(lee.afanti@gmail.com) 해외 부동산 개발 동향 - 중국을 중심으로 - 2016. 1.21 李昌英(經濟學博士) (lee.afanti@gmail.com)

강사 소개 李 昌 英(경제학박사, 중국인민대학 ) 강의경력 경력 중국금융연구원 대표 중국자본시장연구회 부회장 李 昌 英(경제학박사, 중국인민대학 ) 중국금융연구원 대표 중국자본시장연구회 부회장 저서: 중국의 금융제도 ( 금융연수원) 강의경력 2003.9 중국해양대학교 현지어 강의(한국금융 ) 2007.3 숭실대학교 강의(중국금융) 2011.4 기획재정부 강의(10년 후 위안화, 전망과 대응전략) 2011.4 SBS CNBC 방송(차이나머니 유입과 그 시사점) 2011.9 금융연수원 강의(~현재, 중국금융의 이해) 2014.9 고려대학교 정책대학원(중국부동산과 금융) 경력 1974.3 1999.8 2002.8 2003.9 2007.8 2007.3 숭실대학교 겸임교수 2013.9 고려대학교 초빙교수 기업은행 입행 기업은행 중국 천진지점 차장 기업은행 중국 청도지점 지점장 중국해양대학교 교수(겸임) 대외경제정책연구원 (초빙연구위원)

중국은 우리에게 무엇인가?

차 례 1. 중국의 부동산 기초 -토지제도 -주택제도 2. 중국 부동산 개발 현황 3. 한국의 중국 부동산 투자 4/5/2019 차 례 1. 중국의 부동산 기초 -토지제도 -주택제도 2. 중국 부동산 개발 현황 3. 한국의 중국 부동산 투자

(1)토지제도의 연혁 1.중국 부동산 기초 - 토지제도 4/5/2019 연도별 주요내용 1949.10.1일 중국 공산당에 의한 중화인민공화국 건국 1950.6.28일 <중화인민공화국의 토지개혁법 발효> -농촌토지: 부유층(지주, 부농, 사원, 교회, 학교 등) → 빈민층(농민) 무상분배 -도시토지: 토지, 삼림, , 광산, 호수, 하천, 항만 등 → 국유화 1950~ 1978년 -농촌토지: 초기 사적 소유권 인정, 노동 집단화 방식 → 집단체제(생산합작사) → 인민공사(생산합작사를 합병) 설립, 토지는 집단소유로 변질 인민공사는 공동소유, 공동생산, 공동분배를 책임지는 종합적 경제조직, 집단경작방식은 농민들의 생산의욕 감퇴 → 중국경제 피폐 1979년 <뎡샤오핑의 개혁개방 원년> 1985년 <인민공사 해체> -도시토지: 국가소유 -농촌토지: 집체(集體)소유(인민공사 폐지): 국가와 더불어 토지 소유의 양대 축 *집체란 향진기업, 촌민위원회 등 ‘근로대중의 집합체’임 2007.10.1일 <물권법(物權法) 시행> -토지의 사용권은 인정, 소유권은 인정하지 않는 사회주의 부동산제도 유지 : 토지사용권만 매매 가능, 사용권 만기도래 시 재사용권 인정

(2)토지사용권의 종류 4/5/2019 1.중국 부동산 기초 - 토지제도 구분 종류 내용 비고 도시국유토지 (국무원 관할) 유상사용권 (有償使用權) 도시의 주거용지나 공장용지를 사용료를 지불하고 구입하면 해당기간 동안 사용권 뿐만 아니라 양도권까지 인정 출양방식 무상사용권 (無償使用權) 군사용지 등과 같이 완전 무상인 경우와 공공목적으로 일부 사용료를 지불, 이 경우 처분권 없음 획발방식 (양도·담보제공 불가) 농촌집체토지 (향진기업 or (촌민위원회) 도급경영권 (都給經營權) 농업. 임업. 목축업. 어업 등에 사용되는 토지로서 통상 사용기간 30년. 일부 처분권을 인정 승인 후 양도, 담보제공 가능

(3) 사용권 종류별 사용기한 1.중국 부동산 기초 - 토지제도 사용권 종류 사용기한 비고 주거용 70년 아파트. 빌라 등 주거용지 공업용 50년 공장용 토지 상업용 40년 백화점 상가 등 상업용지 기타용도 기타용지 *1. 사용기한이 만료된 토지는 기한 연장가능, 이 경우 사용료를 다시 납부해야 함 2. 주거용지의 경우는 2007년 ‘물권법’이 통과되면서 사실상 영구 사용권 인정 <중국토지=소유NO! 사용OK!> 중국 토지사용권은 다양하게 분화되어 있고, 처분권이 있기 때문에 우리가 생각하듯이 소유권이 없으므로 취득하면 손해를 본다는 선입견은 잘못, 중국에도 부동산담보제도 있음

(1) 주택제도의 발전과정 1.중국 부동산 기초 - 주택제도 4/5/2019 구분 연도별 주요내용 비고 무상분배 (福利分配) 1949~ 1978 공유(公有)주택, 공방(公房)제도 : 정부나 기업에서 주택분배 사회주의 계획경제 탐색단계 (探索试阶) 주택제도 개혁 연구 사회주의 시장경제 1980 주택제도 개혁 서막 알림 덩샤오핑(邓小平） 1982 3∙3제도: 주택구입 보조금 지급 (개인·기업·정부: 주택 가격의 1/3씩 부담) 창저우(尙州),정저주(郑州) 등 4개 도시 1985 주택임차제도 실시 주택구입 보조금 폐지

1.중국 부동산 기초 - 주택제도 4/5/2019 심화단계 (深化阶段) 1988 주택임차료의 현실화와 보조금 지급 1994 보조금 지급을 통한 주택구입: ·중저소득가정: 경제적용방(經濟适用房) ·고소득가정: 상품방(商品房) 住宅公積金,주택금융,주택보험제도 도입 개혁단계 (住房分配货币化) 1998 주택분배 화폐화(住房分配貨幣化)제도 실시: 주택이 상품의 개념으로 전환 ‘실물분배복리주택’ 제도 폐지 발전단계 (发展阶段) 2003~ 2007 부동산 버블 형성 시기: 부동산시장 침체를 극복하기 위한 장려책, 이로 인해 주택가격은 끊임없이 상승 SARS 발생 후 부동산시장 침체 2007~ 2008.8월 부동산투기억제 대책 발표 : 실수요와 투기수요의 개념 구분 최초 납입금비율조정 (두번째 주택 40%로 인하) 2008.9월 주택소비를 장려하기 위한 정책 실시: 소비장려 조치(4개 항목) 세계금융위기로 부동산 가격하락 2009~ 현재 주택가격은 끊임없는 상승 행진 후 최근 들어 조정기 맞음 부동산투기 억제와 장려정책을 병행실시

(2) 주택의 종류 1.중국 부동산 기초 - 주택제도 4/5/2019 주택의 종류에는 7가지(상품방·경제적용방·염조방·안거주택·방거방·미리방· 해곤방)가 있었으나, 최근 들어 상품방과 경제적용방 및 염조방의 세 종류로 정리가 되어가고 있음. 종류 내용 비고 ① 상품방 (商品房) 부동산시장에서 시장가격으로 거래되는 주택 고소득층 ② 경제적용방 (經濟适用房) 중·저소득 가정을 공급대상으로 하여 비교적 저렴한 가격으로 제공되는 서민형 주택 중·저 소득층 ③ 염조방 (廉租房) 정부가 도시의 최저소득 계층에게 임대해 주는 서민임대주택 최저소득층

(3) 중국 주택제도의 특징 1.중국 부동산 기초 - 주택제도 4/5/2019 ① 미국 등 선진국의 주택제도는 그들의 경제성장과 함께 주택시장이 형성되었기 때문에 이미 수 백년의 역사를 가지고 있음. 이와 달리 중국의 신주택제도는 사회주의 계획경 제에서 사회주의 시장경제로 전환되는 과정에서 형성됨 ② 신중국 건국(1949년) 이후 주택은 정부나 기업에서 무상으로 분배하는 공유(公有)주 택, 즉 공방(公房)이었음. 그 후 1998년 주택제도 개혁으로 그 때까지 무상으로 분배 하던 ‘실물분배복리주택’ 제도가 폐지되고 주택이 상품의 개념으로 바뀌면서 오늘 날 의 중국 주택제도가 형성됨 ③ 정부와 기업에서 분배받아 저렴한 비용으로 거주를 할 수 있었던 공방(公房)이 사라지 면서 저소득층의 거주 문제가 사회 문제화되기 시작함. 이를 해결하기 위해 저소득층 을 위한 서민주택과 서민임대 주택 같은 복지정책이 시행됨

1.중국 부동산 기초 - 주택제도 4/5/2019 ④ 저소득층을 위한 대표적 주택 정책으로‘서민임대주택(廉租房)’ 제도가 있음. 이 제 도는 상하이(上海)에서 먼저 시행되었는데 정부에서 매우 저렴한 임대주택을 건설하 여 저소득층에게 무상으로 임대하거나 임대료를 보조하여 입주케 하였음. 이와 같은 서민임대 주택은 임대만 가능하며 양도는 불가함 ⑤ 한편, 저소득층이 주택을 구입할 수 있도록 저렴한 가격으로 주택을 지어 공급하기 도 하는데 이것이 바로 경제형주택 (经济适用房)임. 하지만 이러한 복지형 주택은 수 요에 비해 공급이 턱없이 부족함. 주택 개발상에게 복지형 주택이나 소형 주택을 많 이 짓도록 유도하고 있으나 철저한 시장 논리에 의해 움직이는 개발상은 경제형주택 보다는 일반주택인 상업용주택(商品房) 건설에 올인하고 있음

4/5/2019 1.중국 부동산 기초 - 주택제도 ⑥ 아파트를 중국어로는 ‘공위(公寓)’라 하는데 우리 말로 직역하면 공동주택임. 한국과는 달리 대부분의 아파트가 건설초기부터 주상복합으로 설계되므로 6층 아파트의 경우는 1층, 고층아파트의 경우는 2-3층까지가 상가 혹은 사무실로 분양되며, 법적으로 7층 아파트 까지는 엘리베이터를 설치하지 않도록 되어있음

1.중국 부동산 기초 - 주택제도 4/5/2019 한국과의 차이점 ① 중국은 양도소득세 제도가 아직 시행되지 않고 있어 한 사람이 여러 채의 아파트를 소유하고 있음. 상속세나 증여세 징수도 아직 미흡한 편임. 향후 부동산등록제가 실 시될 경우 양도세 징수 등 세금 부문의 개혁 동반 예정 ② 한국의 경우 이미 인테리어가 완비된 상태에서 분양을 하는데 반하여 중국은 골조 상태에서 분양함. 분양 받은 사람이 자신의 개성에 맞추어 직접 인테리어를 하는 것이 일반적임 ③ 중국 부동산에 사용하는 면적단위 건물: 평방미터㎡(1坪=3.3058㎡) 토지: 무(1畝=201.7坪)

2. 중국 부동산 개발 현황 중국 부동산 개발 관련 버블 논쟁은 수년째 지속되고 있음. 종합적으로 볼 때 부동산 시장의 경착륙 가능성은 낮은 편이며, 중·장기적으로 상승기조를 이어갈 것이 라는 전망이 우세 (정책대응) 정부와 중앙은행이 부동산 부문의 리스크에 대해 충분히 인식하고 시장을 면밀하게 모니터링하고 있음. 이들 정책당국이 당분간은 시장 부진 상황을 지켜보겠지만, 필요 시 적극적으로 대응할 가능성이 높음   (주택수급) ‘신형도시화’ 정책이 이 꾸준히 추진되면 중·장기적으로 부동산수요에 큰 영향을 미칠 것임. 이러한 관점에서 볼 때 주택이 과잉공급 상태는 아닌 것으로 평가 * Citi 그룹은 중국의 2014∼2020년중 주택의 공급과 수요 면적이 각각 88억m2, 77억m2으로 '공급/수요' 비율이 1.15에 불과한 데다, 추가적인 투자수요를 감안할 때 주택시장이 크게 초과 공급되어 있다고 보기는 어렵다고 분석

2. 중국 부동산 개발 현황 (가계 구매력) 가계 저축률(20%)이 매우 높은 수준을 유지하고 있는 가운데 향후 소득증가율이 매년 8∼10%를 지속할 것으로 예상됨. 이에 따라 주택가격의 큰 폭 조정이 없더라도 가계의 주택 구매력(affordability)이 개선될 것임. 또한 중국 경제는 향후 5년 간 5∼6% 성장을 지속할 것으로 예상됨, 이는 투자자들로 하여금 중국자산에 투자하도록 유인하 는 데 충분한 수준임 (국제비교) 중국의 경우 과거 부동산 거품붕괴를 경험한 일본과는 달리 주택가격 상승률이 명목 GDP증가율을 상당폭 하회하고 있을 뿐 아니라, 향후 단기적인 시장조정으로 주택가격 상승률이 둔화되면 부동산버블 리스크는 줄어들 것으로 예상 (부동산시장의 대외개방) 기존 <외상투자산업지도목록(2011년판)>에서는 부동산을 제한업종으로 분류, 이번 목록(2015년판)에서는 제한업종에서 제외함으로써 외자도 아래 프로젝트 가능 ①토지개발(합자와 합작 가능), ②고급호텔과 고급오피스텔, 컨벤션센터 건설과 운용 ③부동산 유통시장 ④부동산중개업무 개방

투자 일지 3. 한국의 중국 부동산 투자 구분 연도 주요내용 비고 1차 시기 (초기탐색기) 1992~ 1996 -한국의 대형 건설업체들은 베이징· 상하이 ·옌볜지역 등에 사무소를 설치하고 주재원 파견, 시장조사 실시 -일부 회사는 투자개발 프로젝트 진행 -대체적으로 의욕만 앞섰던 시기 베이징, 상하이, 다롄,, 칭다오, 옌볜 2차 시기 (초기투자 몰락기) 1997~ 2000 -한국 IMF발생(1997년)으로 건설업체들의 도산과 법정관리 등 시련 봉착, 해외사무소 감축 및 투자금 회수 -현지진출 건설업체들 대부분 철수 3차 시기: (재투자시기) 2001~ 2005 -국내 경기회복과 함께 중국 부동산개발에 다시 관심을 가짐 -초기 대기업 중심의 투자개발에서 중견기업과 기술을 갖춘 시행사들도 참여하기 시작 -무영건축(칭다오), 공간건축(베이징) 진출, 한국토지공사: 재개발사업(상하이) -LG그룹: 쌍둥이 빌딩 -현대그룹: 사무실 빌딩 -SR개발: 아파트 건설 4차 시기 (기회 모색, 중국→한국 투자 모색) 2006~ 현재 -한국 굴지의 건설회사들이 중국에 사옥과 공장 등 건설, 그 노하우를 이용하여 각기 건설회사를 설립하고 기회 모색 - 최근 중국의 ‘일대일로’와 ‘신형도시화’ 정책에 관심 증대 - 중국→한국 부동산투자 증가 SK, LG, 삼성, 현대,코오롱, 한미파슨스, 포스코

ᄆ 부동산가격의 상승요인과 하락요인 3. 한국의 중국 부동산 투자 (1) 주택가격 상승율이 GDP성장율에 크게 못미침 가격상승율: 3,565위안/㎡(1997년) →14,603위안 /㎡(2012년): 4배 증가 (2) 경제성장과 인구구조 상승요인: 경제성장(향후 5년 내 5~6% 성장, 2020년 GDP는 2000년의 2배) 하락요인: 인구구조(2030년 감소 시작, 빠르면 2023년부터 감소 예상) (3) 부동산가격 하락요인 중 예외사항: 중국의 신형도시화 정책 도시화는 미래 경제성장의 원동력, 도시의 인구집중은 규모의 경제효과 유발 - 일본의 도시화율 1970년대 중반 75% →부동산가격 조정 1990년대 발생 중국의 도시화율 2013년 말 53.7% → 당분간 장기적 약세로 전환될 가능성 낮음

3. 한국의 중국 부동산 투자 4/5/2019 * 중국 경제의 핫 이슈, ‘신형 도시화’ 신형 도시화는 도시화의 양과 질을 모두 제고하는 것을 목표로 삼고 있음. 도시화율을 매년 1%p이상 끌어올려 도시 인구를 1,300만명씩 늘리고, 기존 도시거주 농민공들은 물론 새로 도시로 유입되는 사람들에게 도시호구와 동등한 공공서비스를 제공하겠다는 것이 핵심. 아울러 도시화를 원동력으로 하여 도시 산업구조를 업그레이드하고 도시병을 치유할 수 있는 ‘녹색 도시화’를 추진할 방침. 나아가 도시화 과정에서 철저히 소외되어온 농민들의 권익을 최대한 보장하고 농촌에 도시 못지않은 생활 환경을 조성하여 도시와 농촌을 동시에 발전시킨다는 계획임 첫째, 농민공과 새로 유입되는 농촌인구의 도시민화 둘째, 농업현대화 실시 셋째, 산업구조 업그레이드 실시 넷째, 향후 도시화는 저(低)탄소녹색의 도시화

3. 한국의 중국 부동산 투자 (4) 중국 부동산 가격의 거품을 둘러싼 논쟁은? 1선도시: 부동산 공급 부족 1선도시: 부동산 공급 부족 2~3선 도시: 부동산 공급과잉 (5) 부동산 투자 시 고려요소: ①인구구조(유동인구多, 유입↑), ②미분양율, ③주택시세, ④생산지수 상승여부, ⑤지방정부의 적극성 여부, ⑥공공자원 수준 등 (6) 부동산 투자자들의 관심을 끌고 있는 도시는? ① 1선도시: 베이징, 상하이, 광저우, 선쩐 등 ② 연해 지역 중심도시 샤먼(廈門), 푸저우(福州), 난징(南京), 쑤저우(蘇州), 다롄(大連), 톈진(天津), 스자좡(石家莊) 등 ③ 인구가 많은 중서부 지역의 省정부소재지(省都) 정저우 (鄭州), 우한(武漢), 청두(成都),시안(西安), 허페이(合肥) 등

항룡유회(亢龍有悔)： “밑바닥에 희망이 있다” 谢谢！！ 블로그 blog.daum.net/lee.afanti (‘아판티와 함께하는 중국금융 산책’)