2011. 4. 21(목) 심형석 영산대학교 부동산∙금융학과 교수 영산대학교 부동산연구소 소장 도시형 생활주택 개발동향과 과제 2011. 4. 21(목) 심형석 영산대학교 부동산∙금융학과 교수 영산대학교 부동산연구소 소장

목 차 도시형 생활주택 이슈화 배경 도시형 생활주택이란 ? 도시형 생활주택 개발 동향 도시형 생활주택 개발 문제점 고려사항 및 투자전략

도시형 생활주택 이슈화 배경

도시형 생활주택 이슈화 배경(I) 최근 소규모 가구는 꾸준히 증가하나, 소형주택은 감소 1~2인 가구 : (’85)1,836천 → (‘95)3,827천 → (’05)6,692천 → (‘15)8,153천 65㎡이하 주택재고비율 : (‘85)53% → (‘95)42% → (‘05)40% * 2015년 1~2인 가구 숫자는 통계청 추계임. 소형주택에 대한 엄격한 주택법 적용으로 공급 저해 분양가상한제, 관리사무소, 소음 및 조경기준 등. 1~2인 가구 증가에 대응한 다양한 주택유형 필요 소규모가구의 직주근접 성향 높음. 도심서민, 소규모 가구의 주거수요에 대응하기 위한 수요맞춤형 공급확대 필요

도시형 생활주택 이슈화 배경(II) 국내 유동성 자금의 급속한 증가로 투자대안 모색 수요 증가 미국의 추가양적 완화(6천억 달러) 정책과 함께, 국내 유동성 자금은 7년 만에 두 배로 늘어난 1천982조원. 동 기간 국내 총생산 증가의 2배 소득수준의 증가로 기존의 싱글 족 주거공간에서 1인 가구 주거공간으로의 이전 수요 증가 고시원, 원룸 텔 등 열악한 주거환경에서 벗어나서 안전과 편의시설이 확보된 주거공간에 대한 수요 증가 정책적 요인과 결합하여 급속히 증가 예상 서울시는 30실 이상 고시원 건설을 건축심의대상에 포함시키고 건립가능지역도 엄격히 제한 예쩡

도시형 생활주택 이슈화 배경(III) 임차(전세) 수요의 지속적 증가 장기적 부동산시장에 대한 불안과 고 매매가로 인해 임차수요에 머무르는 주택수요 증가

도시형 생활주택이란 ?

도시형 생활주택의 이해 도시지역 내에서 국민주택규모(전용면적 85㎡이하)에 해당하는 주택을 300세대 미만의 규모로 건설하는 공동주택 구분 항목 전용면적 주차대수 원룸형 다세대 연립 아파트 12~50㎡ 주거지역 : 전용 60㎡당 1대 준주거/상업지역 : 전용 120㎡당 1대 단지형 85㎡ 30㎡이하/0.5대(서울) 60㎡이하/0.8대(서울) 60㎡초과/1대(서울)

주차장법 완화 도시형 생활주택의 Key Point! 2002’ 1.0대 1997’ 0.7대 1990’ 0.5대 2002’ 1.0대 1997’ 0.7대 1990’ 0.5대 1980’ 0.3대 2009’ 0.3대

도시형 생활주택 추가법규 개정 규제완화를 통한 활성화 구분 개정내용 비고 세대 수 제한 완화 150세대 →300세대 미만 국회통과 3월27일 주택법 개정안 입법예고 일반 주택과 복합건축 허용 1세대에 한해 일반주택과 복합주택 건축 허용(주인세대) 1월 입법예고를 마치고 상반기 시행령 개정 예정 심의제도 완화 건축위원회 심의대상 20세대 이상 →30세대 이상 4월 시행 예정 대지 안의 공지완화 30세대 미만 원룸형 아파트 : 3m →2m

도시형 생활주택 비교 구분 도시형생활주택 준주택 오피스텔 고시원 용도구분 공동주택(다세대,연립,아파트) 업무시설 제2종 근린생활시설 주차대수 원룸형 0.3대/세대 30㎡이하 : 0.5대/세대 60㎡이하 : 0.8대/세대 1대/134㎡ 전용률 65~70% 50% 사업자 주택임대사업자 임대사업자 등기종류 구분등기 지분등기 향후 예상 활성화 도시형과 복합개발 폐지예정

도시형 생활주택 개발 동향

도시형 생활주택 개발 동향(전국) 2010년 전국적으로 20,529호 인허가 받음. 2009년 인허가 실적(1,580세대)의 13배 증가 유형별로 원룸형이 18,429세대로 압도적임. 단지형은 1,395세대에 그침. 구분 계 1~3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 합계 20,529 1,575 838 751 780 1,237 1,731 3,131 4,264 2,702 3,520 구분 원룸형 단지형 기타 계 전국 18,429 1,395 705 20,529

도시형 생활주택 개발 동향(전국) 2011년 들어서는 증가세가 주춤하는 상황임. 2011년 1~2워간 총 5,864세대의 인허가 실적을 보였으나, 전월 대비 22%감소 원룸형이 5,190세대로 절대다수(89%)를 차지했고, 단지형은 290가구에 그쳤음. 규모별로는 30가구 미만이 3,568가구(61%)로 가장 많았고, 100가구 이상이 1,177가구(20%) 구분 소계 1월 2월 증가율 합계 5,864 3,297 2,567 -22%

도시형 생활주택 개발 동향(부산) 부산의 도시형 생활주택 인허가 실적은 3,727세대로서 전국에서 차지하는 비중은 18.2% 2010년 전국 주택건설인허가 실적(386,542세대)에서 부산(18,331세대)이 차지하는 비중은 4.7%에 그침. 이러한 2010년 주택건설인허가 실적도 2009년 대비 181.8% 증가한 실적임. 유형별 인허가 현황은 원룸형이 3,719세대로서 대다수 단지형 은 8세대에 그침. 구분 계 비중 1~3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 부산 3,727 18.2% 242 92 47 - 333 24 389 1,264 750 586

도시형 생활주택 개발 동향(부산) 2011년 들어 부산은 814가구에서 576가구로 인허가 실적이 29.2% 감소함. 이는 서울의 감소폭인 57.6%과 인천(50%), 대전(41.2%)의 감소폭에 비해서는 낮은 수치이며 2월 인허가 실적은 광역시중에는 부산이 가장 많았음. 이에 비해 경기도는 48.5%로 증가하였으며, 충남, 제주 또한 각각 50%, 130%가량 증가함.

도시형 생활주택 개발 동향(부산 세부) 인허가 건수와 세대 수가 가장 많았던 구는 남구, 다음은 부산진구, 연제구 順 구별 평균 세대 수 비중 세대수 사상구 2 69 34.5 2.4% 3.1% 사하구 1 72 72.0 1.2% 3.2% 서구 4 141 35.3 4.9% 6.3% 수영구 24 24.0 1.1% 부산진구 16 350 21.9 19.5% 15.7% 연제구 10 261 26.1 12.2% 11.7% 영도구 28 28.0 1.3% 동래구 13 323 24.8 15.9% 14.5% 금정구 191 19.1 8.6% 북구 221 55.3 9.9% 기장군 148 148.0 6.6% 남구 19 401 21.1 23.2% 18.0% 합계 82 2,229 * 2010.1~10월까지 통계임.

도시형 생활주택 개발 동향(울산) 울산의 도시형 생활주택 인허가 실적은 14세대(11월)에 불과 울산은 원룸주택 개발과 투자가 활성화된 지역이나 그 규모가 10세대 이하인 경우가 많음. 소규모 개발사업 위주이며 분양에 대한 부담으로 실적 거의 없는 것으로 추정됨.

도시형 생활주택 개발 동향(경남) 경남 도시형 생활주택 인허가 실적은 436세대로서 전국에서 2.1%의 비중을 보임. 2010년 전국 주택건설인허가 실적(386,542세대)에서 경남(18,234세대)이 차지하는 비중은 4.7%였음. 인허가 실적 또한 월별로 집중되어 있음. 유형별 인허가 현황은 원룸형이 378세대로서 압도적 구분 계 비중 1~3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 경남 436 2.1% 128 - 134 116 58

도시형 생활주택 개발 문제점

도시형 생활주택 개발 문제점(I) 부산의 도시형 생활주택 개발은 급속히 증가하여 과다공급 논란이 벌어짐. 10월 인허가 실적은 전국 최고이며, 2010년 4분기 인허가 실적은 2,600세대로서 전국에서 차지하는 비중이 25%에 이름. 부산 부동산시장의 활황과 함께, 소형주택 수급에 대응하는 개인 및 주택공급업체들의 전략 때문으로 판단됨. 2010년 전국 아파트 매매가격 상승률은 -0.86%이나 부산은 광역시에서는 가장 높은 11.8%의 상승률을 보였음. 구분 서울 부산 대구 인천 대전 울산 경기 전남 경북 경남 제주 합계 4/4분기 3,137 2,600 19 1,365 913 14 1,671 42 154 174 397 10,486 비중 29.9% 24.8% 0.2% 13.0% 8.7% 0.1% 15.9% 0.4% 1.5% 1.7% 3.8% 100.0% 지역 전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 2010년 -0.86 -2.33 11.8 0.35 -3.01 3.95 9.04 1.69

도시형 생활주택 개발 문제점(I) 최근 분양물량에서 소형아파트의 비중이 증가하고 있어 공급과잉에 대한 우려가 제기됨. 2009년 부산 중소형아파트(115.5㎡이하) 분양비중이 61%였는데 반해 2010년 중소형 아파트 분양비중은 90%로 상승함. 특히, 지역별로 소형가구 수요증가 추이가 다르기 때문에 이를 고려한 개발전략이 필요함. 울산의 2010년에서 2020년까지 1인 가구 추계 증가율은 26.4%로 전국 평균 증가율(18.3%)보다 월등히 높음. 이에 반해 부산은 증가율이 11.9%에 그쳐 지역별 수급 불일치 가능성 있음. 지역별 2010년 2020년 증가율 전국 3,473,415 4,109,276 18.3% 서울특별시 743,751 871,968 17.2% 부산광역시 234,257 262,220 11.9% 울산광역시 66,642 84,239 26.4% 경상남도 244,255 287,125 17.6%

도시형 생활주택 개발 문제점(II) 재개발 예정지역에 ‘지분 쪼개기’ 수단으로 악용 원룸형 도시형 생활주택의 주차장 설치기준(세대당 0.2~0.8대)이 다세대주택(세대당 0.7 또는 1대)보다 느슨하기 때문에 가능함 서울에서는 유도정비구역 내 건축허가 받은 다세대주택이 도시형 생활주택으로 용도 변경하여 건축허가를 다시 받는 사례 증가 재개발 사업 수행에도 걸림돌로 작용하여 도시 슬럼화 우려 지역 노후도를 떨어뜨려 재개발 구역지정조건(노후도 60%이상)에 미달 가능성 조합원 수 증가로 사업성 저하

도시형 생활주택 개발 문제점(III) 도심 한복판에 지으면서 주차장 확보에 한계가 있으며, 편의시설도 의무 건축사항이 아니어서 입주민의 삶의 질 문제가 발생 인근지역에 주차문제가 발생할 수 있으며, 관리실, 놀이터, 상가 등의 건축도 의무사항이 아님. 80년대 다세대, 다가구 주택 건축을 권장하여 도시슬럼화의 원인을 제공했음에 유의 특히 세대 수 기준을 300세대 미만으로 규제완화 시 더 큰 문제가 발생할 가능성이 있음.

도시형 생활주택 개발 문제점(IV) 소규모 영세건축업자들의 시공이 늘어나면서 원가절감을 위한 부실시공 가능성이 높음. 공동주택임에도 불구하고 건축법의 감리규정을 적용 받아 건축업자와 감리업체 간 은밀한 거래 가능성 높음. 건축법 → 주택법 → 건설기술관리법 順으로 감리 강도가 셈. 건축법은 건축주가 감리업체 선정 가능 주택법은 사업계획의 승인자가 감리업체 선정

고려사항 및 투자전략

고려사항(I) 소형주택의 양적 증가에만 초점을 맞춘 정책은 수정, 보완되어야 함. 건설기준 완화와 공급절차 간소화에 따른 문제점, 면밀한 검토와 모니터링이 필요함. 소득수준과 장기적인 주택 수요 관점에서 추진되어야 함.

고려사항(II) 장기적인 주택수요를 고려한 적정물량과 규모의 공급이 필요 지방 부동산시장은 단기간의 공급증가에 유의해야 함. 수목건축은 2011년 금정구와 부산진구에 총8백세대 규모의 도시형 생활주택 개발용역 계약을 토지주와 체결 원룸 형과 함께 적정규모의 주택이 공급될 수 있어야 함. 일본의 경우 1인가구 평균 거주면적은 꾸준히 증가하여 자가의 경우 평균 98.7㎡(舊29.8평)에 이름 실수요자 위주의 상품구성이 포함되어야 함. 조사연도 1인 가구의 평균 거주면적(㎡) 1인 가구의 주택소유형태(%) 평균 자가 평균 공영 임차 민영 임차 자가 거주 2000년 52.3 97.1 46.5 32.0 29.05 56.50 2005년 55.6 98.7 48.1 32.8 32.51 53.93 * 일본 총무청의 인구센서스 조사결과

고려사항(II) 2인 가구 증가에 대비한 주택유형이 절실한 상황임. 1인 가구보다는 2인가구가 많으며, 증가율 또한 높음 전세금 때문에 도시형 생활주택 선택 7.6%불과(동아일보, 2011.1.18~19조사)할 정도로 전세수요 흡수 안됨. 특히, 1인 가구에 비해 소득수준도 높아 적절한 유형의 주택이 공급된다면 전세수급과 함께 주택공급 확대에도 도움이 됨. 구분 2010년 2015년 2020년 2025년 2030년 상승율 1인 가구 347 377 411 442 471 35.7% 2인 가구 396 438 484 528 558 40.9% 소득구간 2006년 2009년 차이(%p) 100만원 이하 56.37 53.99 -2.38 100~300만원 37.68 38.07 0.39

고려사항(III) 규제완화와 함께 금융을 포함한 실질적인 지원책이 병행되어야 질 높은 도시형 생활주택 공급에 도움이 됨. 규제완화만 있고 지원책의 실효성이 없다 보니 투자형 상품인 20㎡내외인 원룸형이 대다수를 차지하여 신혼부부와 소가족의 주거 수요를 대체하기는 어려움. 전국적으로 원룸형이 89.7%임. 국민주택기금에서 가구당 최고 5천만원까지 저리 융자해주는 지원책 마련하였으나 2건만 신청. 대출승인 요건이 까다롭기 때문이라는 지적이 많은데, 리스크 헷지와 함께 대출조건을 완화할 수 있는 다양한 방안 필요. 최근 사업자에게 금리를 최대 2%로 인하하고, 대출가능금액도 ㎡당 47만원에서 80만원까지 확대했으나 실효성에서는 의문. 지자체 차원의 공급대책도 필요함. 서울시의 경우 도시형 생활주택 건축심의대상을 20가구 이상에서 30가구 이상으로 완화하여 29가까지는 구청에 신고만 하고 지을 수 있음.

고려사항(IV) 주거에 대한 인식의 전환으로 다양한 유형의 주택공급이 필요 일본의 경우 1인 가구의 소형주택수요 증가에 따라 컴팩트 맨션, 소형임대주택, 쉐어형 주택 등이 공급되었음. 기능이 주택과 숙박(체류)시설의 영역으로 확대되어 있으며, 계약기간과 임대료에 따라 다양한 유형의 소형주택이 공급되고 있음.

투자유망지역 도심 역세권 등 임대수요가 풍부한 지역 전세가 비율과 전세상승률이 높은 지역 지역 부산시 연제구 강서구 부산진구 (단위 : %) 지역 부산시 연제구 강서구 부산진구 동래구 서구 북구 중구 금정구 기장군 해운대구 남구 수영구 영도구 사상구 동구 사하구 전세가 비율 62.5 63.7 46.9 68.4 62.9 63.5 75.7 70.3 71.0 53.7 53.8 61.7 49.4 73.5 68.0 전세 상승률 9.9 7.5 18.6 7.7 7.8 4.3 16.7 4.6 8.4 14.8 10.6 12.0 10.1 9.3 7.1 * 부동산114, 2010. 2월말

* 토지가격 변동률 동구, 중구, 부산진구 순으로 토지가격 상승이 높았으며, 강서구, 기장군, 해운대구 순으로 가격 상승이 낮았음. (단위 : %) 지역 평균누계 주거 상업 공업 녹지 부산광역시 0.4 0.9 1.6 0.3 -3.1 동구 2.7 3.1 3.2 1.4 -1.3 중구 2.2 2.4 부산진구 1.9 2.1 1.7 2.3 북구 1.5 1.8 수영구 0.7 -5.1 남구 1.2 1.1 2.5 0.1 영도구 1.0 연제구 1.3 사상구 동래구 2.0 0.6 서구 금정구 0.8 -0.5 0.2 사하구 0.5 -0.3 해운대구 -0.1 -1.2 기장군 -2.9 -1.6 -3.0 -4.6 -3.9 강서구 -4.1 -3.2 -2.7 -5.8 * 국토해양부, 2011. 2월말

마케팅전략 1 마이바움 제기 대지위치 : 서울시 동대문구 제기동 대지면적 : 304.00㎡ (91.96py) 규 모 : 지상 5층 건축용도 : 도시형 생활주택,근린생활시설 (원룸형 다세대 22세대 / 1층근생 / GS25 편의점)

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