건설 사업 관리 (Construction Management)

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1 건설 사업 관리 (Construction Management)

2 목 차 원가 관리(Cost Management) 개요 원가 산정 (비용 견적) 원가의 구성 원가 관리의 방법 원가 절감 방안
목 차 원가 관리(Cost Management) 개요 원가 산정 (비용 견적) 원가의 구성 원가 관리의 방법 원가 절감 방안 원가 산정 및 원가 절감의 현장 사례 건설 사업 관리 (Construction Management)

3 원가 관리(Cost Management) 개요
1) 원가관리의 정의 2) 원가관리의 목적 3) 원가관리의 요소 4) 원가산정의 영향요소 5) 원가관리의 절차 1) 원가 관리의 정의 원가 : 어떤 목적활동을 수행하는 과정에서 발생했거나 발생 할 수 있는 소비를 화폐단위로 측정한 것. 건설산업의 원가 : 자재,노무,장비사용 등에 비용과 관리비의 합 원가 관리 : 주어진 예산과 일정을 토대로 품질,원가,공기등의 계획된 목표를 성공적으로 달성 할 수 있도록 자원 의 소비를 효율적으로 관리 통제 하는 것. 2)원가 관리의 목적 비용산정을 통해 얻어진 자료를 근거로 계획을 수립하여 실제 소요비용과 예산을 주기적으로 검토/통제하여 계획예산 안에서 공사가 완료되게 하는 것. 건설 사업 관리 (Construction Management)

4 원가 관리(Cost Management) 개요
1) 원가관리의 정의 2) 원가관리의 목적 3) 원가관리의 요소 4) 원가산정의 영향요소 5) 원가관리의 절차 원가관리 의의 : 감시,분석,예측을 통해 비용이 예산을 초과하는 것을 예방하는 것. 감 시 분 석 예 측 비 용 예 산 건설 사업 관리 (Construction Management)

5 원가 관리(Cost Management) 개요
1) 원가관리의 정의 2) 원가관리의 목적 3) 원가관리의 요소 4) 원가산정의 영향요소 5) 원가관리의 절차 3) 원가 관리의 요소 (1) 원가 산정 : 건설공사의 소요원가을 예측하는 행위. (2) 원가 계획 : 건설공사의 원가 절감을 목표로 예산 실행 계획을 세우는 행위. (3) 원가 통제 : 건설공사의 계획 일정에 따라 원가의 흐름을 통제 하는 행위. (4) 원가 회계 : 건설공사시 발생한 자금의 수입과 지출을 계정으로 정리하는 행위. 건설 사업 관리 (Construction Management)

6 원가 관리(Cost Management) 개요
1) 원가관리의 정의 2) 원가관리의 목적 3) 원가관리의 요소 4) 원가산정의 영향요소 5) 원가관리의 절차 4) 원가 산정의 영향요소 (1) 내적 요인 -규모 : 연면적, 건폐율, 용적율, 지상 및 지하층수, 층고,지하깊이,바닥면적 등 -형태 : 입면형태, 곡면의 유무, 지붕의 형태, 단위평면의 형태, 건물길이, 코어위치 및 개소, 형태의 복잡성 유무 등 -품질 : 실의 용도, 기능.마감의 GRADE, 설계내용 등 -공기 : 착공시점에 따른 공기변동, 사업일정에 따른 공기 여유 유무,           동절기간 고려유무 등 -설계 : 각종 설비방식(냉난방,급배수,위생,공조,승강기,환기,방범,소화,등), 내.외장 재료, SLAB형식, 주차방식 등 건설 사업 관리 (Construction Management)

7 원가 관리(Cost Management) 개요
1) 원가관리의 정의 2) 원가관리의 목적 3) 원가관리의 요소 4) 원가산정의 영향요소 5) 원가관리의 절차 4) 원가 산정의 영향요소 (2) 외적 요인 -부지조건 : 지질의 조건, 지하수위, 부지환경, 자재 적치장, 교통조건, 지형, 지상조건,(동결선,온습도,바람 등) 등 -계약요인 : 물가변동 인정유무, 도급의 범위, 입찰조건 등 -기타요인 : 건설관련 법규변경, 인력수급 변동, 자재 수급변동, 지역의식수준, 물가변동, 발주자의식, 천재지변 등 건설 사업 관리 (Construction Management)

8 원가 관리(Cost Management) 개요
1) 원가관리의 정의 2) 원가관리의 목적 3) 원가관리의 요소 4) 원가산정의 영향요소 5) 원가관리의 절차 5) 원가 관리의 절차 (1) 자원의 소요계획 - 과거기록 및 WBS(Work Breakdown Structure)등을 이용 사업수행에 필요한 물리적 자원의 양을 산출하는 과정. (2) 사업비 산정 - 자원율과 자원소요량 등을 이용하여 개략적인 원가를 수립하는 과정. (3) 사업비 편성 - 예상사업비, WBS, 사업일정 등을 이용 사업의 성과 측정을 위해 개별 작업공종에 전체 사업비를 배정하는 과정. (4) 사업비 통제 - 사업비 기준, 실적보고서 등에 따라 사업비를 감시하고 업데이트하는 과정. 건설 사업 관리 (Construction Management)

9 원가 산정 (비용견적) 1) 원가 산정의 원칙 (1) 실제상황 반영
- 견적자가 적절한 실적자료를 토대로 전문적 경험과 판단에 의해 공사간 발생 가능한 실제 공사상황(자재,공법,장비 등) 예측하여 원가 산정. (2) 동일한 상세수준 유지 - 견적에 정확성에 영향을 주는 모든 항목을 일관성 있게 유지하여 산정. (3) 모든 비용요소 포함 - 견적에 건설공사에 관련되 모든 항목을 포함시켜서 원가 산정. (4) 가변성 있는 서류양식으로 작성 - 견적서는 공사의 의사결정 기초 자료로 활용되는 영구적 서류로, 분쟁 해결등의 증거로 사용가능하므로 서류양식으로 작성. 1) 원가산정의 원칙 2) 견적의종류 3) 견적의절차 건설 사업 관리 (Construction Management)

10 원가 산정 (비용견적) 1) 원가 산정의 원칙 (5) 직접비용과 간접비용 구분
- 각 공종에 대한 직접비와 경상비를 구분하여 원가 산정. (6) 변동비용과 고정비용 구분 - 어떤 수량 변화에 의해 변동되는 변동비용과 수량의 변화에 의해 변화 없는 고정비용을 구분하여 원가 산정. (7) 불확실성에 대한 예비비 포함 - 견적에 있어 가장 중요한 항목이 정확성이지만, 건축산업의 특성상 정확한 예측이 불가능하므로 예비비를 포함하여 원가 산정. 1) 원가산정의 원칙 2) 견적의종류 3) 견적의절차 건설 사업 관리 (Construction Management)

11 원가 산정 (비용견적) 2) 견적의 종류 (1) 개산 견적 : 설계가 시작되기 전에 프로젝트의 실행 가능성을
타진하거나, 설계초기 및 진행단계에서 경제성을 평가하기 위해 수행되는 방법. (2) 상세 견적 : 설계의 최종단계 또는 공사입찰, 시공계획에서 수행되는 견적방법으로 최종견적, 명세견적, 입찰견적이라고도 함. 1) 원가산정의 원칙 2) 견적의종류 3) 견적의절차 건설 사업 관리 (Construction Management)

12 원가 산정 (비용견적) 입찰 여부 결정 Proposal Team 편성 상세 입찰 방법 결정 산정용 설계 물량 산출
3) 견적의 절차 1) 원가산정의 원칙 2) 견적의종류 3) 견적의절차 입찰 여부 결정 Proposal Team 편성 상세 입찰 방법 결정 산정용 설계 물량 산출 Vendor 견적조회 현지 조사 집 계 건설 사업 관리 (Construction Management)

13 원가 산정 (비용견적) 3) 견적의 절차 (1) 물량 산출 : 각 작업공정에 대한 재료 소요량, 노무자 소요,
1) 원가산정의 원칙 2) 견적의종류 3) 견적의절차 3) 견적의 절차 (1) 물량 산출 : 각 작업공정에 대한 재료 소요량, 노무자 소요, 가설재 및 시공장비의 내용, 수량과 사용기간을 구체적으로 산출하는 절차 의미. (2) 일위대가산정 : 항목별로 단가를 산정하는 행위로, 단위작업 재료비에 설치비를 가산하여 산정된 복합단가를 의미. (3) 공사비 계산 : 각 작업공종의 수량과 일위대가에 의해 산정된 단가를 곱해 전체 공사금액을 계산하는 절차 의미. 건설 사업 관리 (Construction Management)

14 원가의 구성 1) 직접 공사비 (1) 자재비 : 직접자재비, 간접자재비 (2) 노무비 : 임금, 급료, 잡급, 상여수당
이   윤 견적가액 (도급금액) 일반관리비 총 원가 간접공사비 공사원가 자 재 비 직접공사비 노 무 비 외 주 비 경    비 건설 원가의 구성 체계 1) 직접공사비 2) 간접공사비 3) 일반관리비 1) 직접 공사비 (1) 자재비 : 직접자재비, 간접자재비 (2) 노무비 : 임금, 급료, 잡급, 상여수당 (3) 외주비 : 일괄외주비, 부분외주비, 제작외주비 (4) 경 비 : 건설공사시 자재, 노무, 외주비를 제외한 비용 건설 사업 관리 (Construction Management)

15 원가의 구성 2) 간접 공사비 3) 일반 관리비 (1) 각종 보험료 (2) 퇴직공제부금 (3) 안전관리비
(4) 하도급보증수수료 (5) 환경보전비 (6) 공사이행보증수수료 3) 일반 관리비 (1) 본사 관리비 (2) 영업비 1) 직접공사비 2) 간접공사비 3) 일반관리비 건설 사업 관리 (Construction Management)

16 원가 관리의 방법 1) 원가관리 계획 (1) 원가관리대상 선정 : 건설자원(자재,노무,장비)을 대상 수행.
2) 원가 측정 3) 원가분석 및 조치 4) 손익분기 분석 1) 원가관리 계획 (1) 원가관리대상 선정 : 건설자원(자재,노무,장비)을 대상 수행. (2) 원가계획과 예산편성 : 성과측정을 위한 실행 예산 편성. (3) 공사원가의 배분 : 공종별로 원가 적정 배분. (4) 원가관리 시스템구축 : 원가통제의 체계화를 위한 작업. 건설 사업 관리 (Construction Management)

17 원가 관리의 방법 2) 원가 측정 (1) 달성가치 : 계획된 예산을 바탕으로 작업성과를 기간별로
일관되게 측정하는 척도로 기성고라고 한다. (2) 달성가치 측정방법 생산수량에 의한 측정방법 - 생산된 작업수량을 바탕으로 공사의 진도를 측정하는 방법. 주요 시점에 의한 진도 측정방법 - 예산을 쉽게 편성할 수 있는 방법으로 작업군이 분할되어 있는 경우 작업군에 대한 완성도 기록이 편리한 방법. 투입자원에 의한 측정방법 - 총 예산대비 투입된 자원에 의한 기성고 측정 방법. 1) 원가관리 계획 2) 원가 측정 3) 원가분석 및 조치 4) 손익분기 분석 ① ② ③ 건설 사업 관리 (Construction Management)

18 원가 관리의 방법 3) 원가분석 및 조치 4) 손익분기 분석 - 건설공사시 실제 공사비가 실행예산을 초과할 경우, 프로젝트
책임자에게 빠른 보고를 하여 목표달성을 위한 조치를 강구. 4) 손익분기 분석 1) 원가관리 계획 2) 원가 측정 3) 원가분석 및 조치 4) 손익분기 분석 건설 사업 관리 (Construction Management)

19 원가 절감 방안 1) 공정관리와 연계성 추구 2) 원가관리의 전산화 수립 3) 생산성 향상 4) 가치공학(VE)의 적용
연계성추구 2) 비용관리의 전산화수립 3) 생산성향상 4) 가치공학의 적용 1) 공정관리와 연계성 추구 2) 원가관리의 전산화 수립 3) 생산성 향상 4) 가치공학(VE)의 적용 기능강조 ④ 기능저하 가치향상 기능향상 원가절감 비 고 C (비용) F (기능) ⑤ ③ ② ① 구 분 건설 사업 관리 (Construction Management)

20 원가 산정 및 원가 절감의 현장 사례 건설 사업 관리 (Construction Management) 적산 및 견적의 예
1) 원가산정의 사례 2) 원가절감의 건설 사업 관리 (Construction Management)

21 원가 산정 및 원가 절감의 현장 사례 건설 사업 관리 (Construction Management) 직접 공사비 산출의 예
1) 원가산정의 사례 2) 원가절감의 건설 사업 관리 (Construction Management)

22 원가 산정 및 원가 절감의 현장 사례 건설 사업 관리 (Construction Management)
간접 공사비 및 일반 관리비 산출의 예 1) 원가산정의 사례 2) 원가절감의 건설 사업 관리 (Construction Management)

23 원가 산정 및 원가 절감의 현장 사례 건설 사업 관리 (Construction Management)
작업 공정별 원가 계산 - 장비 설치 공사간 원가 계산 1) 원가산정의 사례 2) 원가절감의 건설 사업 관리 (Construction Management)

24 원가 산정 및 원가 절감의 현장 사례 설계 변경에 의한 내역서 확인 하이퍼링크-제목 발주자의 설계 변경의 따른 원가 변경
1) 원가산정의 사례 2) 원가절감의 설계 변경에 의한 내역서 확인 하이퍼링크-제목 발주자의 설계 변경의 따른 원가 변경 하이퍼링크-제목 건설 사업 관리 (Construction Management)

25 원가 산정 및 원가 절감의 현장 사례 하이퍼링크-표 건설 사업 관리 (Construction Management)
효성건설 실 별 온도 제어 시스템 하도급 업체 선정 사례 1) 원가산정의 사례 2) 원가절감의 하이퍼링크-표 건설 사업 관리 (Construction Management)

26 원가 산정 및 원가 절감의 현장 사례 건설신기술 활용실적(2000년~2004년) 하이퍼링크-제목
1) 원가산정의 사례 2) 원가절감의 건설신기술 활용실적(2000년~2004년) 하이퍼링크-제목 건설 사업 관리 (Construction Management)

27 원가 산정 및 원가 절감의 현장 사례 하이퍼링크-표 건설 사업 관리 (Construction Management)
양산 물금 효성아파트 현장 시공 - 단열 판넬 공법 1) 원가산정의 사례 2) 원가절감의 하이퍼링크-표 건설 사업 관리 (Construction Management)

28 원가 산정 및 원가 절감의 현장 사례 하이퍼링크-표 건설 사업 관리 (Construction Management)
공벽 압축굴착과 회전안착 공법을 통한 원가 절감 사례 (신 공법 적용을 통한 원가 절감) 1) 원가산정의 사례 2) 원가절감의 하이퍼링크-표 건설 사업 관리 (Construction Management)

29 원가 산정 및 원가 절감의 현장 사례 하이퍼링크-표 건설 사업 관리 (Construction Management)
팽이 말뚝 공법 사용시 공사비 절감 사례 1) 원가산정의 사례 2) 원가절감의 하이퍼링크-표 건설 사업 관리 (Construction Management)

30 원가 산정 및 원가 절감의 현장 사례 하이퍼링크-사진 건설 사업 관리 (Construction Management)
1) 원가산정의 사례 2) 원가절감의 하이퍼링크-사진 건설 사업 관리 (Construction Management)

31 원가 산정 및 원가 절감의 현장 사례 건설 사업 관리 (Construction Management) 1) 원가산정의 사례
2) 원가절감의 건설 사업 관리 (Construction Management)

32 원가 산정 및 원가 절감의 현장 사례 하이퍼링크-표 건설 사업 관리 (Construction Management)
1) 원가산정의 사례 2) 원가절감의 76,200원/M (100%) ※ 천공비 포함 ▷ 중량이 높아 S/W 철근망과 별도 근입필요 (제작기간이 길어짐) ▷ 원가가 상당히 높음 ▷ 자재구매 및 반입일정이 길다. ▷철근망과 별도로 근입 하므로 수직근입이 용이 ▷CON’C타설시 타설압에 의한 변형이 없음 ▷천공시 작업이 용이 ▷S/W 하단부와 완전밀착으로 CON’C 슬라임 이 적음 강관 23,500원/M (30%) ▷제작시 수직조립이 어려움 ▷CON’C 타설 시 타설압으로 휨발생 우려 ▷천공작업시 변형이 있을경우 파손우려 ▷S/W 하단부와 밀착이 되지 않아 CON’C슬라임이 많음 ▷중량이 적음(철근망 제작시 조립용이) ▷철근망 동시작업으로 제작기간이 짧음 ▷원가가 저렴하며, 자재구매가 용이함 THP관 원가비교 단점 장점 구분 구조물 기초 보강 공법사용으로 원가 절감 사례 하이퍼링크-표 건설 사업 관리 (Construction Management)

33 원가 산정 및 원가 절감의 현장 사례 쓰레기 자동집하 시설 V.E. 검토 사례 하이퍼링크-그림
1) 원가산정의 사례 2) 원가절감의 쓰레기 자동집하 시설 V.E. 검토 사례 하이퍼링크-그림 건설 사업 관리 (Construction Management)

34 결 론 효율적인 원가관리 ▷ 발주자 및 설계자와의 유기적 업무 진행 제도의 유연성 확보 – 일관성 있는 Project 관리
결 론 효율적인 원가관리 1) 결 론 제도의 유연성 확보 – 일관성 있는 Project 관리 CM PM Consultant Specialist Architect/Engineer 설계사 시공사 협력사 감리자(감독) 운영/관리자 ▷ 발주자 및 설계자와의 유기적 업무 진행 ▷ 요구되는 기능에 대한 명확한 이해 ▷ 원가에 영향을 주는 외적요인의 파악 ▷ 시장동향 변화에 대한 능동적 대처 ▷ 사업정보에 대한 지속적인 모니터링 ▷ 견적전문 인력의 확보 ▷ 많은 실적 DATA의 확보 ▷ 표준적인 사업관리 기준 정립 건설 사업 관리 (Construction Management)