흑석 뉴타운 답사 행복한 부자교실 12기 5조 2006. 8.15.

Contents 흑석 재개발 모습 흑석 구역별 재개발 현황표 재개발 진행 현황 뉴타운 진행 현황 및 일정 – 주요 구역 교통망 학군 편의시설 투자가치 - 조망권 투자가치 – Brand Name Value 재개발 단지 주변 아파트 가격추이 재개발 구역별 1평당 가격 상권 – 중대 상권의 특징 제의 물건 제의 물건 분석 답사 내용 정리 -1 답사 내용 정리 -2 답사 내용 정리 -3 재개발 주요내용 비교

흑석 재개발 모습 5구역 조감도 7구역 조감도 9구역 4구역 조감도 흑석시장 주상복합단지

흑석 구역별 재개발 현황표 4구역 67번지일대 61487 18600 170 7~12층이하 60 조합설립인가 대우건설 약470 지번 면적(m2) 면적(평) 용적률 (%) 층수 건폐율 진행상황 시공사 조합원세대수 4구역 67번지일대 61487 18600 170 7~12층이하 60 조합설립인가 대우건설 약470 5구역 45번지일대 36378 11004 214 12층이하 23 사업시행인가 (2006/07/10) 동부건설 약370 6구역 247번지일대 58512 17700 190 (2006/07/11) 약570 7구역 158번지일대 26777 8100 조합설립추진 위원회 대림건설 약230 8구역 232번지일대 약250 9구역 90번지일대 18843 5700 SK건설 약150 흑석시장 95-1번지일대 5169 1564 450 20층이하 49.47 이주/철거 중 세양건설 약97

재개발 진행 현황 조합설립추진위원회 (5~8년후 입주) 도시기본계획 추진위원회 구성 (시공사 설정) 구역 지정 조합설립 사업시행인가 관리처분계획인가 이주철거 착공 준공 7,8,9 구역 조합설립추진위원회 (5~8년후 입주) 4구역 조합설립인가 (3~5년후 입주) 흑석시장 5,6구역 사업시행인가 (2~3년후 입주) 청산 흑석시장 재개발 구역 - 관리처분 인가를 받은 후 현재 철거가 한창 진행 중, 보상문제로 세입자들이 시위를 하고 있어 주변 분위기는 어수선함. 흑석5구역과 6구역 - 지난 7월 10일과 11일 사업시행인가를 받으며 재개발 사업에 박차를 가하고 있슴. 4구역(5구역과 비슷한 시기에 사업을 추진) - 진입로 문제로 사업시행인가를 받지 못함. 그 외 흑석7, 8, 9 구역 - 추진위원회 승인을 받았고 시공사 선정을 마친 상태임.

뉴타운 진행 현황 및 일정 – 주요 구역 ▣ 흑석 5구역 > 시공사 - 동부건설이며 6백63가구를 건설할 예정이고 평형은 14평형 임대주택을 포함해 25평형, 33평형, 44평형을 계획하고 있슴. -> 흑석5구역은 사업속도가 빠르고, 서울지하철9호선 중앙대입구역과 가까워 매수자에게 인기가 좋음. 하지만 단독주택이 많아 대지지분이 커 초기자본이 많이 필요한 단점이 있슴. 또한 명수대현대와 한강현대 사이에 위치해 한강조망 여부가 미지수임. -> 시세 - 대지지분 10평이 2천3백만~2천5백만원 수준임. ▣ 흑석 6구역 -> 시공사 - 동부건설이며, 9백37가구가 입주예정임. 평형은 17평형(임대), 21평형(임대), 22평형(임대), 24평형, 33평형, 43평형, 53평형을 계획하고 있슴. -> 사업추진 속도가 빠르고, 뉴타운 지역에서도 제일 높은 곳에 위치해 한강조망이 시원스럽게 보이는 장점이 있슴. 하지만 구릉지에 위치하고 있어 서울지하철 9호선이 개통되더라도 걸어서 다니기에는 다소 힘이 들어 마을버스를 이용해야 하는 불편함이 있슴. -> 시세 - 10평대 기준으로 2천3백만원 정도임. ▣ 흑석 7구역 -> 조합설립 추진 중이며 대림건설이 시공할 예정임. -> 가구수는 4백54가구로 예정돼 있고, 17평형(임대), 24평형(임대, 분양), 33평형, 42평형이 계획돼 있슴. -> 한강조망이 가능하고, 뉴타운구역 내에서 서울지하철 9호선 중앙대입구역을 걸어서 5분이면 이용가능해 가장 인기가 좋은 구역이지만 가격이 너무 많이 올랐고, 소형평형이 적어 대지지분 20평 이상은 구입해야 30평형대를 배정받을 수 있슴. -> 시세 - 10평대가 2천5백만~3천만원, 20평대가 2천5백만원 정도 시세를 형성하고 있음.

투자가치 - 교통망 ▣ 도심권 접근성 용이 ◈ 한강대교이용 용산, 서울역 도심 진입 ◈ 올림픽대로를 통해 강남권으로 집입 ◈ 강남북과 동서를 연결하는 곳에 위치 ▣ 9호선 개통 예정(08년 12월) . ◈ 김포국제공항 과 교보타워사거리를 이음 ◈ 사무실 밀집도가 높은 여의도와 강남을 지남 ◎ 도심권과 강남권에 직장을 둔 매수자 중심의 탄탄한 수요층 형성

투자가치 - 학군 ▣ 중대부속초, 은로초, 흑석초, 강남초등학교 중대부속중, 상형중, 동양중,국사봉중학교 ▣ 중대부속초, 은로초, 흑석초, 강남초등학교 중대부속중, 상형중, 동양중,국사봉중학교 ▣ 인근 강남 8학군의 명문고등학교 - 세화여고, 서문여고, 경문고로 98%이상 진학하고 세화고는 2%정도 배정 ◎ 뉴타운 재개발이 완공되는 10년후 고등학교 설립이 가능할 것으로 예상. – 특목고 유치 계획 수립중 - 고등학교를 강남8학군으로 배정되는 이점때문에 일부러 전세로 입주하는 사람들이 많다고 함. ▣ 중앙대학교, 숭실대학교

투자가치 - 편의시설 노량진 수산시장 신세계 백화점 뉴코아 아울렛 달마공원 ▣ 대표 편의시설 주상복합단지예정 달마공원 ▣ 대표 편의시설 - 신설된 중앙대학교 병원, 흑석체육센터, 한강시민공원, - 흑석 뉴타운 인근에 위치한 현충원이 공원화 되면서 1시간 30분 정도 산책코스로 주민들에게 인기. ▣ 병풍처럼 펼쳐진 서달산 자락이 흑석동을 감싸고 있어 어머니의 자궁에 비유돼 ‘흑석동에 오면 부자가 된다’ 는 속설도 있다.

투자가치 - 조망권 ▣ 한강 조망 - 흑석동 일대는 구릉지에 형성된 주거지로 한눈에 한강이 들어오는 최적의 입지 조망권 아파트

투자가치 – Brand Name Value ▣ 시공 건설사 Brand –> 동부건설(5,6,8구역), 대우건설(4구역),대림건설(7구역), SK건설(9구역), 세양건설(흑석시장) 등의 메이저급 건설사가 시공하여 브랜드 가치가 좋음.

재개발 단지 주변 아파트 가격추이  비교 아파트 세대수 및 입주년월 명수대한양 – 총 90세대 / 1991년 05월입주 유앤미 – 총 206세대 / 2003년 9월입주 명수대 현대 – 총 660세대 / 1989년 02월입주 한강현대 – 총 960세대 /1998년 12월 입주 동양메이저 – 총 423세대 /2003년 9월입주

재개발 구역별 1평당 가격 5구역 7구역 역세권 <부동산뱅크 참조>

좌)A구역 전경 중)B구역 전경 우)C구역 전경 상권 – 중대 상권의 특징 ▣ 중앙대 상권 수요층 - 다른 3개의 수요층을 대상으로 하는 3개의 구역이 정확하게 분리 ◎ 중앙대 학생 ◎ 흑석동 주민 ◎ 병원 방문객 ▣ 중앙대 상권의 특징 ◎ 외부 인구 유입 없는 ‘섬’ 상권 ► 마을버스 2개, 지선버스 3개, 간선버스 1개 등 총 6대의 버스 노선 ► 현재 7호선 상도역 - 중앙대를 갈 수 있지만 경사가 심함 ◎ 학생 대상의 상권 ► 방학 - 인구가 대폭 감소. 학기 중과 방학 때의 분위기가 180° 차이 . 좌)A구역 전경 중)B구역 전경 우)C구역 전경 < 중앙대 상권 구역도 >

상권 – 중대 상권의 특징 ▣ A 구역 상권 수요층 : 중앙대 학생 ► 토스트, 샌드위치, 분식집 등 가격이 낮은 업종이 다수 매출 실적이 좋은 곳 7평 점포 권리금 : 1억 원, 보증금 : 2,000만 원, 월세 : 90만 원 실제 거래되는 곳의 권리금은 이보다 낮은 수준 ▣ B구역 상권 수요층 : 중대 학생, 병원 내방객, 지역 주민 모두 ► 약국·의원과 먹거리 업종. 유동인구도 가장 많고 장사도 잘 되는 구역 중앙대 상권 권리금을 대폭 끌어올리는데 작용 함 평약국 외 일반 상가 권리금이 10평 기준 1억 원 선 임대료는 3,000만 원에 100만 원 선. ▣ C구역 상권 수요층 : 흑석동 주민 ► 생활밀착형 - 흑석시장을 비롯해 옷가게, 학원, 병원, 마트 등 권리금 7,000만 원, 보증금 3,000만 원, 월임대료는 100만 원

상권 – 중대 상권의 특징 ▣ 재개발로 인한 전입 인구 증가 ▣ 9호선 개통 – 유동인가 증가 ▣ 흑석 시장의 재개발 ▣ 재개발로 인한 전입 인구 증가 ▣ 9호선 개통 – 유동인가 증가 ▣ 흑석 시장의 재개발 ► 재래식 시장에서 주상 복합단지 ▣ 역 근처의 상권 발달

제의 물건 구역 종류 대지지분 (평) 건물 매매가 (만원) 실제 투자비 입주가능 평수 평당가 5구역 단독주택 - 3억2,000 1억7,000 (대출 1억 가능) 30평형 다세대 주택 7.5 + 1.5(시유지) 2억3,000 1억5,000 26평형 2,300 6구역 다세대 빌라 11.5 18.5 2억5,000 2,174

제의 물건 분석 내용 항목 비용 비고 대지면적 11.5평 ①매매가 2억 5,000만원 ②전세 및 융자 1억원 이주비로 충당 건물면적 ③초기 투자비용 1억 5,000만원 18.5평 예상감정평가액 ④대지면적 11.5평 X 평당 약 600만원(가정) 6,900만원 ⑤건물면적 18.5평 X 평당 약 80만원(가정) 1,480만원 ⑥예상 비례율 100% 1:1로 가정 ⑦총 감정평가 예상액(=권리가액) 8,380만원 (④+⑤) X⑥ ⑧ 30평형 조합원 예상 분양가 2억5,000만원 ⑨추가부담금 1억5,620억 ⑧ - ⑦ ⑩취등록세 등 부대비용 1,000만원 ⑪총투자비용 3억 1,620만원 ③ + ⑨ + ⑩ ⑫주변시세 3억 5000만원 ⑬시세차익 약 3,380 만원 ⑫ - ⑪

답사 내용 정리 -1 < 5구역 제시 물건 > ▣ 5구역, 7구역 ► 5구역과 7구역은, 현재 흑석동 뉴타운 지구에서 가장 활발하게 진행이 이루어지고 있는 구역으로 매물도 많이 빠진 상태 가격도 이미 충분하게 개발 호재를 반영 하고 있는 듯 함 1. 황금도시에서 제안한 매물 5구역. 단독 주택. 매매 가격: 3억 2천, 전세 약 5천 (주인이 거주 가), 융자 1억 가능. 30평대 입주권 보장. 황금 도시에 갔을 때, 마침 계약을 하러 오신 분들이 계심. 아직도 거래가 활발한 듯 함. 2. 다른 공인 중개 사무소. 5구역, 다세대 주택 2층, 매매 가격: 2억 3천, 전세 5천, 융자 3천, 26평형 입주권 보장. 대지 7.5평, 시유지 1.5평 (사진 참조) 현지 부동산 관계인의 말로는 2009/10년에 입주가 가능 5구역에는 약 1500세대로, 동부와 대우 푸르지오 건설사가 시공을 한다고 합니다. 3. 7구역 글로벌 공인 중개사 사무소 7구역은, 구역의 크기도 그렇고, 한강 조망권, 역세권이라는 프리미엄 덕분인지 매물이 거의 없다고 함

답사 내용 정리 - 2 ▣ 4구역,9구역 ► 5구역 (향후 2~4년) ► 7, 8, 9구역 (향후 5~8년) 우천 상황으로 6구역과 10구역이 가까운 부동산 중개소 돌아봄 1. 흑석 재개발 구역별 진행상황 (가장빠른곳 순) ► 5구역 (향후 2~4년) ► 4, 6구역 (향후 3~5년) ► 7, 8, 9구역 (향후 5~8년) ► 10구역 (향후 6~10년) 2. 매물상담 ► 매물이 없다며 정확한 상담을 안해줌. (1) 추천매물건 빌라 2층(대지지분 11.5평, 실평18.5평) – 매매가 2억 5천 (전세7천, 융자 3천, 투자금 1억5천) 상담한 중개인 얘기론 대지지분이 10평이상이면 30평형대 입주가능하다고 함 정확한것은 조합 사무실에서 확인해야할것 같음. (2) 10구역 속해있는 시유지 땅의 점유권 및 사업진행 막바지 관리처분시기에 공시지가로 분할등기권을 주는 조건의 물건(->risk가 크고 미덥지 못하여 자세한 가격을 적지 않겟슴.) 3. 답사 소감 재개발 지역답게 지금의 모습은 낡고 열악한 주거환경이었습니다. 하지만, 5구역 앞 도로로 9호선 공사(2008.12월 완공목표)가 한창 진행중이었고 흑석시장은 본격적인 철거작업이 진행중, 멋지게 완공된 중대병원등 을 보고 재개발이 한두곳 완성될 때마다 달라질 미래의 흑석동의 가치를 새삼 엿보게 되엇슴. 조사시 매물부족을 보면(작전일지 모르지만..) 매도자 중심의 거래가 이루워져 가격은 많이 비싼것 같아 썩..좋지않았지만 한참 주목을 받으며 인기잇는 지역이라는 것을 알게됨. 전체적으로 구릉지대여서 높은 지대는 힘들 것 같지만..성동구 행당 동의 경우도 달동네를 재개발해 구릉지역이지만..지금은 전망도 덕분에 좋고 집값 많이 오른것을 보면 그다지 신경쓰지 않아도 될듯함.

답사 내용 정리-3 ▣ 6구역 8구역 ► 1,2,3지구는 이미 재개발 사업이 종료 ► 4,5,6 지구는 현재 재개발 사업 허가를 받은 상태 ► 7,8,9,10 지구는 아직 사업허가가 나지 않은 상태이나 정부에서 추진하는 뉴타운 개발 지구로 편입될 것이라고 예상 ◎입주 예상 시점 5지구 : 3~4년 4,6지구 : 4~5년 뉴타운지구 : 7~8년 ◎재개발과 뉴타운의 차이점 재개발 : 민간주도 뉴타운 : 민간+ 정부 주도 각 구역 내 에서는 위치에 상관없이 평당 가격이 같음 APT : 24평을 받을 수 있는 재개발 15평짜리 빌라 시세가 평당 2,000만 5구역은 역세권이기 때문에 시세가 3억에서 9억까지 감 ◎ 이사비와 이주비의 차이 이사비는 집주인이 전세 사는 사람이 철거로 인해 집을 옮겨야 할 때 주는 비용 약 300만원 이주비는 조합에서 집 소유자에게 철거시 무이자로 대출해주는 비용 20평대 : 7~8천 30평대 : 1억 3천 5,6,7구역 조합원 등록기간(?) : 8월1일~9월 30일 5,6,7구역 철거예정 내년 8월 6구역 시공사 동부 센트레빌 결론 30평이상 APT 분양권 받으려면 최소한 초기 자금 2억 5천에서 3억이 투자 되어야 하며, 후에 추가 비용도 1~2억 생각하고 있어야 함.

재개발 주요내용 비교 구 분 일반 재개발 (주택재개발정비사업) 뉴타운 재개발 재정비 촉진지구 호수밀도 (3.025 평당 가구 수) 70호/ha (70가구 이상) 60호/ha (60가구 이상) 48호/ha(48가구 이상) 용도지역 도시게획위원회의 심의에 따라 완화의 기능 층수 만 3종 허용 동일 용도지역내에서 세분만 가능 용도지역 변경가능 계획용적률 2종 일반 주거지역 -> 190%이하 2종 일반 주거지역-> 190%이하 기부체납에 따른 인센티브부여(단, 250% 초과불과) 재정비촉진지구 내에서 별도 설정가능 (예 250%까지 가능) 층수 2종일반주거지역:7층, 12층이하 3종일반주거지역: 전면도로사선제한적용 2종일반주거지역 층수제한 미적용 층수계획 용도지역변경에 따라 완화가능 세대별 평균 15층이하(단, 지형적응, 경관 확보등을 위해 필요한 경우 도시계획위원회의 심의를 거쳐 완화 또는 강화가능) 층수제한 폐지 임대주택비율 소형 : 중형 :대형 = 4:4:2 소형/중형: 대형 = 6:4 개발가능 용적률 공공시설부지확보 공공시설을 15% 경우에 따른 용적률인센티브적용, 상한 234%이하 (일반재개발 평균 220% 내외) 공공시설부지 확보에 따른 용적률 인센티브 적용하되, 상한 240%이하(뉴타운 지구내 평균 235% 이하)

감사합니다.!!