공동주택 관리제도 개선 2012. 10.

Ⅰ 시행령 및 지침 개정 주요내용

1. 주택법 시행령.시행규칙 개정 추진내용 500세대 이상 단지 입주자대표회의 회장, 감사의 간선허용(관리규약 규정시) 동별 대표자 중임제한 완화(중임허용(계속 재임은 2기만), 관리규약 규정시) 동별 대표자의 해임사유 완화(위법행위→관리규약), 해임요건 명시 * 동별 대표자 : 선거구 입주자등 과반수 투표와 투표자 과반수 찬성 입주자대표회의 회장, 감사 : 입주자등 1/10이상 투표와 투표자 과반수 찬성 선거관리위원회는 한시조직으로 운영(관리규약 규정 시 상설운용 허용) * 구성원(5~9명→9명 이하), 결격사유 완화(사퇴한 동별 대표자 및 선관위원은 허용) 주민운동시설의 외부위탁과 외부인 사용 허용(사용료 징수도 가능) → 입주민 찬성비율 상향(1/2→3/4), 시행 1년 유예(’14년부터, 업계적응 고려) ㅇ 주민운동시설 외부위탁 및 외부인 이용 허용 입법예고 후 의견반영 - 입주민 찬성비율 상향(1/2→3/4) - 시행 1년 유예(’14년부터)(헬스장 업계의 제도변화 적응기간 고려) - 당해 시군구에서 1년이상 영업을 한 사업자만 입찰 허용 - 임대주택에 준용 2

2. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 개정내용 (9.11) 적격 심사제 도입(’13년부터 시행, 그 이전이라도 관리규약으로 정할 경우 시행가능) < 주택관리업자 적격심사제 표준평가표 > - 항목 및 배점 : ①관리능력(70), ②입찰가격(30) ① 기업신뢰도(30) ☞ 신용평가등급(10), 행정처분건수(10, 세대당), 입주민 만족도(10) 업무수행능력(30) ☞ 기술자등추가보유(10), 관리실적(10), 장비추가보유(10) 사업제안서(10) ☞ 계획의 적합성(PT,5), 협력업체(청소,경비등)와상생협력(5) < 비고 > - 관리규약으로 평가항목 및 점수를 달리 정할 수 있음(입찰가격은 최소 30이상) - 기술자 20인이상, 장비 10대이상은 만점 - 관리실적 60개 단지 이상 만점(실적없는 경우 참가자 평균 적용) - 입주민 만족도 평가점수 없는 경우 참가자 평균점수 적용 3

2. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 개정내용 (9.11) 적격 심사제 도입 < 공사, 용역 등 사업자 적격심사제 표준평가표 > - 항목 및 배점 : ①관리능력(70), ②입찰가격(30) ① 기업신뢰도(30) ☞ 신용평가등급(15), 행정처분건수(15) 업무수행능력(30) ☞ 기술자등보유(10), 업무실적(10), 장비보유(10) 사업제안서(10) ☞ 계획의 적합성(PT,10) < 비고 > - 관리규약으로 평가항목 및 점수를 달리 정할 수 있음 (입찰가격은 최소 30이상) - 기술자 및 장비보유는 입찰공고시 제시사항 모두 확보 경우 만점 - 업무실적은 10건 이상 만점 4

2. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 개정내용 (9.11) 주택관리업자 선정시 입찰가격을 위탁관리수수료 → 제한 없음으로 개선 주택관리업자 등록자본금 현금보유 규정 삭제 입찰공고 기간 완화(긴급, 재공고 입찰은 7일전 공고) 제한경쟁입찰 유효 참가자수 완화(5인→3인) 알뜰시장 주관업자 재활용품 수거업자 선정시 입대의 의결후 재계약 허용 주택관리업자의 관리실적 보고 및 증명서 발급 - 관리실적 보고(시군구→시도→국토부) - 주택관리업자 요청시 시군구에서 관리실적 증명서 발급 5

2. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 개정내용 (9.11) 기타 제도개선 그간 유권해석 사항 명문화 2회 이상 유찰시 수의계약 허용은 일반경쟁만 제한경쟁 사유는 사업실적, 기술능력, 자본금만 가능(“등”삭제) 제한, 지명경쟁 입찰 참가자를 “유효한”참가자로 명시 용역, 공사 입찰공고 매체를 공동주택관리정보시스템으로 통일 - 입찰공고시 건축사, 기술사 등 전문가 확인 후 입찰가격 상한 공고 가능 관리주체의 정의 개선(관리사무소장 → 주택관리업자(주택법 제2조)) 6

3. 주택관리업자에 대한 입주자등 만족도 평가(’12.11~12 예정) 제도개요 * 예정사항으로 추후 변동될 수 있음 입주민 설문조사를 통해 주택관리업자 만족도 평가 및 공개 주기 : 매년 1회(매년 1월 조사, 2월 공개 계획) 설문내용 : 고객응대, 업무처리, 시설물유지보수 등 13여개 항목 예상 ☞ 50세대 이상 참여와 총 세대수의 10% 이상 참여의 경우에만 공개 시행방식 매년 1월 입주민이 세대내 컴퓨터로 공동주택관리정보시스템(www.k-apt.go.kr) 에 접속하여 만족도 평가 13여개의 설문에 대해 5지 선다형 (아주 잘함, 잘함, 보통, 미흡, 아주 미흡) 으로 평가 (설문 예시) 관리사무소 방문시 직원 서비스 대해 어느 정도 만족하십니까? 평가결과는 단지평균, 지역평균, 전국평균으로 공개 7

Ⅱ 지침 질의회신(FAQ)

4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 1. 새로 도입된 적격심사제의 시행시기는? □ 적격심사제는 ‘13.1.1부터 시행됨. 다만 그 이전이라도 관리규약에 정하는 경우에는 시행 가능함 (지침 부칙 제2조) 9

4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 2. 적격심사제가 도입되더라도, 단지에서는 현행과 같이 최저(최고)낙찰제로운용하고자 하는 데 방법은? □ ‘13.1.1부터 낙찰의 방법은 원칙적으로 적격심사제임(지침 제6조제2항), 따라서 ’13년 이후에도 현행과 같이 최저(최고)낙찰제로 입찰을 운용하고자 하는 경우에는, ‘13년 이전에 관리규약을 개정하여 최저(최고)낙찰제를 시행한다는 규정을 명시하여야 함 * ‘13년 이전까지는 현행제도로 운용되므로 별도 조치 필요없음 10

4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 3. 공사나 용역의 성격에 따라, 적격심사제와 최저낙찰제를 병행하고자 하는데 가능한지? □ 적격심사제와 최저낙찰제를 병행하고자 하는 경우에는 관리규약에 이에 관한 사항을 명시하면 가능(관리규약 조문안 예시 : 각종 공사 및 용역의 사업자 선정은 적격심사제에 따른다. 다만, 입주자대표회의에서 의결할 경우에는 최저낙찰제에 따른다) 11

4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 4. 같은 용역(예 : 경비, 청소) 이라도, 관리규약에 낙찰자 선정방식을 달리(적격심사제 또는 최저가낙찰제) 정할 수 있는지? □ 같은 용역이라 하더라도 단지 사정상 필요하다면 관리규약에 정하여 낙찰 방법을 달리 정할 수 있음(예 : 경비용역은 적격심사제에 따르고 청소용역은 최저낙찰제에 따른다) 12

4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 5. 적격심사제 표준평가표의 평가항목 및 점수를 단지 사정에 따라 달리 정할 수 있는지? □ 적격심사제 표준평가표의 평가항목 및 점수는 단지 사정에 관리규약에 정할 경우, 변경할 수 있음, 다만 입찰가격 배점은 최소 30점임(별표 5, 6 비고 1) * 예를 들어, 표준평가표 중 기업신뢰도에 3개 항목(신용평가등급, 행정처분건수(세대당), 만족도 점수)이 있으나, 관리규약에 정할 경우 추가하거나, 빼는 것도 가능함 13

4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 6. 적격심사제의 평가항목 및 점수 등을 관리규약에 별도로 정하지 않는다면, 지침상 표준평가표의 내용이 그대로 적용되는지? □ 적격심사제 평가항목 및 점수 등에 관해 관리규약에 별도로 정하지 않는다면, 지침상 표준평가표의 내용이 그대로 적용되는 것임 14

4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 7. 주택관리업자 선정을 위한 적격심사제 표준평가표 중 평가내용 “행정처분(세대당)”을 관리규약에 규정할 때, “세대당” 기준을 삭제하고 “행정처분 전체 건수”로 평가내용을 변경할 수 있는지? □ 적격심사제 표준평가표의 평가항목 및 점수는 관리규약에 정할 경우, 단지 사정에 따라 변경할 수 있으므로(별표 5, 6 비고 1), 상기와 같이 평가항목의 내용의 일부 변경도 가능함 15

4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 8. 적격심사제 표준평가표의 비고란의 기준도 달리 정할 수 있는지? □ 적격심사제 표준평가표의 비고란의 기준은 단지 사정에 따라 달리 정할 수 없음 16

4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 9. 지침 제11조의 입찰가격은 무엇을 의미하는지 □ 입찰가격은 해당 단지에서 주택관리업자와 계약 추진 시 계약금액을 의미하는 것으로서, 위탁관리수수료로만으로 할 수도 있고, 직원에 대한 인건비 등을 포함한 금액으로 할 수도 있는 등 단지 사정에 따라 자율적으로 정할 수 있는 것임 17

4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 10. 주택관리업자 적격심사제 표준평가표의 입주자등 만족도 평가 평균점수 적용은 현재 가능한지 □ 주택관리업자에 대한 입주자등 만족도 평가는 현재 주택법 시행령 개정을 통해 그 근거를 마련 중(‘12.11월경 공포 예상)이며, 향후 주택법 시행령 개정안이 공포되어 만족도 평가가 이루어진 후 적용될 수 있는 항목임(현재는 0점 배점) 18

4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 11. 주택관리업자 적격심사제 표준평가표중 협력업체와의 공생발전지수는 무엇을 의미하는지 □ 주택관리업자 적격심사제 표준평가표 중 협력업체와의 공생발전지수는 경비, 청소 등에 대해 별도 용역을 하는 경우, 동 업체와 협력할 수 있는 방안을 창의적으로 제시하고 실행할 수 있는 사업계획에 대해 부여하는 점수임 19

4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 12. 주택관리업자 적격심사제 표준평가표중 신용평가등급 확인서를 발급하는 회사는 □ 신용평가등급 확인서를 발급해주는 회사는 금융감독원 홈페이지 업무자료에 등재되어 있으며, 현재 나이스디앤비, 나이스신용평가정보, 서울신용평가정보, 이크레더블, 한국기업데이터 5개 업체로 파악하고 있음 ☞ 응찰당시, 발급업체를 다시 확인할 필요 있음 20

4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 13. 주택관리업자 적격심사제 표준평가표 비고란에 관리실적이 없는 경우 입찰참가자의 평균 관리 단지수를 적용하는데, 관리실적이 있으나 미미하여 그 관리실적을 포기하고, 평균관리단지수를 적용할 수 있는지? □ 비고란의 관리실적이 없는 경우는 관리실적이 본질적으로 있을 수 없는 신생기업을 의미하는 것이며, 관리실적이 조금이라도 있는 경우에는 해당 관리실적을 적용하여야 하는 것이며, 평균 관리실적을 적용할 수는 없음 21

4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 14. 지침 별표5의 비고 기술자등 보유항목이나 장비 보유항목에서 같은 기술자 등이나 장비를 복수로 보유할 경우, 복수로 인정하는지 □ 기술자나 장비의 경우 복수로 인정하거나(예 : 전기기사가 2명일때 2명으로 인정) 또는 복수의 경우 1명으로만 인정할지(예 : 전기기사가 2명이라도 1명으로만 인정)는 관리규약에 정하는 바에 따름(평가항목 및 점수를 달리 정할 수 있는 점(지침 별표5 <비고1> 1호) 감안) 22

4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 15. 입주자대표회의에서 주택관리업자 선정시 그 주택관리업자가 경비나 청소 용역업체를 수의계약에 의해 업체 선정이 가능한지? □ 공동주택의 관리주체는 경비, 청소 등 용역을 위해 사업자를 선정할 경우에는 경쟁입찰(최저낙찰제, 적격심사제)에 의하도록 하고 있으므로(지침 별표4), 수의계약으로 업체 선정은 불가. 따라서 경쟁입찰(최저낙찰제, 적격심사제)에 따라 경비나 청소등 용역업체를 선정하여야 함. 이 경우 적격심사제에 따를 경우에는 주택관리업자가 평가표를 평가하되, 관리규약에 정한 평가표에 따라야 함. 23

4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 16. 공사 및 용역의 입찰공고는 어디에 하는지 □ 공사 및 용역의 입찰공고의 경우, 지침 개정(‘12.9.11)전에는 일간신문, 입찰전문사이트 등에 가능하였으나, 현재는 공동주택관리정보시스템(www.k-apt.go.kr)에 반드시 공고하여야 함(일간신문 등에 병행하여 공고하는 것은 가능) 24

4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 17. 단지 사정상 예산이 한정되어 있는 경우 입찰가격 상한을 미리 정하여 공고할 수 있는지 □ 단지 여건에 따라 예산이 한정되는 등 필요가 있다면, 입찰공고시 입찰가격 상한을 공고할 수 있음, 이 경우 사전에 건축사, 기술사 등 전문가의 확인 후 가능함(지침 제16조제2항) 25

4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 18. 공사 및 용역 사업자 선정시 위탁관리를 할 경우, 계약당사자가 누구인지 □ 지침 별표4에 따라 용역이나 공사의 계약자는 관리주체이며(하자보수공사는 제외), 관리주체는 위탁관리시 주택관리업자이므로(주택법 제2조제14호), 주택관리업자가 계약자가 됨(단, 주택관리업자가 소속 직원인 관리사무소장에게 계약권을 위임(대리)한다면, 관리사무소장이 계약할 수 있을 것임) 26

4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 19. 알뜰시장 주관업자나 재활용품 수거업자 선정시 수의계약에 의한 재계약이 가능한지? □ 계약기간이 만료되는 기존 사업자(공사 사업자 제외)의 사업수행실적을 평가하여 다시 계약이 필요하다고 입주자대표회의에서 의결하는 경우에는 수의계약이 가능함(지침 별표2) 27

4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 20. 주택관리업자 선정시 적격심사제 평가표의 평가배점표의 예시를 들면 □ 표준평가표의 관리능력-기업신뢰도-행정처분 건수의 평가배점표의 예시를 들면 아래와 같음 < 1안 : 배점간격 5점 > ☞ <1안> 10만 세대를 관리하는 갑 주택관리업자가 최근 3년간 15건의 행정처분을 받았다고 하면 15건/10만세대→7.5건/5만세대이므로 5점에 해당 최근 3년 이내 행정처분 건수 5건 이하 /5만세대 6~10건 11건이상 점수 10점 5점 0점 28

4. 주택관리업자 및 사업자 선정지침 < 2안 : 배점간격 2점 > ☞ <2안> 10만 세대를 관리하는 갑 주택관리업자가 최근 3년간 15건의 행정처분을 받았다고 하면 15건/10만세대→7.5건/5만세대이므로 4점에 해당 ※ 5만 세대를 기준으로 한 것은 예시이며, 변경가능(다만, 1세대로 할 경우에는 소수점 이하 자리가 많아 계산에 불편 예상(예 : 0.0001/세대)) 최근 3년 이내 행정처분 건수 2건 이하 /5만세대 3~4건 5~6건 7~8건 9~10건 11건 이상 점수 10점 8점 6점 4점 2점 0점 29

감사합니다