방이전이 가시화되고 있어 주거환경 개선에 도움을 줄 것으로 전망됨. 중소 공장들과 노후된 주택의 개발 가능성 불투명. 정부의 강력한 부동산 정책.

3. 시장 환경 분석 인근지역 분양시장 현황- 적정 분양가 제안-

3 시장 환경 분석 인근지역 분양시장 현황 시장 일반 현황 당사업지 주변 아파트 시세(2000년 이후 입주) 단지명 일 자 -본 사업지 주변인 성수동은 한강조망권에 강남 접근성이 뛰어나다는 장점을 가지고 있으나 일대 중소규모의 공장과 노후주택이 산재해 있어 상대적으로 뛰어난 주거여건을 가진 인근 자양동에 비해 시세는 제한돼 왔음. -서울숲 조성과 분당선 개통(선릉~왕십리. 2008년) 호재를 안고 한강조망이 가능한 고급 주상복합이 들어설 것으로 전망. -현재 일대 서울숲, 한강조망권 주상복합 아파트 시세는 평당 1400 ~1500만원 수준으로 향후 개발이 진행됨에 따라 최고 인근 자양동 수준인 1800만원선 까지 상향될 것으로 전망된다. 당사업지 대림로즈빌 강변건영 더샾스타시티 두산위브 이튼타워리버 주변 아파트 시세(2000년 이후 입주) 단지명 일 자 평형대 세대수 평당분양가 (33평형기준) 평당매매가 분양률 비 고 서울숲 시설부지 예상분양가 2006년 분양예정 - 2000만원/평 서울숲, 한강조망 강변 건영 2002/02입주 33~52 580 1700만원/평 대림 로즈빌 2000/10입주 25~82 372 1400만원/평 더샾스타시티(주복) 2003/05분양 39~99 1177 1230만원/평 1620만원/평 완료 자양동, 한강조망 이튼타워리버(주복) 2003/03분양 24~34 115 1250만원/평 1530만원/평 두산 위브 2004/08분양 34~48 157 1380만원/평 전매제한 한강 조망 ※서울숲 역세권 시설부지는 서울시에서 매각한 토지 원가를 기준으로 사업이 가능한 최소 분양가로 산출하여 예상 한 금액임.

3 시장 환경 분석 적정 분양가 제안 적정 분양가 1800만원 1안 1750만원 (보수) 2안 1800만원 (적정) 인근지역 분양가 비교표 적정 분양가 1800만원 1안 1750만원 (보수) 2안 1800만원 (적정) 3안 1850만원 (공격) 적정 분양가 산출 근거 - 현재 성수동 일대 아파트 최고가는 한강조망권이 확보되고 서울숲 이용이 용이한 강변건영 아파트로 평당 1750만원 선이고 한강조망권, 서울숲 이용 및 역세권에 형성될 시설부지 아파트 분양가는 평당 최소2000만원으로 예상된다. 따라서 제한적인 한강 조망 및 서울숲 이용, 역세권까지 모두 갖춘 당 사업지의 분양가를 위와 같은 주변 시세에 대비 하여 보정하였다. 한강조망, 역세권의 조건의 갖춘 자양동 포스코더샾과 이튼타워리버의 경우 평당1250만원대에 분양하여 현재 평당 1600 만원선에 시세를 이루고 있다. 이를 감안하여 보정하였다. -당 사업지는 총168세대 주상복합 아파트 로서 이러한 점을 감안하여 주변시세대비 보정하였다.

4. 사업성 검토 사업 추진 일정- 사업 수지 검토-

4 사업성 검토 사업 추진 일정 토지매입 완료 – 2005년 11월 중 사업추진 개시 - 2005년 11월 교통영향평가 - 2005년 3월 건축심의접수 - 2006년 2월 (성동구 건축과) 건축허가접수 – 2006년 4월 (서울시 건축과) 분 양 - 2006년 6월 중순 착 공 – 2006년 9월 중순

4 사업성 검토 사업 수지 검토 구 분 1안 (평당 1750만원) 2안 (평당 1800만원 ) 3안 (평당 1850만원) (단위 : 백만원) 구 분 1안 (평당 1750만원) 2안 (평당 1800만원 ) 3안 (평당 1850만원) 비 고 총 매 출 액 147,798 150,879 153,960 - 사업비 지출 (부가세 포함) 113,357 113,522 113,703 세 전 이 익 34,441 (수익률 23.30%) 37,357 (수익률 24.76%) 40,257 (수익률 26.15%) ※ 세부검토내역 첨부된 사업수지분석요약표 참조