주택시장의 정상화와 국민주거 안정

중장기 주택수요 전망 주택시장의 공공 개입 임대주택정책 신도시개발과 재개발/재건축

중장기 주택수요 전망 인구 및 가구 변화와 주택 수요 가구당 평균 가구원수의 지속적인 감소 1인(2000년 전체가구의 15.5%에서 2005년 20%) 2인 가구(19.1%  22.2%)의 증가 소형주택 및 임대주택에 대한 수요 증가 예상 소득증가를 가정하면, 1인당 주거면적의 확대로 인한 주택수요 증가 예상됨. 연도 1980 1985 1990 1995 2000 2005 평균가구원수 4.54 4.22 3.71 3.34 3.12 2.88 자료: 통계청. 각년도

중장기 주택수요 전망 수도권 중장기 주택수요 전망 수도권 중장기 주택수요에 따른 택지수요 주택종합계획(2003-2012년)에 따르면 동기간 수도권에서 연 평균 24만호의 주택수요가 예상되고 있음. 수도권에서는 2006년 이후 2020년까지 최소 330만호의 신규주택수요가 예상됨(연평균 22만호) 수도권 중장기 주택수요에 따른 택지수요 호당 최소 50평(165㎡)의 택지가 소요된다고 가정할 때, 최소 1.65억평에서 1.9억평이 필요할 것으로 보임. 서울시 전체면적(1.8억평, 605㎢)에 해당하는 규모. 수도권 추가 주택수요 전망                   (단위: 만평, 만호)  구분    서울 인천 경기 합계 2006-2012 면적 1,275.2 414.7 2,542.0 4,231.9 호수   48.6  16.2   99.0  163.8 2013-2020 1,361.2 495.1 2,909.4 4,765.7   47.1  17.1  102.4  166.6 2,636.4 909.8 5,451.4 8,997.6   95.7  33.3  201.4  330.4 자료: 김용순․정의철․기호영, “수도권 중장기 택지수요 전망 연구”, 주택도시연구원, 2005

중장기 주택수요 전망 정책과제 및 기업의 대응전략 정부는 1인가구 및 노인가구 증가에 대비해 소형임대주택 및 실버주택에 대한 세부적인 정책지원책을 마련해야 할 필요가 있음 또한, 수도권의 안정적인 택지공급을 위해 장기적인 차원의 공급전략을 세우고, 필요한 택지를 사전적으로 확보할 수 있는 법적, 제도적 지원책이 절실함 기업은 수도권의 주택수요가 적어도 현재수준으로 2020년까지 지속될 것이라는 전망에 기초하여 수도권 위주의 공급전략을 세우고, 다양화된 주택수요에 부응하는 차별화된 주택을 공급할 필요가 있음

2. 주택시장의 공공 개입 한국 주택시장 개입정책의 특징 지금까지 우리나라 정부는 당시의 정치∙경제∙사회적 상황에 따라서 주택경기를 활성화하거나 억제하는 정책을 번갈아 가면서 사용하여 왔음. 정부는 주택 경기에 대한 인위적인 제어를 통하여 단기간에 대량의 주택 공급이라는 당면 과제를 달성할 수 있었음. 1960년 79.1%였던 주택보급률이 2002년에 100%를 돌파하여 1차적인 양적 공급의 목표를 어느 정도는 해결한 것으로 판단됨. 주택보급률 변화 추이(1970-2005) 연 도 전국 수 도 권 서울 보급률 주택수 가구수 1970 78.2 4,360 5,576 64.5 1,057 1,638 56.8 584 1,029 1975 74.4 4,734 6,367 62.1 1,293 2,081 56.3 744 1,321 1980 71.2 5,319 7,470 60.2 1,646 2,732 56.1 968 1,724 1985 69.8 6,105 8,750 59.7 2,089 3,502 55.3 1,176 2,126 1990 72.4 7,357 10,167 63.3 2,798 4,423 57.9 1,458 2,518 1995 86.0 9,570 11,133 76.7 3,860 5,032 68.0 1,728 2,541 2000 96.2 11,472 11,928 86.1 4,731 5,494 77.4 1,973 2,548 2005 105.9 13,223 12,491 96.8 5,782 5,976 89.7 2,322 2,588 자료: 건설교통부, “주택업무편람”, 2006

중장기 주택수요 전망 한국 주택시장 개입정책의 특징 우리나라 주택정책은 다음과 같은 특색을 가지고 있는 것으로 판단됨. - 일관성의 결여 - 신뢰성의 부족 - 충격 요법적 시장 개입 선호 - 사전 논의와 검토 부족 구분 참여정부 이전 주요 부동산 주요정책 1950년대 ‘53 100만호 주택건설 천명 ‘57 ICA 자금에 의한 주택건설 6개년 계획 1960년대 ‘62 대한주택공사 설립 ‘66 토지구획정리사업법 ‘68 부동산투기억제세법 1970년대 ‘72 주택건설촉진법 제정 및 250만 호 주택건설 10개년 계획 ‘76 도시재개발법 ‘78 8.8 부동산 투기 억제 대책 및 한국토지개발공사법 제정 1980년대 ‘80 택지개발촉진법 제정 및 주택 500만 호 건설계획 ‘88 주택 200만 호 건설계획 발표 ‘89 수도권 5개 신도시 개발계획 발표 1990년대 ~2002년 ‘94 국토이용관리법 개정, 준농림지 신설 ‘95 주상복합아파트 분양가 자율화, ‘99 분양가 전면 자율화 ‘02 장기임대 주택 100만 호 건설계획 발표

주택시장의 공공 개입 참여정부 부동산정책 기조1) 참여정부 부동산 대책 배경 및 대응 공급확대 수요관리 투명성제고 주거생활안정 2000년대 초부터 다양한 소비 진작 및 부동산 경기 활성화 정책 추진 강남지역 재건축 주택을 중심으로 한 가격 상승 강력한 개입을 선호하는 참여정부의 정책 당국자들 가격의 급상승기 때마다 대책을 긴급히 만들어야 한다는 책임감 정권 출범 이후 5-6개월에 한 번씩 부동산 정책을 발표 공급∙조세∙금융 등에 대한 매우 광범위하고 세부적인 항목 포함 1)건설교통부 이용섭 장관의 대한상공회의소 간담회 발언, 연합뉴스 2007.2.22

주택시장의 공공 개입 참여정부 부동산정책에 대한 평가 주택 및 부동산 시장을 경기 활성화 수단으로 사용하지 않으려 하고 관련 정책 전반에 걸쳐 합리적인 개혁을 시도 주거 복지에 대한 정책적 우선순위를 내세운 것 등은 인정받아야 할 것임. 그러나 다음과 같은 문제점들이 있었음. - 부동산 불패에 대한 과민 반응 - 시장 조절 기능에 대한 불신 - 광범위하고 세밀한 규제 - 수요 변화에 대한 배려 미흡

주택시장의 공공 개입 정책과제 주택정책의 확실한 목표 설정과 정확한 주택수요 파악 - 중산층 이상에 대해서는 시장기능에 맡기고, 정부의 시장개입은 저소득층에 집중 - 지역별, 계층별 주택수요 파악이 선결 과제임. 변화하는 수요에 대한 인정이 필요 - 경제 성장과 직간접 국외 경험 증가 때문에 국민들의 주거 수준에 대한 요구가 증대되었으며, 가격 통제를 통하여 이들을 만족시키기는 어려울 것임. 수요변화에 따른 주거 상품 개발 및 다품종 생산체계 개발 - 사회가 안정화되고 후기 산업화 시대를 맞이함에 따라 맞벌이 가구의 증가, 1인 및 2인 가구의 증가, 도심지 거주 가구의 증가, 초고령화 사회로 진입 등 수요변화에 대한 체계적인 준비가 필요.

임대주택정책 임대주택정책의 의의와 효과 소득계층간 주택불평등을 해소하는 가장 직접적이고 효과적인 방법의 하나로서 임대주택은 서민주거안정을 위해 필수적인 정책 2005년 현재 전체가구의 16%인 255만가구가 최저주거기준 미달주택에 거주하여 주거빈곤층을 형성하고 있음 공공임대주택의 공급은 서민주거안정효과 및 건설투자를 통한 생산유발효과가 큼. 권역별 국민임대주택 투자의 유발효과 투자액(10억원) 생산유발액(10억원) 고용유발인원(명) 임금유발액(10억원) 수도권 합계* 37,773 80,002 735,001 17,522 평균** 2,222 4,706 43,235 1,031 투자액대비율 212 19.5 46 비수도권 합계 39,825 103,513 826,959 20,454 평균 2,343 6,089 48,645 1,203 260 20.8 51 전국 77,598 183,515 1,561,960 37,976 4,565 10,795 91,880 2,234 236 20.1 49 * 1998년부터 2014년까지의 합계 ** 1998년부터 2014년 동안의 평균 자료) 국민임대주택백서, 2006

5인이상 고용사업체의무주택 세대주인 피고용자 임대주택정책 임대주택정책과 민간임대주택 우리나라 임대주택정책은 공공건설임대주택을 중심으로 수립되어 있으며, 과거에는 영구임대주택, 현재는 국민임대주택(30년)이 가장 중요한 신규공급 임대주택임 그러나, 전체 공공임대주택의 구성비를 보면, 5년 이하 임대주택이 71%로서 장기공공임대주택의 비중이 아주 낮은 상태 민간건설임대주택은 단기(5년) 임대 후 분양전환하는 주택으로서, 임대주택으로서의 성격보다는 분양주택으로서의 성격이 강함 임대주택의 분류 구 분 사업주체 입주대상자 사업비 부담 전용면적 공 영구임대 국가, 지자체, 주공 수급자, 모자가정, 청약저축 가입자 등 국가․지자체재정 85 입주민 15 40㎡이하 50년 임대 청약저축 가입자, 국가유공자, 철거민 등 ․’92～’93 : 재정 50, 기금 20, 입주민 30 ․’94 이후 : 기금 70, 입주자 30 60㎡이하 국민임대 (30년) 주공, 지자체, 지방공사 소득 4분위 이하 가구, 청약저축가입자 재정 10～40, 기금 40～50 시행자 10, 입주민 10～30 85㎡이하 5․10년임대 주공, 지방공사, 민간업체 청약저축 가입자 ․규모별기금지원(85㎡이하) 소형: 호당 5500만원까지 중형: 7500만원 149㎡이하 사원임대 (5년) 민간업체, 고용자 5인이상 고용사업체의무주택 세대주인 피고용자 ․규모별 기금지원 다가구 매입임대 (영구) 주공, 소득 4분위 이하 수급자 재정 45, 기금 40 시행자 10, 입주민 5 제한없음 민 간 건설임대 자체자금 및 임대보증금 (3년) 개인, 민간업체 호당 6천만원까지 기금융자 자료: 건교부, 주택업무편람, 2005

임대주택정책 장기 공공임대주택의 확대 논의 공공임대주택이 제대로 효과를 발휘하기 위해서는 총 주택의 20%~30%정도라는 유럽선진국들의 사례를 기준으로 한 수준 - 2006년말 현재 20년 이상 장기 공공임대주택은 전체 주택재고의 2.9%에 불과 필요성 - 정책대상 대부분이 혜택을 볼 수 있을 만큼 충분한 재고 확보 필요 - 일정량 이상의 재고로 주택시장안정효과를 발휘 국가별 가구의 거주유형 국가명 자가거주 비율 임차가구 비율 기타/불명 직접소유 간접소유2) 공공임대 민간임대 합 계 네덜란드(1999) 52 36 12 48 - 스웨덴(2000) 38 16 23 17 40 6 영 국(2005) 70.8 17.8 11.6 29.4 프랑스(1996) 56 39 5 독 일(1998) 43 9 57 자료: 국민임대주택백서(2006, 박신영) 2)간접소유란 주택을 소유한 조합의 지분을 가지고 있는 형태를 의미하며, 북유럽(스웨덴, 덴마크, 노르웨이)에서는 이러한 형태의 주택소유가 존재한다.

임대주택정책 임대주택정책과제 임대주택관련 민간기업의 과제 장기공공임대주택의 확대 입주민의 소득을 고려한 임대료체계 도입 중산층을 포함한 다양한계층을 위한 임대주택의 공급 임대주택관련 민간기업의 과제 민간의 역할 확대로 수요자들의 수요다변화와 중형임대주택수요증가에 적절히 대응할 필요 민간이 담당할 수 있는 틈새시장을 개척할 필요 예를 들어, 도심에 고소득 DINK족이나 Single족에게 적합한 고급임대주택사업 등을 적극 검토할 필요가 있음

신도시개발과 재개발 ∙ 재건축 주택공급 수단으로서 신도시 개발 80년대 말 급등한 수도권 부동산의 가격 안정을 위하여 정부는 수도권 1기 신도시 계획을 1989년 4월 전격적으로 발표 신도시를 주거 공간 공급 수단으로 전환시키는 일대 전기 마련 90년대 전반과 후반의 수도권 부동산가격 안정에 일정한 기여를 한 것으로 평가 수도권 도시문제 해결을 위한 대단위 개발 사례 구 분 1960년대 1970년대 1980년대 2000년대 이후 서울인구분산 및 수도권 주택공급 - 분당/일산/평촌/산본(‘89) 중동(‘90) 화성(‘02) 판교/파주(‘03) 김포(‘04) 도심기능분산 및 주택공급 잠실(‘71) 과천(‘79) 목동(‘83) 상계(‘86) 수원(‘04) 서울의 불법주택 철거이전 성남(‘68) 서울의 공해공장 이전 반월(‘77) 자료: 이상문∙구자훈∙이규인, “제3기 신도시의 지속가능한 개발방향과 과제”, 「도시정보」, 대한국토도시계획학회. 2004의 표를 재정리

신도시개발과 재개발 ∙ 재건축 신도시 추진의 과제 공공의 공급과 시장의 수요와의 괴리 표7-1). 수도권 2기 신도시 신도시개발과 재개발 ∙ 재건축 신도시 추진의 과제 공공의 공급과 시장의 수요와의 괴리 장기적인 공간구조 재편 및 광역적 기반시설 보완 전략과의 연계 구시가지와 신시가지의 기능 배분과 구시가지의 쇠퇴 방지 계획 수도권 2기 신도시 구    분 판  교 동  탄 김  포 파  주 광  교 양주 (옥정) (회천) 송  파 평  택 검 단 사업면적 (ha) 929.4 903.6 1,171.5 1,655.6 1,124.8 639.5 441.7 676.8 1,746.1 1,123.9 수용인구 (천인) 88 124 163 217 78 80 61 123 157 177 인구밀도 (인/ha) 95 134 128 133 53 125 129 170 90 주택건설 (천호) 29 41 59 31 24 49 63 66 개발기간 ’03～’09 ’01～’07 ’06～’12 ’03～’13 ’05～’11 ’06～’11 ’07～’13 ’08～’14 개발주체 경기도, 성남시, 주택공사 토지공사 파주시, 수원시, 용인시, 경기공사 인천광역시, 인천광역시도시개발공사 자료 : 건설교통부(2006), 2006 주택업무편람

주택재개발/재건축 추진사업중 서울비중(2005.12.31 기준) 신도시개발과 재개발 ∙ 재건축 주택공급 수단으로서 재개발∙재건축 1970년대 이후 2005년말까지 전국적으로 4,351개 지구에서 주거환경개선사업, 주택재개발, 재건축사업이 추진 주거환경개선사업이 814개지구에서 약 20만호의 주택이 건설 주택재개발에서는 474개지구 약 37만호 주택재건축사업에서는 3,063개 조합이 약 89만호의 주택을 공급 도시주거환경정비 사업추진현황 (2005. 12.31 기준) 구분 계 주거환경개선사업 주택재개발사업 주택재건축사업* 지구수(개) 4,351 814 474 3,063 주택건설호수 1,467,680 206,613 369,420 891,647 * 주택재건축사업의 지구수는 조합수를 의미함. 자료 : 건설교통부(2006), 「2006 주택업무편람」에서 재정리 주택재개발/재건축 추진사업중 서울비중(2005.12.31 기준) 구분 구역수 서울/전국 비율(%) 건립가구(호) 주택재개발 전국 474 77.6 369,420 81.7 서울 368 301,905 주택재건축 3,063 72.8 891,647 54.2 2,231 483,086 자료 : 건설교통부(2006), 「 2006 주택업무편람 」 에서 재정리

신도시개발과 재개발 ∙ 재건축 재개발/재건축 사업추진 과정상의 문제점과 대처 방안 주택재개발/재건축사업은 기성시가지내에 개발을 추진함에 따라 다음과 같은 과제들을 내포하고 있음. - 첫째, 광역적인 차원에서 상위계획과 연계 강화 필요 - 둘째, 복잡한 이해관계자의 참여에 따른 갈등 관리와 사업주체간 역할 및 비용부담이 체계적으로 제시되어야 하며 - 셋째, 원주민의 정착율을 향상시키기 위하여 국민주택기금 등 공적 지원확대를 도모하여야 할 것임 도시주거환경정비 예정구역 현황(2006) 도시 계 도시환경정비 주택재개발 주택재건축 면적(ha) 지구수 9367 1906 1262 312 4935 845 3168 749 서울 2506 707 172 119 1145 257 1188 331 부산 1962 315 393 49 1183 182 386 84 인천 644 164 79 32 404 76 160 56 대구 1173 261 89 36 423 104 660 121 광주 449 66 105 16 247 31 97 19 대전 1042 189 272 35 362 408 78 울산 515 65 82 13 365 38 68 14 기타시 1076 139 70 12 806 81 201 46 자료 : 대한주택공사, “도시정비사업 개발가능지 확보 및 개발전략 수립”, 2006

신도시개발과 재개발 ∙ 재건축 정책과제 기 개발된 신도시들의 매력도를 지속할 수 있는 전략 주택재개발/재건축사업에서 민간의 창의력과 공공기관의 공공성을 결합시킨 공공-민간 합동 PF사업의 도입 주택재개발/재건축사업에서 지역사회(community)개발 개념의 적용 혁신도시 및 기업도시 등이 초래하게 될 주변 구시가지의 도시쇠퇴에 대비한 정비 전략 및 지원체계 대도시 도심부의 고밀도 개발로 주택공급 확대