MONETA 쪽집게 특강 - 전세보증금 반환 비법과 임대차계약 - 2005. 3. 15(화) 변호사 권태형 2019-07-20 MONETA 쪽집게 특강 - 전세보증금 반환 비법과 임대차계약 - 2005. 3. 15(화) 변호사 권태형 (02) 521-8032 E-mail : daco81@nate.com

목 차 - 문답식으로 풀어보는 주택임대차보호법 - 주택임대차보호법의 의의 및 적용대상 대항력에 관한 문답 2019-07-20 목 차 - 문답식으로 풀어보는 주택임대차보호법 - 주택임대차보호법의 의의 및 적용대상 대항력에 관한 문답 주택임대차의 존속 및 차임, 보증금의 증감에 관한 문답 전세보증금 회수에 관한 문답 주택임대차의 승계에 관한 문답 임대차계약서 작성에 관한 문답

1. 주택임대차보호법의 의의와 적용범위 문 1> 민법에도 임대차 규정이 있는데 주택임대차보호법이 별도로 생긴 이유는 무엇인가요? 답 1> 민법의 임대차 규정은 ‘주거용 건물’ 뿐만 아니라 토지, 비주거용 건물, 동산 등 모든 ‘물건’의 임대차에 적용되는 일반규정인데, 특별히 ‘주거용 건물’ 에 관하여는 국민의 주거생활의 안정을 보장하기 위하여 만든 법률로서 1981년 처음 제정되어 3차례의 개정이 있었습니다. 문 2> 그럼 주택임대차보호법은 ‘주거용 건물’이기만 하면 어떠한 경우에도 다 적용되는가요? 답 2> 아닙니다, 일단 이 법은 자연인의 주거생활 안정 을 위한 것이므로 법인이 주거용 건물을 임차하는 경우에는 그 적용이 없습니다. (판례). 그리고 ‘일시사용’을 위한 임대차의 경우에도 적용되지 않으며, ‘비주거용 건물에 주택의 목적으로 일부를 사용’하는 경우에도 적용이 없습니다. (예) 여관의 한 방을 내실로 사용, 다방에 딸린 방 2개를 주거목적으로 사용하는 경우는 적용이 안됨(판례).

2. 대항력에 관하여 문 1> 대항력이 무슨 말인가요? 답 1> 대항력이란 ‘이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에게 주장할 수 있는 효력’ 을 말하며, 주로 임차인과 새로운 소유자 및 등기부상 권리자들과의 사이에서 문제됩니다. 주택임대차보호법상의 대항력은 “주택의 인도”와 “주민등록 (전입신고 시점)”을 마친 때에 그 “다음 날” 부터 발생함. 문 2> 임차인이 임대차계약을 맺고 입주하기 전에 사정상 거주할 수 없게 되어 임대인의 승낙을 얻어 전대차를 놓을 경우에는 대항력이 없는 건가요? 답 2> 아닙니다. 이럴 경우에는 전차인이 주택을 인도 받아 주민등록을 마친 때에는 그 때부터 임차인의 대항력이 발생합니다 (판례). 문 3> 대항력을 유지하기 위해서는 주민등록이 계속 존속하고 있어야 하나요? 만일 임차인이 가족과 함께 살면서 가족 주민등록은 남겨둔 채 임차인만 일시적으로 주민등록을 다른 곳으로 옮긴 경우는 어떤가요? 답 3) 대항력을 유지하기 위해서는 주민등록이 계속적으로 존속 하고 있어야 하나 (판례), 위 사례의 경우에는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 할 수 없어 대항력이 그대로 유지됩니다. (판례). 문 4) 임차인인 남편이 사정상 주민등록 전입신고를 하지 않고 그 처만 주민등록이 된 경우도 임차인의 대항력을 인정할 수 있나요? 답 4) 처의 주민등록만으로 남편에게 대항력이 발생합니다 (판례).

문 5) 준공 이전이라 아직 공부상에 등재가 되지 않은 신축 중인 연립주택을 임차한 임차인이 현관문의 표시대로 “1층 201호”라고 전입신고를 마쳤는데, 준공 후 그 주택이 공부상 “1층 101호”로 등재된 경우 에 임차인에게 대항력이 발생 하는가요? 답 5) 아닙니다. 전입신고시 기재한 동, 호수가 정확하지 않으면 제3자에 대한 유효한 공시라고 할 수 없어 대항력이 발생하지 않습니다. 문 6) 임차주택을 양수한 양수인에게도 임차인은 대항력이 있는가요? 계약기간 만료시 임차인이 보증금반환청구를 해야 될 경우 상대방은 임대인입니까? 아니면 양수인입니까? 답 6) 임차인은 대항력이 있으며 보증금반환청구의 상대방은 새로운 임대인임. 문 7) 근저당권설정등기와 제3의 집행채권자의 강제경매신청 사이에 대항력을 갖춘 주택임차인이 있는 경우, 임차인은 경락인에게 대항할 수 있는가요? 답 7) 만일 임차인이 경락인에게 대항할 수 있다면 부동산의 경매가격은 그 만큼 떨어질 수 밖에 없고, 이는 임차권보다 선행하는 담보권을 해치는 결과가 되어 설정 당시의 교환가치를 담보하는 담보권의 취지에 맞지 않게 되므로, 임차인의 임차권은 경락인에게 대항할 수 없음. (판례). 문 8) 임차권이 대항력을 갖춘 후, 그 임차물에 대하여 저당권설정등기가 경료되었는데, 그 후 임대인의 요청에 의해 보증금을 증액한 경우 임차인은 저당권자에게 증액된 보증금 부분에 대한 대항력이 있는가요? 답 8) 증액 부분은 저당권자를 해치는 것으로 저당권자에게는 대항할 수 없습니다. (판례).

3. 주택임대차의 존속 및 차임, 보증금의 증감청구권에 대한 문답 문 1) 임차인은 임대차기간을 1년으로 약정하였는데, 사정 상 1년 더 임차하고 싶어졌다. 이럴 경우 임대인과 재계약을 해야 하는가? 답 1) 아닙니다. 동법 제4조 제1항 본문에 의하여 기간의 정함이 없거나 또는 기간을 2년 미만으로 정한 임대차 기간을 2년으로 간주하여 임차인을 보호하고 있습니다. 따라서 위의 경우에는 재계약 없이 임대차기간을 2년으로 주장할 수 있습니다. 문 2) 그렇다면 임차인은 약정대로 1년만 거주하고 싶은 경우에도 무조건 2년간의 임대차기간을 준수하여야 하나요? 답 2) 아닙니다. 위 규정은 임차인을 위한 편면적 강행규정으로서 임차인이 원하는 경우에는 2년 미만으로 정한 기간의 유효성을 주장할 수 있습니다. (판례, 동법 제4조 제1항 단서). 문 3) 계약기간이 종료되었는데도 임차인과 임대인이 서로 아무런 이의를 제기하지 않고 있는 경우가 있는데, 이럴 경우 임대차계약의 존속기간 및 해지의 방법은 무엇인가요? 답 3) 임대인은 계약종료 ‘6개월부터 1개월까지’, 임차인은 계약종료 ‘1개월까지’ 계약갱신거절의 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며 (동법 제6조 제1항 제1문), 이를 묵시적 갱신 이라고 합니다. 묵시적 갱신의 경우 임대차의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 보며(동법 제6조 제2항), 따라서 그 기간은 원칙상 2년 으로 의제됩니다(동법 제4조 제1항 본문). 그러나, 묵시적 갱신의 경우에는 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통지를 할 수 있으며 (동법 제6조의2 제1항), 이 경우 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 이 경과하면 그 효력이 발생합니다. (동법 제6조의2 제2항).

4. 전세보증금의 회수에 관한 문답 문 1) 확정일자와 우선변제권의 의미가 무엇인가요? 답 1) ‘확정일자’ 란 임대차계약서상에 동사무소에서 임대차계약증서의 존재 및 임대차계약에 의한 점유, 사용의 시점을 인정한 날짜로서, 그 취지는 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 데 있으며, 그 효과는 경매 또는 공매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있으며 이를 ‘우선변제권’ 이라 합니다. 문 2) 임차인이 대항력과 확정일자를 취득한 후 일시적인 사정으로 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다가 다시 그 주택의 소재지로 주민등록을 이전한 경우 임차인의 대항력이 존속하는지 여부와 확정일자의 재발급이 필요한 지 여부? 답 2) 임차인이 일시적이나마 주민등록을 전출한 시점에 대항력 및 우선변제권은 상실을 하나, 다시 종전 주민등록지로 재전입을 한 경우에는 재전입한 때로부터 새로운 대항력이 발생하며 전출 이전에 이미 확정일자를 받은 상태이고 임대차계약도 재전입 전후를 통하여 그 동일성이 유지된다면, 임차인은 재전입시 임대차계약서 상에 다시 확정일자를 받을 필요가 없이 재전입 이후에 그 주택에 관하여 담보물권을 취득한 자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. (판례). 문 3) 임대차기간이 아직 남아있는데 제3자의 경매신청에 의하여 임차목적물에 경매가 개시된 경우에도 임차인은 우선변제권이 있는가요? 답 3) 이런 경우 임차인은 임차인의 선택에 따라 잔존 임대차기간까지 임차권을 주장하면서 거주를 하거나, 임대인의 변경으로 신뢰가 상실되어 기간 만료 전에 임대차계약을 해지하고 보증금을 반환 받을 수 있으며, 그 방법은 경매법원에 배당요구를 신청하면 임대차는 해지되어 종료된 것으로 보며 우선변제권의 효력도 발생합니다.

문 4) 임대차기간이 종료되었음에도 집주인이 전세가 나가지 않는다는 이유로 보증금반환을 해주지 않고 있는 경우에 임차인이 대항력 및 우선변제권을 상실하지 않고 이사를 가고 나중에 경매절차에서 보증금을 회수할 수 있는 방법은 무엇입니까? 답 4) 임차권등기명령제도 입니다. 위와 같은 경우 임차인이 다른 곳에 이사 갈 곳을 계약을 해 놓아 주민등록 이전을 해야 하는 데, 그럴 경우 대항력 및 우선변제권이 상실되어 추후 경매절차에서 배당을 못 받을 우려가 있습니다. 이러한 경우를 방지하기 위해 새로 도입된 제도가 바로 임차권등기명령제도입니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항에 의해 임대차가 종료된 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 ‘임차권등기명령’을 신청할 수 있습니다. 동조에 따라 임차권등기가 경료되면 제3조의3 제5항에 의해 임차인은 제3조 제1항의 규정에 의한 대항력 및 제3조의2 제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득하게 됩니다. 다만, 임차인이 임차권등기이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조 제1항의 대항요건(임차한 주택으로의 이사와 전입신고)을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 않게 됩니다. 임차권등기의 비용은 임대인이 부담하며(제3조의3 제8항) 임차권등기 후의 소액보증인은 동법 제8조에 의한 우선변제권을 가지지 못합니다. (제3조의3 제6항) 문 5) 임대차기간이 만료되었는데 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인이 직접 강제경매신청을 하여 우선변제권을 행사할 수 있나요? 답 5) 임대차기간이 만료되어도 임차인은 채권자에 불과하므로 강제경매신청을 위해서는 소송을 제기하여 확정판결문 을 받아야 합니다. 그런데 임차주택의 명도와 보증금의 반환은 동시이행관계에 있으므로 경매개시를 위해서는 임차인이 임차주택이 명도를 해주어야 하는데 그럴 경우 우선변제권 상실의 문제가 발생합니다. 하지만 동법 제3조의2 제1항은 특칙으로 임차인이 주택의 명도 없이도 강제경매를 신청할 수 있도록 했습니다. 단, 경락대금에서 보증금을 반환받기 위해서는 주택을 인도해주어야 합니다.

문 6) 그런데 소송을 할 경우 보통 6개월 이상 걸리는데 확정판결문을 빨리 받을 수 있는 방법은 없는가요? 답 6) 첫째 : 전세보증금반환채권을 원인으로 지급명령신청을 하는 방법 둘째 : 제소전 화해 제도를 이용하는 방법 문 7) 임차인이 보증금 중 확정일자가 없고 우선 순위가 아니라고 하더라도 최우선적으로 배당 받을 수 있는 경우가 있다고 하던데 그 요건 및 내용이 무엇인가요? 답 7) 소액임차인의 보호를 위한 제도로서, 경매신청의 등기 이전에 전입신고만 되어있으면 등기부상 다른 권리자보다 우선하여 배당을 다을 수 있습니다. 보증금이 주택가액의 ½ 범위 안이어야 하고, 보증금이 서울 및 광역시에는 3,000만원, 기타 지역은 2,000만원 이하인 임차인이어야 하고, 보증금 중 우선 보호 되는 금액은 서울 및 광역시는 1,200만원 이하, 기타 지역은 800만원 이하입니다. 문 8) 우선변제권을 가진 보증금채권이 있는데, 경매시 배당요구를 하지않아 보증금을 한푼도 받지 못했습니다 보증금을 받을 방법이 있을까요? 답 8) 배당요구를 하지 않았다면 보증금을 받을 수 없습니다. 경매로 인한 배당시 배당요구가 필요한 채권자와 당연히 배당을 받을 수 있는 채권자가 있습니다. 배당요구가 필요한 채권자는 우선변제권이 있다하더라도 배당요구를 하지 않으면 배당에서 제외됩니다. 그런데 민사집행법 제88조와 주택임대차보호법 제8조 1항에 의하여 우선변제권이 인정되는 보증금반환 채권은 배당요구가 필요한 채권이므로, 배당요구를 하지 않았다면 배당에서 제외되고, 후순위채권자에게 배당되었다 하더라도 부당이득을 이유로 반환을 청구할 수 없습니다. 그러나 최우선순위의 담보물권보다 선순위의 대항력을 가지고 있다면 보증금을 반환 받을 때까지 임차주택을 비워 주지 않아도 됩니다.

5. 주택임차권의 승계에 관한 문답 문 1) 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우, 같이 동거한 사실상 혼인관계에 있는 자에게 사망한 임차인의 임차권이 승계되나요? 답 1) 가정공동생활 을 한 정도에 이르면 승계됩니다. (동법 제9조 제1항) 문 2) 임차인이 사망한 경우, 사실상의 혼인관계에 있는 자와 가정공동생활을 하지 않았던 상속권자 사이에서 누가 임차권을 상속받는가요? 답 2) 2촌 이내의 친족과 사실상의 가정공동생활을 한 사실상의 혼인관계에 있는 친족이 공동으로 임차인의 권리 및 의무를 승계합니다. (동법 제9조 제2항).

6. 임대차계약서 작성에 관한 문답 문 1) 부동산중개소를 통해 전세계약을 하려는데 집주인이 외국에 있어 부인이 대신 대리인으로 계약을 하겠답니다. 그런데 외국에서 인감증명서를 떼기가 곤란하므로 호적등본으로 부부인 것을 확인하고 계약서를 쓰자고 합니다. 이럴 경우 임차인의 권리 보호에 문제가 없을까요? 답 1) 계약당사자가 아닌 대리인에 의한 계약시에는 우선 당사자의 인감증명서 및 인감도장이 날인된 위임장 을 반드시 확인하셔야 하고 여기에 더하여 반드시 계약 당사자에게 사실확인의 전화 통화 등의 노력을 했어야 합니다. 판례는 부부 사이라고 하더라도 재산의 처분에 관한 대리권을 수여함은 이례에 속하므로 이에 대한 사실확인을 하지 않고 인감증명서 및 위임장만 믿고 계약을 한 당사자는 대리권의 존재를 신뢰함에 있어 정당한 이유가 있다고 할 수 없다고 판시한 바 있으므로, 반드시 본인에게 확인 하는 절차를 가져야 합니다. 문 2) 5천만원 보증금의 전세계약을 하려 하는데 집에 근저당권이 채권최고액을 5,000만원으로 하여 은행에 설정되어 있습니다. 집주인 말로는 현재 3,000 만원만 대출 원리금이 남아 있어 중도금 3,000만원으로 은행에 대출 상환 해주면 등기가 말소가 되어 임차인의 보증금이 보호를 받을 수 있다고 하는데 정말인가요? 답 2) 아닙니다. 우선 은행에 근저당권이 포괄근저당권 인지부터 확인하여 보십시오. 포괄근저당권이란 은행과 채무자 사이의 현재, 장래의 모든 거래관계의 채무를 담보하는 것으로서 일시적으로 현재 모든 대출채무를 상환하였다고 하더라도 잔존기간 내에 다른 거래에 의하여 채무가 발생할 수 있기 때문에 그 담보를 위하여 은행은 근저당권을 말소해줄 의무가 없기 때문입니다.

본 강의와 관련하여 아래 채팅창에서 질문하여 주시면 성심껏 답변하여 드리겠습니다. 문 3) 전세계약을 위해서 계약금으로 300만원을 지급하고 중도금 기일을 1달 후로 정하였습니다. 그런데 제 개인적 사정으로 전세집이 필요가 없게 되었습니다. 이럴 경우에는 임차인으로서는 계약금을 포기하고 해제하는 수 밖에 없나요? 답 3) 계약서의 규정 내용에 따라 다릅니다. 계약서에 만일 “임대인이 해제하고자 할 때에는 계약금의 배액을 상환하고 임차인이 해제하고자 할 때는 계약금을 포기하고 해제할 수 있다.” 라고만 기재되어 있는 경우에는 ‘해약금약정’으로서 임차인이 중도금 지급기일을 지키지 못하여 계약위반을 했더라도 먼저 해제 통고만 하지 않고 가만히 기다리면 임대인이 몇차례 이행통고 이후 계약을 해제할 것입니다. 그렇다면 해제의 효과로서 원상회복을 해야하므로 귀하는 지급한 계약금의 반환을 청구할 수 있습니다. 즉 먼저 해제 통보만 안 하시면 계약금을 보전할 수 있는 것입니다. 하지만 계약서에 “임차인이 위약시에는 계약금을 포기하고 임대인이 위약시에는 계약금의 배액을 상환하여야 한다”라고 규정되어 있으면 임차인이 중도금을 지급하지 못할 경우 계약금을 위약금으로 포기당하게 됩니다. 하지만 이러한 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정되므로 법원에 의하여 감액될 수 있습니다. 참고 : 김준호 민법강의, 이은영 채권각론 ============================================================================= 끝까지 참여해 주셔서 감사합니다. 본 강의와 관련하여 아래 채팅창에서 질문하여 주시면 성심껏 답변하여 드리겠습니다. 추가로 구체적인 질문사항은 재테크 상담실 혹은 쪽집게TV 자유게시판에 글을 올려주시면 며칠 내에 답변을 드리겠습니다. 태금정 법률사무소 (변호사 권태형) Tel: 02-521-8032