논문제목 : 확률론적 방법에 의한 건축 개발사업의 재무적 타당성 분석 모델 구축 저자명 : 이성수 (고려대학교 건축공학과 박사) 발행일 : 2007년 2월 (박사학위 논문) 조사일 : 2007년 12월 보고자 : 6시그마MBA 석사 과정 지만영

I. 건축개발사업의 개념 1. 건축개발사업의 정의 . 개발 사업의 절차 부동산을 소재로 스스로 사업주체가 되어 아이디어와 자본 등을 투입, 활용하여 고 부가가치 상품을 고객에게 제공함으로써 이윤을 창출하는 사업이며, 개발사업은 외부환경에 민감하고 절차가 복잡, 다양하지만 사업기획 능력 및 Risk 관리 능력에 따라 큰 이익의 창출도 가능한 사업 임 . 개발 사업의 절차 건축개발사업은 프로젝트 발굴에서 입주/운영까지 각 단계별 종합적인 관리 역량이 필요하며, 특히 사업의 기틀을 마련하는 타당성 분석이 중요함 사업화 단계 PJT 발굴 타당성 분석 Proposal Negotiation 약정/계약 Proposal Management Project 정 보 Client 정 보 시 장 정 보 사업부지발굴 사업구상 개발여건분석 개발컨셉.전략수립 사업타당성분석 마케팅 계획 사업시행계획 Presentation 기획제안 Partnership (Win-Win) 사업조건 Risk 분담 Profit Share 사업 수행단계 설계/인허가 시 공 Marketing 정 산 사후관리 Executional Management 상품차별화 설 계 관 리 Cost Planning 인 허 가 Cost Control Quality Schedule 사업관리 분양전략 광고집행 판매촉진 수금/관리 준공 입주 정산 Before Service → CS 입 주 관 리 운 영 관 리 활성화

II. 사업타당성 분석의 개념 1. 사업타당성 분석 도입의 필요성 개발사업 분야에 꼭 필요하지만 취약한 분야 현 상 문 제 점 현 상 문 제 점 건설공사 시행상의 문제점 ㆍ 전문가 : 관심부족 ㆍ 경험, Know How, D/B부족 ㆍ 체계화된 분석 System 미비 ㆍ 건설분야 도입 및 연구 초기 단계 * 한국개발연구원 공공투자관리센타 ㆍ 예산낭비/ 관리미흡 ㆍ 사업부실/ 사업지연 ex) 경부고속전철 -사업비: 3 배 증가 -기 간: 2 배 증가 개발사업 분야에 꼭 필요하지만 취약한 분야 정부대책 ㆍ 500억 이상 정부공사의 경우 사업계획 수립시 사업 타당성 검토를 의무적으로 시행토록함 공공사업 효율화 종합 대책 (1998)

II. 사업타당성 분석의 개념 2. 재무 타당성 분석 체계도 사업계획 ㆍ사업개요 Factor 수입 관련 항목 추정 일반적으로 사업타당성 분석이란 광의적으로 시장 타당성·기술 타당성 및 재무적 타당성 분석으로 분류하나, 협의적으로 재무적 타당성 분석을 의미하며, 여기서는 재무적 타당성을 다루고 있음. 사업계획 ㆍ사업개요 Factor ㆍ기술계획 Factor ㆍ사업화 계획 Factor 수입 관련 항목 추정 지출 관련 항목 추정 ㆍ분양가 ㆍ분양율 ㆍ수금율 ㆍ분양시기 ㆍ분양 면적 산정 ㆍ토지비 ㆍ건설비(건축, 기타) ㆍ판매비 ㆍ부대비 ㆍ제세공과금 ㆍ부담금 사업성 분석 지표 검토 할인율 검토 ㆍIRR, NPV, P.I ; P.B(BEP), ARR등 추정 재무제표 작성 사업수지표, 손익계산서, 현금흐름표 민감도 분석 Scenario 분석 Risk 분석 종합 평가 + 질적분석 = 의사결정

III. 재무적 타당성 분석체계 1. 재무적 타당성 분석체계 구축절차 재무적 타당성 분석 알고리즘 확립 모델 표준화 비용 변수 1. 재무적 타당성 분석체계 구축절차 재무적 타당성 분석 알고리즘 확립 모델 표준화 비용 변수 정의 수입변수 결정론적 방법 확률론적 스프레드 쉬트 Microsoft Excel 몬테칼로 시뮬레이션 Crystal Ball 결 과 값 결과값 + 확률 통계량 모델간 비교평가 재무 타당성 분석 알고리즘 확립 재무적 타당성 분석 모델 표준화 비용변수 정의 수입변수 정의 결정론적 분석 방법 확률론적 분석 방법 스프레드시트 모델 Microsoft Excel 몬테칼로 시뮬레이션 모델 Crystal Ball 결 결 과 과 값 값 결과값 결과값 + + 확률 확률 + + 통계량 통계량 모델간 비교평가 모델간 비교평가

III. 재무적 타당성 분석체계 2. 재무적 타당성 분석 알고리즘 3. 재무적 타당성 분석모델 표준화 변수(항목) 금액 2. 재무적 타당성 분석 알고리즘  Op(금액) = Ci - Co - Ie   Opr(%) = Op/Ci *100            Op : 경상이익(Ordinary Profit)          Ci : 수입(Cash In)          Co : 지출(Cash Out)          Ie  : 금융비용(Interest Expense)          Opr : 경상이익률(Ordinary Profit Rate) 변수(항목) 금액 산출기준 Level 1 Level 2 Level 3 수입(a)   지출(b) 영업이익(c=a-b) 금융비용(d) 경상이익(률)(e=c-d) 3. 재무적 타당성 분석모델 표준화 1. 수입변수 도출 ㆍ매출부가세(아파트 85m2 초과, 근생시설)   ③ 부가세(-) ㆍ근린생활시설   - 입체적, 공간적 효용별 분양가 ② 근생시설 ㆍ평형별 분양가   - 85m2 이하   - 85m2 초과 ①  아파트 수입 (분양) Level 3 Level 2 Level 1

III. 재무적 타당성 분석체계 4. 지출변수 도출 Level1 Level 2 Level 3 비용 (지출) ① 토지비 4. 지출변수 도출 Level1 Level 2 Level 3 비용 (지출) ① 토지비 ㆍ매입원가(토지대, 토지용역비, 토지컨설팅) ㆍ취득제세(취득세, 농특세, 등록세, 교육세, 인지세) ㆍ기타비용(명도비, 국민주택채권, 법무사수수료, 중개수수료) ② 건설비 ·ㆍ도급공사비(건축공사, 조경공사, 토목공사, 진입도로공사) ㆍ철거공사비(폐기물처리) ㆍ인입공사비(한전수탁, 상수도시설분담금, 하수처리원인자,  분담금, 가스설비시설분담금) ㆍ미술장식품비 ③ 용역비 ㆍ설계비(설계비, 인테리어설계, 교통영향평가, 환경영향평가,  지질조사 및 측량) ㆍ감리비 ㆍ지구단위계획 ④ 제세금 ㆍ보존등기비(취득세, 농특세, 등록세, 교육세, 인지세) ㆍ보유과세(재산세, 도시계획세, 종합토지세, 교육세, 농특세) ⑤ 부대비 ㆍ부담금(광역교통시설, 학교용지, 지역난방, 개발부담금,  기반시설부담금, 과밀부담금) ㆍ대체조성비(대체농지조성비, 대체조림비, 대체초지조성비) ㆍ수수료(분양보증, PF대출, 담보신탁, 관리신탁, 개발신탁,  하자보증) ㆍ주택채권할인(부동산 등기시, 건축허가시, 저당권설정시) ⑥ 판매비 ㆍM/H관련비(공사비, 부지임차료, 운영비) ㆍ분양수수료,   ㆍ광고홍보비 ⑦ 관리비 ㆍ일반관리비(시행사운영비) ㆍ입주관리비(입주관리비, 초기관리비) ㆍ예비비(인허가비, 민원처리, 감정평가, 협회비) ⑧ 금융비 ㆍPF1)차입이자,   ㆍ중도금대출이자 ㆍ사업시행이자(공사비 연체료)

III. 재무적 타당성 분석체계 5. 표준화된 재무적 타당성 분석양식  

IV. 결정론적 스프레드시트 분석 1. 사례 수집기준(36개 사례) 2. 사업개요 - 수집자료 : 시행사에서 작성한 공동주택 사업타당성 분석 보고서(사업계획서) 36개 - 공간적 범위 : 하위시장(Sub-market)으로서 동질적 성격을 갖는 경기도 지역(서울, 인천광역시 제외)으로 한정 - 시간적 범위 : 2005년을 기준으로 횡단면적(Cross-section) 한정 - 자료조사 기간 : 2005. 12. 15 – 2006. 01. 20(45일) 2. 사업개요 사 업 명 대지 (평) 연면적(평) 세대수(수) 층수 (지하/지상) 공기 (개월) 용적율 (%) 계 아파트 근생 공용 85이하 85초과 1 수원시 망포동 13,824 42,032 29,608 818 11,606 750 392 358 B1/20F 32 304 2 평택시 근내동 22,003 58,133 46,703 545 10,885 1,216 754 462 B1/15F 22 264 중   략 36 파주시 파주읍 9,956 23,487 18,158 303 5,026 499 393 106 236 평 균 17,223 38,581 29,916 388 8,278 791 536 255 B1/17F 24 224

IV. 결정론적 스프레드시트 분석 3. 사례프로젝트별 사업성 분석 사 업 명 수입(억원) 비용*][억원] 경상이익 계 아파트 근생 부가세 토지비 건설비 금융비 기타 금액(억) 비율(%) 1 수원시 망포동 2,984 316 88 120 2,496 1,027 1,188 334 281 153 5.14 2 평택시 근내동 2,726 2,800 27 101 2,374 471 1,627 157 275 195 7.17 3 평택시 세교동 553 555 4 6 488 131 295 35 63 29 5.30 중 략 파주시 축현리 3,805 3,886 17 98 3,368 594 2,441 214 333 224 5.87 36 파주시 파주읍 999 1,005 18 24 884 149 625 56 110 59 5.88 평 균 2,094 2,133 32 71 1,908 439 1,126 138 204 186 8.88

IV. 결정론적 스프레드시트 분석 4. 결정론적 스프레드시트 분석결과

V. 확률론적 시뮬레이션 분석 1. 확률론적 시뮬레이션(몬테칼로) 분석체계 시스템 순서와 알고리즘 확정 엑셀에 표준화된 타당성 1. 확률론적 시뮬레이션(몬테칼로) 분석체계 시스템 순서와 알고리즘 확정 엑셀에 표준화된 타당성 분석 모델 구축 ( 수입과 비용 변수의 수리적 관계 정의 ) 난수 발생 결정 확률분포 형태 적합도 검정 확률 변수 생성 시뮬레이션 실행 신뢰 수준 횟수 결과 및 문서화 No.

V. 확률론적 시뮬레이션 분석 2. 분석대상 입력변수 선정 * 입력값 및 결과값의 분석기준 * 분석대상 입력변수 선정기준 2. 분석대상 입력변수 선정 * 입력값 및 결과값의 분석기준 * 분석대상 입력변수 선정기준 구 분 분석변수 분포형태 분석항목 입력값 [Assumption] ‧표 5의    - 수입   - 지출   - 금융비용  ‧변수별분포 형태 결정   - 정규분포   - 삼각분포   - 일양분포 등 ‧변수별 입력값 의 분포형태 결과값 [Forecast)   - 경상이익(률) ‧항상   정규확률분포   형태를 나타냄 ‧정규분포의   모멘트 분석   - 중심성(평균)   - 산포(표준편차)   - 왜도(비대칭성)   - 첨도 등 구 분 총 변수 수 분석대상 변수 수 실적치 계산식 계 수입 변수 3 2 5 지출 10 16 26 금융 비용 13 21 34

V. 확률론적 시뮬레이션 분석 3. 각 변수별 기술통계량 변 수 기술 통계량(백만원) 레벨1 레벨 2 레벨 3 최소 최대 평균 3. 각 변수별 기술통계량 변 수 기술 통계량(백만원) 레벨1 레벨 2 레벨 3 최소 최대 평균 표준편차 수입 아파트 및근생 분양가 85m2 이하 10,496 456,535 132,276 91,727 85m2 초과 8,568 313,668 123,129 8,0661 근린생활 445 18,911 3,286 3851 지출 토지비 매입원가 11,031 98,026 41,885 25,104 건설비 도급공사비 28,675 290,394 110,110 65,633 철거공사비 20 4,189 695 1,060 인입공사비 386 7,068 1,942 1,516 용역비 설계비 307 8,604 1,445 1,428 감리비 180 4,302 1,370 914 지구단위비 50 1,613 421 297 판매비 M/H관련 444 3,076 1,336 515 분양수수료 378 5,723 1,808 1,059 광고홍보비 500 5,420 1,825 1,078 * 나머지 계산식으로 처리되는 변수는 지면관계상 생략.

V. 확률론적 시뮬레이션 분석 4. 입력변수의 분포형태 결정 4-1. 입력변수의 분석방법 4-2 입력변수의 분포형태결정 분석 4-1. 입력변수의 분석방법 4-2 입력변수의 분포형태결정 분석 방법 결정론 확률론적 분석 ① 점추정 ②정규 분포 ③삼각분포 ④분포 적합 입력값 (모수) 평균   표준편차 최소 최대 변수별 최적 분 포형태*) * 변수별 자료 특성에 따라 최적의 분포형태가 결정되는데, 정규분포, 삼각분포, 베타 분포등 다양한 분포형태 중 하나가 선택된다. 다음 선택된 분포형태별로 각각의 입력값(모수)을 입력하고 시뮬레이션을 실시함 변 수 입력 변수별 분포형태결정 레벨1 레벨2 레벨3 Alt 1 점추정 Alt 2 정규분포 Alt 3 삼각분포 Alt 4 분포적합 수입 아파트 및근생 분양가 85m2 이하 평균 로그정규 85m2 초과 베타분포 근린생활 지출 토지비 매입원가 건설비 도급공사비 와이블 철거공사비 인입공사비 용역비 설계비 감리비 감마분포 지구단위비 극한분포 판매비 M/H관련 분양수수료 광고홍보비 * 계산치 위주로 선정된 13개 변수는 평균, 정규분포, 삼각분포 및 변수별로 실적자료의 특성에 적합하게 결정된 분포형태[분포적합]를 각각 입력하였고, 그 외 21개 변수는 계산식에 따라 자동 계산되도록 처리 후 시뮬레이션함 ** 정규분포, 삼각분포 및 분포적합 결과 분포형태, 통계량 등의 제시는 지면관계상 생략함

V. 확률론적 시뮬레이션 분석 4-3. 적합도 검정결과 4-4. 분포형태별 적합도 평가 구 분 A - D 검정 통계량 정규분포 4-3. 적합도 검정결과 4-4. 분포형태별 적합도 평가 구 분 A - D 검정 통계량 정규분포 삼각분포 분포적합 85m2이하 1.45 3.69 로그정규 0.35 85m2초과 0.59 0.31 베타분포 0.25 근린생활 3.67 18.55 매입원가 0.89 0.71 0.20 도급공사비 0.99 1.51 와이블 0.18 철거공사비 3.18 12.70 0.37 인입공사비 2.81 6.73 0.15 설계비 3.58 20.07 0.34 감리비 1.12 2.61 감마분포 지구단위비 1.30 5.33 극한분포 0.47 M/H관련 1.31 3.79 0.51 분양수수료 1.06 3.93 광고홍보비 3.66 구 분 변수의 총 수 적합된  변수의 수  비율(%) 적합 순위 정규분포 13 9 69.0 2 삼각분포 15.4 3 분포적합 100 1 *. A-D통계량 1.50이하시 적합도 우수

Ⅴ 확률론적 시뮬레이션 분석 4-5. 각 변수별 확률 분포 특성(사례) ① 85m2이하 아파트 분양가의 확률분포특성 히스토그램 확률분포 형태  확률통계량 ㆍ분포형태 : 로그정규분포(Lognormal distribution) ㆍ모수 : Mean  136,903 ; Std. Dev . 110,770  ㆍ범위 : Selected range is from 10,496 to 456,535 ㆍ확률분포 적합도 검정 : A-D검정 통계량  0.345 히스토그램 확률분포 형태  확률통계량 ㆍ분포형태 : 베타분포(Beta distribution) ㆍ모수 : Mini 6,775; Maxi 334,340;          Alpha 1.037913152; Beta  1.884078728 ㆍ범위 : Selected range is from 8,568 to 313,668 ㆍ확률분포 적합도 검정 : A-D검정 통계량  0.254 ③ 토지매입원가의 확률분포특성 ④ 도급공사비의 확률분포특성 히스토그램 확률분포 형태  확률통계량 ㆍ분포형태 : 베타분포(Beta distribution) ㆍ모수 : Mini 10,208; Maxi 102,841;          Alpha 0.735696112; Beta  1.415663326 ㆍ범위 : Selected range is from 11,031  to 98,026 ㆍ확률분포 적합도 검정 : A-D검정 통계량  0.201 히스토그램 확률분포 형태  확률통계량 ㆍ분포형태 : 와이블 분포(Weibull distribution) ㆍ모수 : Location  22,438; Scale  95,611;  Shape  1.350215431 ㆍ범위 : Selected range is from 28,675 to 290,393  ㆍ확률분포 적합도 검정 : A-D검정 통계량  0.175

V. 확률론적 시뮬레이션 분석 5. 시뮬레이션 실행 5-1. 신뢰수준 및 실행횟수 입력 5-2. 시뮬레이션 실행

V. 확률론적 시뮬레이션 분석 6. 시뮬레이션 결과분석 6-1. 입력값의 분포형태에 따른 이익률의 변화 구 분 결정론 6. 시뮬레이션 결과분석 6-1. 입력값의 분포형태에 따른 이익률의 변화 구 분 결정론 확률론적 분석 ①점추정 ②정규분포 ③삼각분포 ④분포적합 경상이익(억) 186 574 873 514 이익률 % 8.88 15.98 22.31 14.72 상대비교 60 109 152 100 * 상대비교는 분포적합을 100으로 볼 때 상대적 오차율이다. 6-2. 결정론과 확률론의 결과값 표현방법 비교 분석방법 스프레드시트 몬테칼로 시뮬레이션 결과값 결과값 + 확률 표현 방법 8.88%   8.88%이상 가능성 63.18% 14.72%  14.72%이상 가능성 57.62%

V. 확률론적 시뮬레이션 분석 6-3. 분포형태별 ‘경상이익률’ 통계량 분석 ① ‘정규분포’ 입력시 경상이익률 통계량 6-3. 분포형태별 ‘경상이익률’ 통계량 분석 ① ‘정규분포’ 입력시 경상이익률 통계량 ② '삼각분포' 입력시 경상이익률 통계량 Statistics values Probabilistic Density Function Trials 10,000 Confi. Level 99.0% Mean 15.98% Median 20.50% Std. Dev 24.67% Varianc 6.09% Skewness -2.24 Kurtosis 13.36 Minimum -268.45% Maximum 65.60% Statistics values Probabilistic Density Function Trials 10,000 Confi. Level 99.0% Mean 22.31% Median 24.97% Std. Dev 17.26% Varianc 2.98% Skewness -1.57 Kurtosis 8.99 Minimum -166.60% Maximum 63.24%

Probabilistic Density Function V. 확률론적 시뮬레이션 분석 6-3. 분포형태별 ‘경상이익률’ 통계량 분석(계속) ③ '분포적합' 입력시 경상이익률 통계량 ④ 분포형태별 모멘트 통계량비교 Statistics values Probabilistic Density Function Trials 10,000 Confi. Level 99.0% Mean 14.72% Median 20.72% Std. Dev 35.79% Varianc 12.81% Skewness -1.21 Kurtosis 5.61 Minimum -273.32% Maximum 74.81% 모멘트 통계량 의미 해석 정규 분포 삼각 적합 1차  평균 이익률 (%) 15.98 (109) 22.31 (157) 14.72 (100) 2차 표준 편차 리스크 24.67 (69) 17.26 (48) 35.79 3차 왜도 발생확률 -2.24 (185) -1.57 (130) -1.21 4차 첨도 극단 이벤트 13.36 (238) 8.99 (160) 5.61 * ( )는 상대비교로 분포적합을 100으로 볼 때 상대적 오차율임

V. 확률론적 시뮬레이션 분석 6-4. ‘분포적합’ 적용시 분석결과 ① 경상익률 시뮬레이션 결과 ② 경상이익률 통계량 6-4. ‘분포적합’ 적용시 분석결과 ① 경상익률 시뮬레이션 결과 ② 경상이익률 통계량 Forecast: 경상이익률  Certainty level is 57.62%  Certainty range is from 14.72% to Infinity  Entire range is from -273.32% to 74.81%  After 10,000 trials, the std. error of the mean is 0.39% Forecast: 경상이익률 Simulation started on 7/02/2006 at 23:50:22 Simulation stopped on 7/02/2006 at 23:50:28 Precision control on Confidence level 99.00% Statistics values(%) Trials 10,000회 Mean 14.72 Median 20.72 Std. Dev 35.79 Varianc 12.81 Skewness - 1.21 Kurtosis 5.61 Coeff. of Var 2.41 Minimum - 273.32 Maximum 74.81 Range Width 348.13

V. 확률론적 시뮬레이션 분석 6-4. ‘분포적합’ 적용시 분석결과 (계속) ③ 모메트 분석 1차 모멘트 6-4. ‘분포적합’ 적용시 분석결과 (계속) ③ 모메트 분석 1차 모멘트 평균(μ), 경상이익률 : 경상이익률 14.72% →양호한 사업 2차 표준편차(δ), 리스크 : 표준편차 35.79% → 리스크 大, 테이터 값의 변동폭이 큰데 기인함. 3차 왜도(Skewness), 편중된 사건 발생확률 : 왜도 –1.21(음의 왜도) → 양의 수익률 달성확률 높음 4차 첨도(Kurtosis), 극단적 손실 또는 이익발생 가능성 : 첨도 4.33 → 표준 정규 분포[3.00]와 유사한 양호한 사업 전체적으로 안정되고 양호한 사업으로 평가

V. 확률론적 시뮬레이션 분석 ④ 상관관계 분석 1.000 광고홍보비 0.843 분양수수료 0.382 0.414 M/H관련비   광고홍보비 0.843 분양수수료 0.382 0.414 M/H관련비 0.695 0.604 0.319 지구단위계획 0.793 0.731 0.489 0.647 감리비 0.789 0.767 0.363 0.778 0.867 설계비 0.330 0.232 0.453 0.209 0.589 0.373 인입공사비 0.854 0.810 0.480 0.877 0.764 0.763 0.683 철거공사비 0.742 0.577 0.638 0.903 0.694 0.799 도급공사비 0.609 0.702 0.398 0.725 0.588 0.756 0.804 토지매입원가 0.532 0.494 0.385 0.329 0.487 0.372 0.415 0.771 0.506 0.519 근생시설 0.650 0.507 0.538 0.416 0.475 0.439 0.199 0.547 0.543 0.728 0.195 85m2초과 0.642 0.593 0.660 0.795 0.738 0.872 0.842 0.656 0.612 0.378 85m2이하 광고 홍보비 분양 수수료 M/H 관련비 지구단 위계획 인입 공사비 철거 도급 토지매 입원가 근생 시설 85m2 초과 이하 구 분 

V. 확률론적 시뮬레이션 분석 ⑤ 민감도 분석 ■ 85m2이하 아파트 분양가-도급공사비 상관관계 (- 0.842로 강한 상관관계) ⑤ 민감도 분석

VI. 결 론 1 2 3 결정론적 스프레드시트분석결과 경상이익률 8.88% 산출 단, 결과값만 나타낼 뿐 실현가능성(확률)을 알 수 없어 충분한 정보제공에 한계 2 확률론적 시뮬레이션 분석결과 경상이익률 14.72%에 그것의 달성확률 57.62%로 추가적인 정보제공 입력변수의 확률분포형태는 임의 적용한 ‘정규분포’나 ‘삼각분포’에 비해 실적데이터를 고려한 ‘분포적합’이 타당 결과값의 모멘트에 대한 종합적 해석 및 리스크 평가 후 종합적 사업성 판단 가능 3 결정론적 스프레드시트 분석과 확률론적 시뮬레이션 분석 비교 1) 분석의 정확도 측면 : 실적자료의 분포형태를 고려한 시뮬레이션 분석이 유리(평균의 함정) - 결정론적 스프레드시트 분석 : 8.88% - 확률론적 시뮬레이션 분석 : 14.72% 2) 분석의 설명력 측면 : 결과값과 그 달성확률로 표현 가능한 시뮬레이션 분석이 유리 - 결정론적 스프레드시트 분석 : 결과값(8.88%) - 확률론적 시뮬레이션 분석 : 결과값(14.72%) + 달성확률(57.62%) 3) 결과값 산출물의 다양성, 변수관리의 유용성 등 체계적인 의사결정 측면에서 시뮬레이션 분석이 유리 4) 다만, 현업에서 가장 많이 사용하고 손쉬운 분석법으로 ‘실용성’ 측면에서는 스프레드시트 분석이 유리