광명시 광명중앙시장 재건축사업 2000. 9. 29

INDEX 1. 광명중앙시장의 개요 2. 광명중앙시장 재건축사업 소개 3. 경쟁력 강화전략 4. 사업 추진시 애로사항 및 건의사항 5. 향후 추진일정

1. 광명중앙시장의 개요 1) 시장개황 ① 광명중앙시장 개 요 : 전체 주변면적 1,500평, 점포수 약 500개 개 요 : 전체 주변면적 1,500평, 점포수 약 500개 구성업종 : 식료품, 육류, 어류, 식당, 생활용품, 의류, 잡화 등 광명지역내 유일한 재래시장으로서 북측에 인접한 약 500여 소규모점포와 함께 광명지역 및 인근 구로구 주민들의 주된 쇼핑장소로 이용되어 왔음. 1995년 12월 발생한 화재로 인하여 전체 점포중 125개가 전소되어, 피해 점포주를 주 구성원으로 한 재건축조합이 결성되었음. ② 재건축대상 시장개요 시 장 명 광명중앙상가 대 표 자 정 성 모 소 재 지 경기 광명시 광명동 150-19호외 27필지 개설년도 1971년 3월 건축년도 1970년 3월 대지면적 3,317.20㎡ (1,003.45평) 건물면적 4,820.51㎡ (1,458.20평) 점 포 수 258개점포 (125명 임대) 운영실태 (주 업 종) 임 대 (식당/의류/ 생활용품) 용도지역 일반상업지역

B A 1. 광명중앙시장의 개요 2) 입지 및 상권분석 계 획 지 위 지 입지 및 상권 분석 지하철통로와 지하2층 연결 예정 계 획 지 위 지 입지 및 상권 분석 지하철통로와 지하2층 연결 예정 전면에 30m 도로 위치 계획지 주변 광명재래시장 활성화 - 광명 및 구로 주민의 높은 인지도 유지 광명사거리 주변 금융기관 다수 입지 광명역 (7호선) B A A지점에 의류/잡화점포 다수 영업중 B지점, 북쪽 대로변쪽으로 가구시장 형성 장기간의 지하철공사로 인하여 현재 할인점과 시청이 위치한 철산역 주변으로 식음료 위주의 상권이 발달한 상태이나, 광명시장은 기존 재래시장으로서 높은 인지도를 유지하고 있음. 철산역

1. 광명중앙시장의 개요 3) 환경분석 일반환경 ■서울시와 연접 : 인구의 집단.과밀화 ■서울시와 연접 : 인구의 집단.과밀화 ■도시와 농촌의 복합 : 쾌적한 전원도시 잠재력 보유 ■생산시설 취약 : 재정 자립기반 미흡 ■개발제한구역 과다 : 지역개발의 제약 인구현황 ■현재 인구는 34만명으로서 최근 6년간 정체상태임. ■광명동은 도시성립 초기의 주거지역으로서 광명시내에서 인구가 가장 많으며 단독주택의 구성비가 높음. ■전문대 이상의 교육시설이 전무하여 전출인구의 지속적인 증가가 예상됨. 기 타 ■면 적 : 35.52㎢(경기도의 0.38%) ■행정구역 : 18개동 400통 2,584반 ■1981년 시로 승격된 광명시는 서울시와 동일한 생활권에 속하며, 풍화침식된 토양이 완만한 평야지대를 이루고 있음.

1. 광명중앙시장의 개요 4) SWOT 분석 STRENGTH(강점) ● 최적의 입지조건(광명사거리, 7호선 광명역) : 지하철과 지하 연결 ● 높은 소비자 인지도 : 과거 재래시장의 중심 ● 조합원 보상합의 및 동의 완료 WEAKNESS(약점) ● 공사 진행시 인접 점포 민원 제기 OPPORTUNITY (기회요인) ● 광명시 2000년 시정기본방향 1) 재래시장 현대화사업 추진 2) 권역별 특화거리 조성 - 광명권 : 가구/패션문화의 거리 ● 재래시장 재개발 지원 : 중소기업육성자금 80억원 융자 ● 계획지 주변 의류/잡화점포 다수 영업중 THREATENESS (위협요인) ● 철산역 부근 상권 확대중 : 대형빌딩, 아파트단지 조성 (할인점 끌레프, 증권빌딩 등)  장기적으로 상권고착화 우려

2. 광명중앙시장 재건축사업 소개 1) 조합 현황 1996. 9 재건축조합 구성 1998. 5 재건축조합 인가 2000 사업자등록 추진 조합원 구성 조합원수 소 유 지 분 21명 1,003.45평 조합원 보상방안 : 합의 완료 이주보상비 지급 : 기존 세입자 임대보증금 반환, 이주비 지급 등

2. 광명중앙시장 재건축사업 소개 2) 재건축사업 추진현황 1995.12.31 상가 화재 발생 1996.09.08 재건축조합 구성 1997.02.06 상인대표자 및 조합과 이주보상 합의 09.02 재래시장 재개발.재건축 구역 선정(중소기업청) 1998.05.27 재건축조합 인가 05.29 지하철공사와 지하연결통로공사 합의 1998.12 2000.03 중소기업육성자금 40억원 지원 결정 중소기업육성자금 40억원 추가지원 결정 2000.09 공동개발 및 시행대행사 계약 예정

2. 광명중앙시장 재건축사업 소개 3) 신축건물 조감도

2. 광명중앙시장 재건축사업 소개 4) 건축개요 5) 층별개요 위 치 광명시 광명동 150-19외 27 지역/지구 위 치 광명시 광명동 150-19외 27 지역/지구 일반상업지역,도시계획시설(시장) 도로현황 전면 30m, 배후 6m도로 대지면적 3,317.20㎡(1,003.45평) 건축면적 2,262.04㎡(684.27평) 연 면 적 33,309.83㎡(10,076.22평) 건물규모 지하6층/지상8층(14개층) 주차대수 284대(법정 279대 이상) 건물구성 지상6층~8층 : 근린생활시설 지하2층~5층 : 판매시설 지하6층~3층 : 주차/기계/전기실 층 층면적(평) CONCEPT 비 고 8F 643.15 근생시설 7F 646.31 〃 6F 5F 패 션 몰 4F 동대문식 3F 684.27 패션몰 2F 666.86 1F 600.74 B1 849.93 식품매장 B2 B3~B5 2,549.79 주 차 장 B6 기계/전기 합계 10,076.22 * 공사기간 : 약24개월

2. 광명중앙시장 재건축사업 소개 6) 광명시 2000년 중점추진시책 재래시장 현대화사업 추진 대상시장 : 광명중앙시장, 광복시장, 새마을상가, 제일시장 등 광명중앙시장 재건축사업 승인 및 착공 권역별 특화거리 조성 광명권(광명역 주변) : 가구 및 패션문화의 거리 철산권(철산역 주변) : 음식문화의 거리 하안권 : 자동차문화의 거리(자동차 전문 유통단지) 소하권 : 무공해 산업 유치

2. 광명중앙시장 재건축사업 소개 7) 분양전략 분양계획 착공 1개월 후 분양 개시 : 2000년 11월, 준공시(2002년 10월) 개별상인 분양 완료 분양대상타겟 기존 광명중앙시장 상인 광명지역내 소매상인 지역상인의 영업력 증진  기존 상권 강화 외부에 유출되는 상권력 흡수 백화점 등과 같은 직영 대형점의 경우 사업초기에 대규모 투자(신축, 매입 등)가 필요하며, 이에 따라 개점 후 영업실적으로 투자자금을 회수하여야 하므로 자금의 조달문제가 가장 큰 애로점으로 대두됨. 그러나, 본 사업과 같은 개발사업의 경우 착공 후 광명시장 상인 및 지역상인들이 개별적 으로 분양 또는 임대에 참여함으로써, 이로 인한 분양수입금으로 제반 투입비를 충당할 수 있으므로 자금조달의 제약을 최소화할 수 있음.

2. 광명중앙시장 재건축사업 소개 8) 소요자금 및 자금원천 소 요 자 금 총 금 액 469억원 직접공사비 : 346억원 직접공사비 : 346억원 간접공사비 : 59억원 보존등기비 : 11억원 기타 경비 : 53억원 * 사업기간 : 24개월 자 금 원 천 금융권 조달 지원자금(80억원) 분양수입금 단기 운영자금으로서 금융권으로부터 융자 등 80억원 지원 확정 착공계 제출시 신청 예정 (시일 소요 예상) 착공 후 40억원 추가 신청 예정 2000년 11월부터 일반분양 - 하층부 패션몰 - 상층부 근생시설

3. 경쟁력 강화전략 1) STORE 브랜드화 : Straβe 상가명을 등록하여 STORE 브랜드로 활용 브랜드 사용현황 백 화 점 입점업체별 고유브랜드 활용 백화점 자체브랜드 개발 : 피코크(신세계) 등 중저가 제품 업체별 고유브랜드를 통한 인지도 제고 - E-LAND, 빈폴, 카스피 등 재래시장 일부 품목에 대하여 고유브랜드 활용(아동복, 남성복) - 부르뎅, 원아동복, 덴폴(남성복) 등 현대식 대형상가 상가명을 홍보브랜드로 활용하거나 입점상인 자체브랜드 제작 - 제품에 상가명을 명시하는 경우는 극소수임 : 누죤 등 - 홍보에 활용 : 밀리오레, 두타, 디자이너클럽, 테크노마트 등

3. 경쟁력 강화전략 2) 시설 및 쇼핑환경 정비 시설 측면 VMD(Visual Merchandizing) 능력보유 전문가집단을 활용하여 기본설계부터 반영 - 고객지향적 점포 LAY-OUT - 밝은 조명, 높은 디스플레이공간 확보 - 원할한 물류 배송시설의 확보 - 휴게실, 탈의실, 이벤트공간 등 확보 편의시설 및 쇼핑환경 Grade-Up 쇼핑환경 측면 고객 편의시설 적극 도입 - 엘리베이터, 에스컬레이트, 전문식당가, 스낵가 등 - 휴게공간, 이벤트홀 등 대고객 서비스교육 실시 교환 및 환불시스템 정립 패밀리카드 및 마일리지제도 도입

3. 경쟁력 강화전략 3) 운영측면에서의 전문성 강화 전문인력으로 운영 전문인력(백화점 및 상가운영 유경험자)을 활용한 운영  유통 전문성 강화 지속적인 우수상인 영입  분양성 제고 및 상가활성화 도모 운영시스템 강화 고객의 NEEDS를 반영한 유통시스템 구축 - 입점상인 세무 지원 및 수익증대방안 지향 - 인터넷 유통망 구축 - 상가활성화를 위한 각종 규정 마련 이벤트행사 및 각종 마케팅활동 시행 입점상인 영업활동 지원

A B 3. 경쟁력 강화전략 4) 상품 유통채널의 단순화 상품 유통채널 생산자 (남/동대문) 중간도매상 소매상 (사입자) 소비자 A B 중간도매상 배제, 소매상을 통한 판매 (수도권 의류잡화상가) 모든 중간단계의 단순화, 생산자 직거래 (남/동대문 의류도.소매상가) 추진 방향 기본적으로 (A)단계를 추진할 계획이나, 제반 생산여건이 불리하므로 시장상가 차원에서의 원,부자재 및 상품 공동구매 시스템화를 통하여 (B)단계까지 유통채널을 단순화할 계획임.  원가절감을 통한 상품 저가격 실현 및 소매상의 마진 제고 가능

3. 경쟁력 강화전략 4) 지역밀착형 소매영업 영업 컨셉 : 소매영업 본 사업의 경우 지역적 특수성으로 인하여 도매영업보다는 개점 초기부터 소매영업을 영업CONCEPT으로 전개하고, 재래시장의 인지도를 최대한 활용하여 광명시 지역의 20~40대 주부를 주 타겟으로 하며, Family와 Young층을 2차 타겟으로 하는 마케팅전략을 수립하여 전개할 계획임.

4. 사업 추진시 애로사항 및 건의사항 1) 자금 지원시기의 불합리성 현 황 시장 재건축지원금은 건축/기반공사비의 50% 범위내에서 최고 80억원까지 지원 받을 예정임. 문제점 재건축사업을 추진하기 위해서는 임대차보증금 반환, 이주보상비, 설계비, 건물철거비 등 착공전 많은 사전 경비가 소요되어야 하나, 착공 전 상기와 같이 많은 자금이 소요되나, 정부에 의한 지원금은 시설공사 착공시부터 시공사에 지급됨으로써 재건축조합의 사업추진에 장애요인으로 대두됨. 특히, 상가분양 등 건설경기가 침체되어 있는 상황에서 건설회사의 자금경색으로 자금부담이 수반되는 신규사업 참여를 기피하고 있는 상태임. 건의사항 상기와 같이 재건축사업을 위하여 우선적으로 필요한 자금에 대하여는 착공 전 선지원 또는 융자조건의 완화가 필요함.

4. 사업 추진시 애로사항 및 건의사항 2) 관련법과의 상충문제 조정 현 황 현 황 대부분의 재래시장은 도시계획법상 도시계획시설인 “시장”으로 지정되어 있음. 문 제 점 도시계획시설은 타 시설과 복합으로 건축되는 것이 불가능하여 현행 법규정을 적용한 시장재개발.재건축사업 시 신축건물의 용도에 제한이 많은 실정임. 건의사항 따라서, 시장재개발.재건축지역으로 지정시 도시계획법에 의한 도시계획시설 지정을 폐지하고, 국토이용관리법만 적용하여 지역.지구에 맞는 시설 도입이 가능하도록 법적 정비 요망

5. 향후 업무추진일정 구 분 9월 10월 11월 12월 비 고 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 상 구 분 9월 10월 11월 12월 비 고 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 4/4 상 하 1. 공동사업개발계약 체결 1.1 시행대행사 확정 1.2 공동사업개발계약 체결 2. 공사도급계약 체결 1.1 시공사 확정 1.2 공사도급계약 체결 3. 이주 및 철거 완료 1.1 이주보상비 지급 1.2 철거 완료 4. 인허가사항 1.1 건축허가 신청 1.2 건축허가 득 1.3 착공계 제출, 착공