건설 사업 타당성 분석 Fn: c:\ 외부강의 \ 시스템 \ 선경건설.ppt 건설기술교육 건설기술관리연구실 김선국

입찰 / 계약, 마케팅 및 판매, 사업금융, 조직관리 PROJ. 발굴 사업 기획 타당성 검토 ENG., 설계 시공시운전 조업, 보수 건설사업관리 영역 자원 조달 공사관리 영역 건설사업 타당성 분석 1. 건설 사업관리 대상 (Services in Construction Project Life Cycle) I. 건설 사업관리의 이해

사업 관리 사업자원 - 4M, Time - Technology - Information - 조직 등 사업목표 - 이익 - 원가 - 성능 / 품질 - 공기 등 사업자원의 효과적 사용 목표의 최적화 사업목표 달성 2. 사업관리의 목적 건설사업 타당성 분석 Max. Profit / Min. Risks

3. 사업관리목표의 내재적 균형 요구성능 예산 요구공기 공기 성능 원가 최소위험 건설사업 타당성 분석 최대이익

II. 건설사업 타당성 분석의 이해 1. 사업 타당성 분석의 정의 입력 ( 투입 ) 출력 ( 회수 ) 제약조건 해법 / 방법 PROCESS ( 분석 / 평가 ) PROCESS 모델적 정의 건설사업 타당성 분석

사업 타당성 분석 요소 입력 ( 투입 ) 요소의 분석 : 사업관련 투자 항목 출력 ( 회수 ) 내용의 확인 : 수입 ( 이익 ), 사업목표 ( 원가, 공기, 성능 등 ) 제약조건 검토 : 투입사업자원, 사업환경, 경영정책 등 해법 / 방법 : 사업방향설정, 대안제시, 사업성 분석방법 (models) 등 분석 / 평가 : 사업을 최적화할 수 있도록 다양한 각도에서 분석 및 그 결과에 대한 평가 건설사업 타당성 분석

Site Survey Guideline (Barrie and Paulson, 1992) 1. Site Description: Vegetation, trees, terrain, depth of topsoil, drainage, existing structures, existing utilities, access, etc. 2. Utilities Serving Site: Electricity, gas, water, sanitary sewer, storm sewer, railroad, highway, railroad siding, etc. 3. Building Department: Contract, telephone number, building code, plan check time, fees, zoning, licensing, etc. 4. Labor Unions: Membership, manpower shortages, manpower surplus, current agreements, wage rates, expiration dates, etc. 5. Recommended Contractors: List recommended general and trade contractors for further consideration. 6. Materials and Method: List favored local materials including current quoted price for ready-mix concrete, lumber, imported granular base, plywood, masonry, and other key items. 7. Equipment Rental: List local prices or key local quotations. 8. Climatological Data: List average maximum and average minimum temperature, precipitation, and other significant data by months.) 9. Other Projects: Visit other projects nothing productivity, favored methods, favored materials, subcontractors, etc. 10. General Appraisal: Summarize results of site and area visit and recommend significant conclusions to be taken into account during the planning of the program.

사업 타당성 분석 2. 타당성 분석의 체계적 접근 (Systems Approach) 개념화 단계 (Formulation) - 목표설정 - 중요관심 사항 정의 - 문제점 확인 / 한정 - 선택범위 선정 연구 단계 (Search) - 타당성 분석 자료 검토, 연관성 확인 - 대두된 문제점 타개를 위한 대안 검토 분석 단계 (Evaluation) - 분석 모델 구축 - 현재안과 대안에 대한 다양한 분석 실시 - 분석 내용간의 비교분석 ( 예상결과 비교 ) 판단 단계 (Interpretation) - 분석과정에 대한 종합적 판단 -> 결론도출 - 회사정책 확인, 정보종합분석 -> 최종결론 검증 단계 (Verification) - 가능한 모든 방법을 동원하여 사업 타당성에 대한 최종결론을 검증할 수 있어야 함 Site survey Planning Financing Contracting Operation (EPC) Marketing Commiss- ioning O&M

3. 타당성 분석 시 검토 사항 (1) 기술적으로 타당한가 ? - 모든 타당성 분석의 기본 - 예산, 사회정치적 요구를 수용할 수 있는 물리적, 기술적 대안을 결정할 수 있는 Engineering study (2) 경제적으로 타당한가 ? (3) 재정적으로 타당한가 ? (4) 관리적으로 타당한가 ? (5) 정책적으로 타당한가 ? (6) 사회 / 문화적으로 타당한가 ? (7) 환경적으로 타당한가 ? 건설사업 타당성 분석

4. 재정적, 경제적 타당성 분석 (1) 재정적 타당성과 경제적 타당성의 차이 - Economically sound? -- What is return on investment? - Financially feasible? -- Is cash available? (2) Economic analysis 1) 절차 가 ) 문제점 도출 나 ) 목표설정 - Maximizing profit ( 이윤의 극대화 ), - Minimizing total cost ( 비용의 최소화 ) 다 ) 관련자료의 수집 라 ) 타당성있는 대안들의 규명 건설사업 타당성 분석

마 ) 판단기준 선택 - NPV, IRR - Linear and Dynamic Programming - Utility Analysis 바 ) 상관관계에 대한 모델링 - Graphic : Cash flow - Mathematical : Calculation Algorithm 사 ) 각 대안들에 대한 결과예측 아 ) 최선의 대안 선택 건설사업 타당성 분석

2) cash flow 3) time value of money - Earning power - Purchasing power [ 예제 ] 현재시점에서 가격이 개당 10,000 원인 자재를 5 년 후에 구매할 경우, 현재의 100,000 원으로 구매할 수 있는 자재량은 ? ( 단, 투자에 대한 수익은 연 15% 이며 물가상승은 매년 10% 인 것으로 가정 ) 건설사업 타당성 분석

4) 이자 가 ) 단리와 복리 나 ) 실세금리 (actual interest, i) 다 ) 명목금리 (nominal interest, i n ) 라 ) 유효금리 (effective interest, i e ) 건설사업 타당성 분석

FactorFindGiven Single Payment Compound Amount Present Amount Discrete Payment 및 Discrete Compounding FP PF  FPlPFPin n  ()/,,1  PF i FFPin n    1 1() /,, 경제성 평가 공식 (Rate-of-Return Formulas) 건설사업 타당성 분석

FactorFindGiven Compound Amount Sinking Fund Present Worth Capital Recovery Equal Payment Series Discrete Payment 및 Discrete Compounding FA AF PA AP  FA i i AFAin n          () /,, 11  AF i i FAFin n          () /,, 11  PA i ii APAin n n           () () /,, 11 1  AP ii i PPAin n n           () () /,, 1 11 경제성 평가 공식 (Rate-of-Return Formulas) 건설사업 타당성 분석

Uniform Gradient Series Geometric Gradient Series AG PF1F1  AG i n i GAGin n          1 11() /,, P F g g gg F PAgn g n n             ((/,,)') '(') ' 건설사업 타당성 분석 경제성 평가 공식 (Rate-of-Return Formulas) FactorFindGiven Discrete Payment 및 Discrete Compounding

건설사업 타당성 분석 5) Economic Equivalence 합계금액 돈의 입출금이 이루어지는 시점 이자율 [ 예제 ] 주택건설사업을 추진하는 과정에서 시공사가 건축주로부터 공사비를 받는 방법을 다음 중에서 택한다면 ? 1. 공사 착수시 1 억 3 천만원을 받는 방법 개월 동안 매월 1,400 만원씩 받는 방법 ( 단, 18% monthly compounded 를 가정 )

건설사업 타당성 분석 6) 대안들에 대한 경제성 분석 [ 비교 ] - present-worth amount - future-worth amount - annual equivalent amount - capitalized equivalent amount - rate of return - payout period

III. 타당성 분석 시스템화 사례 건설사업 타당성 분석 Marketing Information System(Mark-In) 최적 빌딩 모델 현황분석 법규검토 경제성검토모델작성

1. Finance Interface with Project Development Finance Technical Planning Analysis Financing Management Planning Design Construction Commissioning 건설사업 타당성 분석 ( 별첨 ) Costs Schedule Procurement Commercial Relationships

2. Project Development Process Identification and Screening Concept Formulation Commercial Structuring Financing Financial Close and Project Release for Construction Project economics Business concept Political viability Technical feasibility Environmental considerations Select partners Negotiatiye risk allocation Obtain key franchise elements - Off-take/use agreements - Site lease - Government support Prepare preliminary feasibility study: technical/commercial/ economic/financial Finalize major contracts -EPC -O&M -Fuel/feedstock -Partnership agreements Perform preliminary engineering and obtain permits Prepare financing information memorandum Issue offering memo Obtain credit exchange rate agreements Finalize term sheet Financial institutions perform due diligence and finalize documents 건설사업 타당성 분석 ( 별첨 )

Project Survival Rate Project Survival Rate Cost 3. Development Life Cycle FinancingConstructionCommercial Structuring Screening Key Element Formation Phase 2Phase 3Phase 4 Phase 1 Cumulative DevelopmentCost ($Millions,U.S.) 0 $10 $ Days 6-12 Months8-16 Months3-6 Months No.of ProjectsIdentified Project Survival Rate High Cost Low Cost 건설사업 타당성 분석 ( 별첨 )

Phase1 - Identification and Screening Projects Days $5,000-$50, Days $5,000-$50,000 Banks Bechtels, Partners, Clients,BL’s Other Developers Suppliers Screening Market - Offtake commitment -Feedstock availability Economic rationale Business/political climate - country Potential Partners Risks - technology Management/partner approval to proceed 6-12 Months $50,000 - $2 Million 6-12 Months $50,000 - $2 Million 건설사업 타당성 분석 ( 별첨 )

Phase2 - Concept Key Element Formulation Key Element Formulation 6-12 Months $50,000 - $2 Million 6-12 Months $50,000 - $2 Million Site Option Partner Development Agreement Preliminary Capital and Operating Cost Estimates Franchise Agreement Bid Negotiation Preliminary Financing Plan Offtake/ Feedstock Arrangements Government Support 건설사업 타당성 분석 ( 별첨 )

Finalize major contracts Perform preliminary engineering Obtain permits Obtain market agreements/contracts Form joint venture Prepare financing information memorandum Months $4 - $8 Million Months $4 - $8 Million Phase3 - Commercial Structuring 건설사업 타당성 분석 ( 별첨 )

Information Memorandum Financial Analysis Financial Planning Lender Presentation Financing Environment Lender Requirements Financing Plan Financing Plan Conditions Precedent Loan Agreement - Security Arrangements - Credit Requirements Months $6 - $12 Million Months $6 - $12 Million Phase4 - Financing 건설사업 타당성 분석 ( 별첨 )

Architectural Building Systems 39% Structural Building Systems 25% Mechanical Electrical Building Systems 36% Bonds-Insurance Financing Furnishings Legal Surveys-Borings A/E Fees Land Renovations Financing Taxes Maintenance Operations Other Costs Const. Costs Construction Costs Other Costs Life-Cycle Costs Construction Costs Project CostsLife-Cycle Costs 4. The Cost Structure of a Building 건설사업 타당성 분석 ( 별첨 )