리츠(REITs) 투자의 핵심 포인트 2001.10.22 서 후 석(경영학박사, 알투코리아 대표이사)

1.리츠(REITs)란 무엇인가? ■ 주식을 발행하여 투자자의 자금을 모집한 후 ■ 이를 부동산 및 부동산 유가증권에 투자하여 운용한 후 ■ 그 수익을 투자자(주주)에게 배분하는 일종의 부동산 뮤추얼 펀드 자산보관기관 -부동산, 현금 -유가증권 투자 자산 - 부동산 - 부동산관련 유가증권 - 현금 투자자 - 주주 (기관및 개인투자자) 부동산투자회사 - 주주총회 - 이사회 - 자산운용 전문인력 위탁수수료 자산보관 서비스 배당 투자 임대료 이자 지분출자 위탁계약 금융감독기관 - 건교부 - 금융감독위원회 - 증권 거래소 감 독 자회사,위탁회사 부동산 관리업 부동산 투자 자문업

2. 어떤 리츠가 있는가? 일반 리츠 구조조정 리츠 회사형태 실질회사 페이퍼 컴퍼니 투자자산 부동산자산(부동산, 지분, 지상권 등)이 총자본의 70%이상으로 구성 부채상환용 부동산과 구조조정 관련 부동산등으로 총자산의 70%이상 구성 소유한도 1인당 소유한도 10% 이내 (예외 연기금) 예외적용 현물출자 개발사업 인가후 부동산 현물출자 가능 자본금의 30%까지 현물출자 허용 일반공모 초기 자본금의 30% 이상 처분제한 2년이내 처분금지 (단, 리모델링 후 처분은 허용) 2년이내 단기거래 허용 존속기한 계속기업 5년이내 존속기한 연장 등의 경우 주식매수 청구권이나 환매가능

일반 리츠 구조조정 리츠 세 제 지 원 법인세 부과 면제 취득 및 등록세 50% 감면 특별부과세 (양도차익) 기타 순투자금액의 50% 이내에 대해 투자손실준비금으로 손금산입 - 자산관리회사 자본금 70억원 이상, 전문인력 5인이상, 겸업제한 단, 부동산 신탁사와 공기업 등 특별법에 의해 인정된 회사와 건교부 장관이 인정할 경우 겸업인정

3. 어떤 부동산에 주로 투자하는가?

4. 누가 주로 리츠에 투자하는가?

5. 미국 리츠의 투자성과는 ? ■ 최근 리츠의 투자수익률: 1998년: –18.82%, 1999년: –6.48%, ■ 최근 리츠의 투자수익률: 1998년: –18.82%, 1999년: –6.48%, 2000년: 25.89%

■ 리츠 주식의 유동성 증가: 1994년 이후 NAREIT 지수의 일별 평균 거래량 급증

■ 리츠의 투자상품 성격: 주식과 채권 투자의 중간 정도 수준의 수익률과 위험이 예상됨. 위험과 수익률의 조합(1981년 5월 ∼ 2001년 4월)

Westpac Property Trust 6. 호주 LPT의 투자성과는 ? LPT 펀드 투자성과 부문 수익률 부문별 최고 수익률을 시현한 주식 공장 11.3% Goodman Hardie 18.2% 복합 10.8% Advance Property Fund 32.4% 상가 8.6% Centro Properties 15.2% 오피스 7.8% Westpac Property Trust C’wth Prop. Office Fund 13.3% 호텔 -2.2% Grand Hotel Group 0% 자료: PIR, Annual Listed property Trust Review 2001

7. 국내 리츠의 예상 투자수익률은 ? - 예상투자수익률 : 11.5% 정도 예상 포트폴리오의 수익성 분석 - 예상투자수익률 : 11.5% 정도 예상 - 5개년 평균배당율 : 6.11% (비현금성원가 포함시 11.1% 수준) 구 분 0yr 1yr 2yr 3yr 4yr 5yr 5개년평균 자산운용수익률 4.3% 5.1% 6.0% 7.0% 8.1% 6.11% 배당률! 4.28% 5.08% 6.04% 7.03% 8.10% 배당률2 9.25% 10.10% 11.09% 12.09% 13.15% 11.1% 투자 및 배당 현금흐름 -200,000 8,561 10,162 12,087 14,068 286,195 투자수익률 11.5% < 포트폴리오의 수익성 분석> (단위 : 백만원) 주 : 배당률 2는 비현금성 원가포함 시임

8. 주요 경쟁상품과의 비교 예상수익률은 연11.5%로 국고채 수익률 5.9%보다 5.6% 포인트 높은 수준 ( 단위 : % ) 항목 단기투자수익률 장기투자수익률 주가 수익률 펀드 포트폴리오 예상 CD (91일) CP 통안증권 (364일) 국고채 (3년) 회사채 2001-06-30 5.57 5.69 5.73 5.93 7.10 0.37 평균 (1999-2001.6) 6.73 7.08 7.34 7.61 8.73 0.87 11.5 표준편차 0.6911 0.7837 1.1104 1.2205 1.0611 8.49

■ 은행 부동산 투자신탁 상품의 수익률 분포 정기예금 금리에 비해서 2-4% 높은 수준에서 발행됨.

9. 국내 리츠의 투자성격은 ? ■ 수익성과 안정성을 동시에 겸비 ■ 리츠의 배당수익의 주요 원천은 임대료 수입이므로 예측가능하고 안정적임. ■ 리츠도 주식이므로 가격변동이 있으나 주식에 비해서 매우 안정적 임. ■ 부동산에 주로 투자하기 때문에 인플레이션 헷지 가능 ■ 국내 리츠의 경우 개발사업이 가능하므로 추가적인 수익과 위험에 노출

10. 향후 리츠 시장의 규모는 ?

11. 어떤 자료를 보면 되나 ? ■ 투자설명서를 보고 리츠의 수익성과 위험을 체크 ■ 리츠관련 분석 자료를 통해서 정보 입수

13. 리츠 투자의 성공전략은 ? ■ 자신의 투자목적을 확실히 한다. ■ 투자목적에 적합한 투자 대상 리츠를 선정한다. ■ 특정 유형, 특정 지역의 부동산에 주력하는 리츠를 택한다. ■ 성장성이 높은 리츠를 선택하는 것이 높은 성과를 얻는다. ■ 리츠의 투자성과는 운용인력의 질에 달려있다. ■ 리츠 운용인력과 자산관리회사의 투명성이 높은 리츠에 투자한다. ■ 각종 투자분석 자료를 보고 스스로 판단할 수 있는 능력을 키운다. ■ 자신의 투자 포트폴리오에 적극적으로 활용한다.