Project report Geo Plan 아파트사업 타당성 검토 GEO PLAN 사천시 용강동 2006. 8 기획마케팅의 Leader

C·O·N·T·E·N·T·S Ⅰ. 사업개요 및 입지환경 ---- 2 Ⅱ. 아파트 개발환경 분석 ---- 8 Ⅲ. 주택 가격구조 분석 ----- 21 Ⅳ. 사업추진에 대한 제안 ---- 25

Ⅰ. 사업 개요 및 입지환경

01 사업개요 및 추진 배경 사 업 개 요 사업 추진 배경 신규아파트 공급부족 삼천포지역 랜드마크 아파트사업의 선점 상위층대상 구 분 내 용 대지위치 경남 사천시 용강동 509번지외 42필지 지역지구 제2종 일반주거지역 대지면적 7,425평(실사용 부지면적) 건축면적 1,962평 연면적(지상연면적) 20,353평(16,877평) 건폐율/용적율 26.43% / 225.74% 건축규모 지상13층 6개동 414세대 평형구성 33평형-262세대(63%) 44평형-48세대(11%) 49평형-52세대(13%) 56평형-52세대(13%) 총 414세대 사천시의 경우 최근10년간 사천읍(진사산업단지인근 등) 지역을 제외한 사업대상지 인근지역(구,삼천포시)지역에 아파트공급사례가 없었던 지역으로 소규모 빌라를 제외하고 공동주택 공급이 부족함 타지역 대비 신규 단지형 아파트 수요가 높은 지역임 특히, 평형 및 아파트 브랜드 측면에서 고급수요층의 관심을 끌만한 단지가 부족한 상황하에서 삼천포지역 최상위층 대상의 아파트단지 공급 필요성 대두 신규아파트 공급부족 삼천포 지역내에서는 최초의 중대형평형 위주의 대형단지로 랜드마크 단지화 잠재력 보유 30평형대 수요도가 높은 지역으로 40,50평형대의 경우 삼천포지역 최상위층 수요 유인 필요성 => 지역내 최고급 아파트 단지화로 상품 포지셔닝 가능 삼천포지역 랜드마크 아파트사업의 선점 상위층대상 아파트부재 브랜드 아파트부재

02 사업대상지 입지환경 진주시권 곤양권 사천권 삼천포권 남해군권 생활권 구분 사천시는 진주시(북), 하동권(서),고성군(동)’ 남해군(남)에 접해있음 사천시는 인근지역(진주,남해,고성군 등) 대비 산업단지가 발달되어 상대적으로 생산도시의 면모를 갖춤 사천시의 생활권역은 크게 사천권, 삼천포권, 곤양권으로 나눌수 있으며 각 권역별로 독자적인 주택시장 형성 삼천포권은 구, 삼천포시에 해당되며 남양동,용현면 등 녹지대에 의해 사천권과 지리적으로 구분되어 있음 3번국도를 따라 진주-사천-삼천포-남해군으로 이어짐 진주시권 곤양권 사천권 본 사업지는 사천시 남부지역에 위치한 구, 삼천포시지역으로 주변지역과는 독자적인 생활권 및 주택시장을 형성하고 있음 => 본 사업추진시 삼천포권을 중심으로 한 사업검토 필요 삼천포권 남해군권

삼천포지역 생활권 구분 신주거지역 (아파트,빌라) 구시가지역 (상가 및 단독주택) 해안지역 (어시장,단독주택 등 ) 3번국도:남해-삼천포-사천-진주연결 사업지 삼천포지역은 해안가지역에서 차츰 북쪽으로 시가지가 확대되어 가는 추세임 본 사업지의 경우 삼천포지역 북측에 위치, 신시가지에 해당됨 (아파트 단지 형성) 사업지와 인접한 벌리동지역에 아파트단지를 배후로한 신규상권이 형성되고 있으며, 주거선호도가 높아 중소규모의 빌라가 신축중임 신주거지역 (아파트,빌라) 구시가지역 (상가 및 단독주택) 해안지역 (어시장,단독주택 등 ) 창선,삼첨포대교 삼천포항 사천시청 ※ 현재,사천시청은 사천읍과 삼천포에 이원화되어 운영중 (’06.11월 용현면 신청사 개청예정)

삼천포지역내 선호 주거지역 (용강동,벌리동) 사업지 입지 환경 사업지 인근 지역 특성 삼천포지역내 선호 주거지역 (용강동,벌리동) 삼천포지역내 주거지역으로 선호도가 가장 높은 지역 (용강동, 벌리동 지역) 대단지 아파트가 밀집되어 있으며 가로정비 및 신축건물 등으로 주거쾌적성이 높은 지역 공설운동장, 하나로마트, 학교밀집 사업지인근에 주택공사 아파트 건립 예정 도시계획도로(예정) 사업대상지 용강주공아파트 사업지 입지 특성 용강현대아파트 삼보신우아파트 시가지와 인접해 있으면서 자연환경 우수 (와룡산 자락 입지) 제일중학교와 면해있으며 부지동측 도시계획도로(25m) 개통시 사면이 도로에 접하는 정방형 부지 형태 시가지 북쪽에 입지하여 사천,진주 등으로의 접근성 양호 삼천포공설운동장 벌리주공아파트 시외버스터미널 지역내 아파트 입지선호도가 가장 높은 지역이며 배산임수형 지형지세의 특성을 가짐 쇼핑(하나로마트),교육,공원(공설운동장) 등 편의시설 => 지역주민의 관심도가 높은 입지 여건임 농협하나로마트

Ⅱ. 아파트 개발 환경 분석

01 사천시 일반현황 지 역 개 요 구분 내용 인구 111,274명 (2006년 7말기준 현재 주민등록상 인구) ※ 그중 벌용동의 인구가 16,840명으로 가장 많음 세대수 42,665세대 (2006.7 현재) 면적 396.93㎢ (경상북도의 3.8%) 행정구역 1읍 7면 6동 위 치 - 서부경남 해안에 위치 - 북서쪽으로는 진주시와 하동군에, 남동쪽으로 남해군과 고성군에 접하는 한려해상관광지의 중심도시 - 공항, 항만, 고속도로 등 교통망이 잘 발달된 교통의 요충지 산업구조 - 산업구조 : 1차 27%, 2차 12%, 3차 61% - 산업분포 : 상공업40%,농업33%,수산업14%,기타13% - 산업별종사자 (제조업 27% / 도소매 17% / 숙박음식 14%) - 기업체 종업원수(5,973명) 중 항공기제작1,838명, 금속기계1,838명, 식품1,606명으로 항공기제작 및 금속기계 업종이 62%정도 차지함 교통망 - 남해고속도로(순천광주방향/부산방향) - 대전통영고속도로(대전방향), 국도3호선 - 경상도/전라도/충청도 진입 용이 - 삼천포항,사천공항 및 사천전용선,경전선 도시기본 계획 - 첨단항공우주산업, 해양문화관광 도시 - 동북아 물류와 부품·신소재 집적지 - 남해안 한려수도의 관광산업 중심지 - 서부경남 상업물류 거점도시 부상 인구 11만명의 전형적인 지방소도시이며 첨단항공산업도시 및 남해안 경제권 중심도시로 발전하고 있음 교통의 요충지로써 지역개발과 더불어 성장잠재력이 높음

인 구 현 황 [ 지역별 인구 현황 ] [ 인구 및 가구수 추이 ] 삼천포권: 42,000명 [단위:명] 본사업지의 1차 수요타겟인 삼천포지역의 인구는 약 42,000명 수준임 특히, 본사업지가 속한 벌용동(법정동명)의 경우 아파트가 밀집하여 가장 많은 인구 분포를 보임 [ 인구 및 가구수 추이 ] [단위:명,가구] 가구수추이 사천시 인구는 2006년 7월 현재 111,274명 (주민등록상 내국인 현황)으로 2001년 이후 감소추세를 보이고 있으나 세대당 인구의 감소로 가구수는 증가 2005년 이후 인구 감소 추세가 완화 => 가구수의 증대 및 향후 지속적인 공단입주에 따라 주택수요는 증가할 전망 인구수추이

[ 연령별 인구 분포 ] [ 읍면동 연령별 인구 분포 ] 삼천포시 권역 [단위:명] 사천시는 20~40대 인구 비중이 가장 높게 나타나 도시의 활력도가 높고 잠재 주택수요 계층이 많은 도시 특성을 보임 [ 읍면동 연령별 인구 분포 ] 삼천포시 권역 [단위:명] 본사업지가 속한 벌용동지역의 경우 타지역대비 주택소비계층인 30~50세 비중이 노년층 대비 높게 나타남

산 업 현 황 사천시는 제조업체의 종사자 비율이 27.4%로 가장 많은 비중을 차지하고 있으며 ※ 사천시 통계연보, 2005기준 사천시는 제조업체의 종사자 비율이 27.4%로 가장 많은 비중을 차지하고 있으며 1차산업 비중이 줄어들고 제조업 및 서비스업 비중이 높아지는 특성을 보임 => 산업도시의 특성을 보임

사천시 산업단지 현황 [ 서부경남첨단산업단지 ] [ 진사지방산업단지 ] [ 곤양농공단지 ] [ 사남농공단지 ] 1997 ~ 2005.12 조성기간 항공기/수송, 전자/전기 및 정보/재료/소재산업 유치업종 1,601,317㎡ (484,398평) -> 육지 472,800㎡, 해면 1,128,517㎡ 조성면적 사남면 방지리, 초전리 및 용현면 선전리 일원 위 치 경상남도개발공사 시 행 청 일 반 : 1,507,098㎡ 외국인 : 330,580㎡ => 총 1,837,678㎡ 분양대상 면적 제1차 금속산업, 조립금속제품, 기타기계 및 장비, 컴퓨터 및 사무기기, 기타전기기계 및 전기변화장치,영상음향 및 통신장비, 의료정밀, 광학기계 및 시계,자동차 및 트레일러, 기타 운송장비, 전자부품 유치업종 1,890억원 조성사업비 사천읍 용당리,사남면 유천리,방지리,월성리 위 치 경상남도개발공사 사업시행청 1992.12 ~ 2004.12.31 조성기간 [ 곤양농공단지 ] [ 사남농공단지 ] 공동이용시설 : 부지면적 4,468㎡ (건축면적 320㎡) 지원시설 현 황 568,781㎡ 조성면적 곤양면 서정리, 맥사리 일원 위 치 1989. 9.22 ~ 1990. 6.20 조성기간 오폐수처리장 : 부지면적 7,264㎡, 처리용량 400㎡/일 공동이용시설 : 부지면적 12,314㎡ (건축면적 850㎡) 지원시설 현 황 568,781㎡ 조성면적 사남면 유천리, 월성리 일원 위 치 1990.05.01 ~ 1992.04.30 조성기간 [ 송포농공단지 ] 오폐수처리장 : 부지면적 2,947㎡, 처리용량 150㎥/일 공동이용시설 : 부지면적 2,141㎡ 지원시설 현 황 104,392㎡ 조성면적 송포동 1538번지 일대 위 치 1989년 9월 22일 ~ 1990년 6월 20일 조성기간

[ 산업단지별 입주업체현황 ] [ 산업단지별 종업원수 ] (2006. 03 기준) [ 산업단지별 종업원수 ] (2004. 12 기준) 사천시 산업별 기업체 및 종업원 종사자 비율 분석시 제조업 종사자수의 비율이 약 30%로 가장 높았으며, 제조업 종사자의 절반가량이 사남농공단지 및 진사산업단지내 소재하는 기업체에 종사하는 것으로 나타남. 특히, 2000년 이후 본격적으로 진사산업단지내 입주한 국내/외 기업체 및 KAI(한국항공우주산업㈜) 제1공장(종업원수 약 1,900명)이 지역 경제를 주도하고 있는 것으로 파악됨.

02 지역 개발현황 사천시 사천시 개발현황 사업지(불당동-용강동) 개발현황 사업명 내용 사업명 내용 남해안경제권중심도시 신청사 건립  위  치 : 용현면 덕곡리 일원 규  모 : 부지 70,110㎡(21,208평), 건물 17,702㎡(5,355평) 행정타운 조성사업 규  모 : 2,065천㎡(1단계 493천㎡ 우선 개발) 개발방식 : 공영개발 방식 사업기간 : 2003 ∼ 2009년 2월(7년)  착  공 : 2005년 5월 서부경남첨단 산업단지 조성 위  치 : 사남면, 용현면 일원 규  모 : 부지 1,607천㎡ 사업기간 : 1997 ∼ 2005년 12월(9년) 유치업종 : 항공기, 수송, 전자, 전기, 정보 등 착  공 : 2001년 4월 국도 3호선 확장 위  치 : 대방동 ∼ 사천읍 사주리 일원 사업기간 : 2002 ∼ 2009년(7년) 시행청 : 부산지방국토관리청 착  공 : 2002년 10월 실안관광지 개발 위  치 : 향촌동 631-1 일원, 부지 276천㎡ 사업기간 : 1996 ∼ 2007년 착  공 : 2004년 8월 남일대 유원지 개발 통창 주거환경 개선 위  치 : 동서금동 일원 사업량 : 택지 조성 A=41천㎡ 사업기간 : 2002 ∼ 2005년 12월 착  공 : 2003년 3월 사천 두량 농공단지 완공 예정 위  치 : 사천읍 두량리 사업량 : 부지35,000평 사업기간 : ∼ 2005년 11월 유치업종 : 항공기, 자동차 등 운송장비의 부품 생산업체 사천용현지구 택지개발사업 위  치 : 용현면 구월리, 금문리, 덕곡리, 송지리 일원 사업량 : 505천㎡ (153천평) 사업기간 : 2005.12 ~ 2008.12 수용인구 및 주택계획 : 8,826인 (2,758세대) 사업명 내용 용강주공A-중앙고-향촌 신호대간 도로개설 사업량 : L=1,800m, B=30m 사업비 : 8,000백만원 사업기간 : 2006년～ 추진사항 : 사업비 10억 확보로 설계 용역 용강지구 정비사업 위치 : 용강 양계단지 사업량 : A=36,866㎡ 사업비 : 7,000백만원 사업기간 : 2006년 ～2010년 추진사항 : 건설교통부로부터 주거환경개선 2단계사업 확정 삼천포천 친수공간 조성 사업비 : 2,429억원 사업량 : L=18㎞, B=20∼26m(4차선) 2002.10 : 2공구 착공 ~ 2008.10 : 준공 와룡저수지 주변 산책로 개설 사업량 : L=907m, B=3m 사업비 : 700백만원 사업기간 : 2006. 3. 8 ～ 9. 7 추진사항 : 토지보상 및 공사 발주 와룡지구 관광개발 기본계획 용역 목적 : 와룡지구 상수도 보호구역 해제후 관광개발사업 기본계획 및 타당성 검토 기간 : 2006. 2.23～10.22(8개월간) 도시계획도로 개설 위치    - 터미널후문～경상마을 : 공사중    - 삼한교회～청아빌라 : 보상중    - 대경카센터～제일중학교 : 설계중    - 3호광장～양계단지 : 설계중    - 삼공정미소 주변 : 설계중    - 삼화부동산 주변 : 설계중 주공임대아파트 건립 위치 : 용강동 568-2번지 일원 (용강 양계단지 남쪽) 사업량 : 24,931㎡ (496가구 7동, 8평～15평형) 사업기간 : 2007. 5. ～ 2009. 5. 추진사항 : 아파트건립 승인 및 지질검사 완료 사천시 남해안경제권중심도시 첨단항공산업도시 수산관광휴양도시 자연생태환경도시 지식집약일류도시

03 지역개발에 따른 주택시장 영향요소 개발계획이 가시화 될 경우 현재 실수요자의 구매 촉진 구 분 주요 내용 영향 요소 산업단지 진사산업단지내 항공관련 업체 입주 (한국우주항공 KAL창원공장의 진사산업단지 이전예정) SPP해양조선㈜의 진사산업단지내 중형조선소 건립공사 착공(’06. 2월) 두량농공단지 완공(’06. 11월 예정) 간접적 영향 사천지역 전반적 주택가격 상승 용강동 주공아파트건립 위치: 용강동 568-2번지 일원 (본사업지 서측부지) 사업기간: 2007.5 ~ 2009 규모: 소형평형 496세대 용강동지역 아파트 단지화 및 생활기반시설 확충 본상품과는 평형구성면에서 수요기반이 상이 실안관광지 개발 위치: 향촌동 631-1일원 규모: 8만3천여평 민자유치-스페이스파크, 페스티벌거리 등 조성 2009년까지 조성후 삼천포대교와 연계된 거점관광지화 지역경제 증진 고용창출 삼호조선소 유치 위치: 향촌동 규모: 중형선박조선소 (68,000평 부지) 진행경과: 사천시와 삼호조선 양해각서 체결(’06.4월) 2009년까지 2단계 완공 파급효과(신규고용 2,000명, 연간 3,000억 경제효과) 인구유입 및 지역경제활성화 도모 유치확정시 아파트 투자가치 증대 개발계획이 가시화 될 경우 현재 실수요자의 구매 촉진 아파트 투자가치 부각을 통한 투자수요 관심 유발 가능

04 주택 시장 환경 일반 현황 전반적 주택시장 침체 양호한 분양 상품 전반적 시장 침체 - 기존 매매시장 및 분양시장의 전반적인 침체 (매수심리 위축) - 일부 수도권지역을 제외한 지방 분양시장의 극심한 침체 시장의 양극화 - 분양시장의 경우 상품성 및 수요공급여건에 따른 선호도의 양극화 현상 심화 기회요소는? 양호한 분양 상품 신도시, 택지지구, 복합단지 - 주택시장의 침체 및 미래투자가치의 불확실성에 기인하여 개별단지에 대한 선호도가 떨어짐 - 신도시 등 대규모 계획단지에 대한 선호도가 상대적으로 매우 높게 나타남 -> 향후 자산가치 하락의 불확실성 해소 ex) 판교신도시, 향남택지지구, 동백/하남지구 빌라, 창원더시티세븐 등 지역개발 호재 - 행정복합도시, 기업도시, 혁신도시, 뉴타운 등 특정 개발 호재가 있는 지역 ex) 원주, 진주 등 공급 부재 지역 - 지방 대도시의 경우 과잉공급에 따른 가격하락 및 분양시장 침체 현상 - 기존 공급이 부족하던 지방도시 지역내 최상위층 타겟 상품 - 경기상황에 상대적으로 덜 민감한 고급수요 타겟 상품 당사업에의 시사점은? 본 사업지의 경우 공급부재 지역이며 지역내 최상층을 타겟으로 하는 고급 상품으로 침체된 지방주택시장에서도 기회요소가 풍부한 시장환경임

사전시 주택시장 환경 사천읍권역 삼천포권역 2000년 이후 대규모 물량 공급으로 공급과잉 현상 (4,000세대 이상 공급) - 사남면 일대 진사산업단지, 사남농공단지 조성에 따른 아파트 건설 난립 - 투자자 중심 공급으로 입주시 입주율 저조 전반적인 아파트시장 침체에 따라 신규 아파트공급 추진 업체의 사업연기 및 포기 삼천포권역 최근 10년간 단지형 아파트 공급이 없어 대규모 단지형 아파트에 대한 수요 잠재 신축주택에 대한 수요에 기인하여 빌라, 소규모아파트, 단독주택 등 아파트 대안주택 신축 공급 실수요자 중심 시장 형성되어 있으나 최근 ‘삼호조선’, ‘리조트건설계획’ 등에 따라 투자가치도 부각 공무원, 의사 등 전문직 종사자 및 한전 종사자가 아파트 주 수요 계층화 전원형 주거환경으로 중년이후 삼천포지역 회귀형 주택수요 증대 사천시 아파트의 공급과잉은 사천읍권에 2000년 이후 집중 공급된 아파트의 영향 반면, 사업지가 속해있는 삼천포권은 공급부족에 따른 수요 잠재 지역임

주 택 현 황 [ 주택의 종류 ] 시점 세대수 합계 주택보급률(%) 주택의 종류 단독주택 아파트 연립주택 다세대주택 1999 ※ 사천시 통계연보, 2005기준 시점 세대수 합계 주택보급률(%) 주택의 종류 단독주택 아파트 연립주택 다세대주택 1999 34,128 33,277 97.5 20,658 8,583 1,382 271 2000 34,581 101.3 20,721 9,765 1,416 2001 36,157 35,486 98.1 20,748 10,957 1,417 315 2002 32,784 35,711 108.9 20,827 11,070 338 2003 32,899 35,881 109.0 20,911 11,148 346 2004 36,040 39,332 109.1 23,871 11,489 1,347 465 삼천포권역 아파트 입주시기 사천시의 주택 보급율은 109.1%로 비교적 높은 편이나 단독주택의 비율에 비해 아파트 비율은 높지 않은 편임 : 아파트 비중은 31.8%로 경북의 43.33%, 인근 진주시의 41.78%, 에 비해 상대적으로 낮게 나타남 사천시의 아파트 평형분포는 20평형 58.3%, 30평형 29.7%를 나타내 중소형평형 구성비가 높음 삼천포 권역의 단지형 아파트의 경우 1996년 이후 신축된 아파트가 전무한 실정임

잠재된 실수요층을 기반으로한 서부경남지역내 이슈화 가능한 상품 여건임 05 개발환경 SWOT 분석 장기간 공급이 없던 지역으로 수요 잠재 아파트 입지선호도가 높은 지역에 위치 지역내 최신, 최고급 주거단지 부각 가능 신규상품(평면,마감)에 대한 기대감이 높은 지역 경쟁 아파트(브랜드)의 부재 취약한 지역내 아파트 가격구조 지방아파트시장의 전반적 침체 강점 약점 기회 위협 ‘삼호조선’ 이전 확정시 투자가치 증대 투자자 관심 유발 가능한 상품 환경 (지역개발호재, 실수요층 기반, 전매가능지역) 최근 10년간 아파트 공급이 없었던 지역 사천읍권역 아파트 공급과잉 논란 40~50평형대 수요자층의 불확실성 시청사 이전에 따른 잠재수요자 이탈 잠재된 실수요층을 기반으로한 서부경남지역내 이슈화 가능한 상품 여건임

Ⅲ. 주택 가격 구조 분석

01 지역별 아파트 가격 구조 사천시 진주시 850~1,000 하동군 190~200 고성군 400~460 200~210 남해군 지역별 아파트 가격 수준 ※ 지역내 최고가 가격 수준 [단위 : 만원/평] 진주시 하동군 850~1,000 1,000 진주시 신규아파트 190~200 사천시 800 고성군 400~460 200~210 600 남해군 통영시 통영시 신규아파트 사천시 신규아파트 400 230~240 420~520 남해군 기존아파트 200 하동군,고성군 기존아파트

사천시 아파트 가격 구조 사업대상지 400~460만원/평 360~390만원/평 360~410만원/평 500 400 사천읍 권역 사남면 푸르지오 (988세대/’06년/25~53평) 400~460만원/평 사천읍 대경파미르 (281세대/’05년/29~45평) 360~390만원/평 용현면 아뜨리에 (954세대/’05년/20~32평) 360~410만원/평 500 사천읍권역 신규아파트 삼천포 소규모아파트 사업대상지 400 용강동 현대아파트 (795세대/’93년/22-32평) 180~250만원/평 300 삼천포시 권역 벌리동 하강세느빌 16세대/’05년입주/46평) 430만원/평(분양가) 삼천포기존아파트(10년이상경과) 200 동금동 경남아파트 (150세대/’87년/17~24평) 200만원/평 해돋는마을(가칭)아파트 (10년전 착공-> 재추진) 450만원/평 수준 검토 삼천포지역 기존아파트(10년경과)의 경우 250만원/평 수준에서 최고가 형성 삼천포지역 최근신축아파트(16세대/1동) 아파트 분양가의 경우 430만원/평 수준 사천읍권역 신축아파트의 경우 400만원/평 수준 가격 형성 => 삼천포지역 대규모 신축아파트 단지의 경우 450만원/평 이상 가격 포지셔닝 검토가 타당함

평형별 가격 구조 (단위:만원/평) 구분 용강동현대 사남면푸르지오 정동면청구 사천읍대경 용현면아뜨리에 20평형대 187 평형별 가격구조를 파악하기 위하여 삼천포권역 최고가 아파트인 현대아파트와 사천읍권역 신규아파트( 2000년 이후 입주) 대상 조사 20평형대를 기준으로 한 평형별 차등지수 산정 (단위:만원/평) 구분 용강동현대 사남면푸르지오 정동면청구 사천읍대경 용현면아뜨리에 20평형대 187 100% 400 312 362 363 30평형대 244 130% 413 103% 375 120% 366 101% 406 112% 40평형대 459 115% 304 97% 387 107% 50평형대 460 삼천포지역 아파트의 경우 평형별 가격차등의 일정한 패턴이 나타나지 않음 삼천포지역 대표적아파트인 현대아파트의 경우 30평형대 가격이 월등히 높게 나타남 사천읍권역 신규아파트의 경우 분양가의 가격차등이 시세로 반영되는 추세로 특정 평형의 선호도를 예측하는데는 한계가 있음 본상품의 경우 보편적인 평형대별 차등지수를 적용하는 것이 타당할 것으로 판단되며 30평형대 중심의 평형구성 전략 필요 [ 평형대별 차등(20평형대 기준) ] - 30평형대: 1~30% - 40평형대: -3~15% - 50평형대: 15%

Ⅳ. 사업추진 제안

01 상품 포지셔닝 제안 상품 포지셔닝 삼천포지역 최고급아파트 수요타겟포지셔닝 삼천포지역 최상층주거단지 수익성 측면 가격 상향을 위한 전략적 상품 포지셔닝 필요성 20평형대의 경우 주공아파트 등 기공급상품과의 가격 경쟁 필요 상품차별화 측면 기공급아파트와의 평형대의 차별화, 평면/마감재의 차별화, 브랜드의 차별화 통한 수요관심 유발 가격에 대한 저항감을 극복할수 있는 핵심 요소 시장 환경 기공급 물량 감안시 30평형대의 희소성이 높은 지역 신규공급되는 소규모 빌라형 아파트의 경우 40평형대 이상 공급 입지 환경 아파트 밀집 지역으로 주거 선호도가 높은 입지 여건 이전수요층이 풍부한 용강동/벌리동지역 입지 쾌적한 주거여건 구비 (생활기반시설, 자연환경 등)

02 분양가 제안 부동산종사자 의견 지역내 공인중개사 및 분양관계자 면접조사 결과 30평형대 적정 분양가 수준 [주요 준거가격] [가격상향 제약요소] 용강동현대아파트 (230만원/평) 지역고급수요제한 [적정가격수준] 신축소규모아파트 (350~400만원/평) 대체주거(단독주택) 가격 경쟁력 400~450만원/평 사천푸르지오분양가 (400만원/평) 지역특성상 아파트 투자가치 부재 부동산종사자는 30평형대 기준 평당 400만원대 초반을 적정가격 수준으로 판단함 지역내 아파트 가격수준이 매우 낮으나 신축되는 소규모아파트와 사천푸르지오 보다 다소 높은 분양가가 적정하다고 판단 신규아파트에 대한 지역수요자의 관심은 높은편이며 적정 가격 책정시 분양은 순조로울 것으로 판단함 특히, 30평형대 수요가 매우 높으며 40~50평형대는 총액부담으로 수요자가 매우 제한적일 것으로 판단함

비교사례에 의한 분양가 산정 250 300 350 400 450 500 550 600 ※ 30평형대 기준 가격 비교 기존아파트시세 - 14년 경과, 상품수준 차이로 수요근거 가격대로 인식 안함 신규아파트시세 – 비교사례대비 가격 상향 가능 1. 하강세느빌 – 1개동 16세대 소규모 아파트 지역 건설업체 시공 2. 해돋는마을 – 10년전 착공 후 공사중단 재분양 검토중 3. 사천푸르지오 – 수요의 한계 (공단종사자 한정 및 일대신규아파트 경쟁) 교육시설 및 편의시설 부족 벌리동 하강세느빌 용강동현대 32평형 해돋는마을 검토가격 사천푸르지오 34평형 적정가격수준 250 300 350 400 450 500 550 600 비교사례에 의한 적정 분양가 수준은 450~500만원/평 수준으로 판단됨 삼천포지역 기존아파트의 경우 10년 이상 경과되어 상품성 측면에서 가격 비교의 타당성 부족 주요 준거상품인 사천푸르지오 대비 수요의 다양성, 주변환경 등 우위로 가격 상향 가능

상품 포지셔닝에 따른 가격수준 400 420 440 460 480 500 520 540 지역내 최고급단지 선호도 ※ 30평형대 기준 가격 제안 신규분양상품 가격저항감 완화 부동산종사자 의견 기준 가격 비교사례에 의한 적정가격 400 420 440 460 480 500 520 540 30평형대 신규상품의 보편적 가격을 450만원/평으로 산정할 경우 본단지의 경우 중대형평형의 지역 최고급(대표) 단지로 포지셔닝시 500만원/평 수준의 가격 책정이 가능할 것으로 판단됨

평형별 가격 제안 500 (단위: 만원/평) 535 550 520 (평균) 평형 세대수 차등지수 평단가 분양총액 평형별매출 비고 33 262 100% 500 16,500 4,323,000 기준가격 44 48 107% 535 23,540 1,129,920 부가세포함 49 52 26,215 1,363,180 56 110% 550 30,800 1,601,600 소계 414 520 (평균) 8,417,700 삼천포지역은 30평형대 수요가 상대적으로 높으며 40평형대 이상 수요자는 한계가 있을 것으로 판단 30평형대 중심의 평형구성 전략을 모색하며 40~50평형대 도입시 30평형대와 유사한 가격 책정 전략 필요 단, 중대형평형의 경우 마감재, 세대배치의 장점을 감안하더라도 부가가치세 수준의 가격차등 전략 필요 => 세대별 분양총액에 대한 거부감 완화를 위한 가격책정 전략 필요 (3억원 미만 수준)

03 결론 – 사업에 대한 제안 삼천포지역은 아파트 과잉공급이 이루어진 사천읍권역과는 생활권이 차별화된 지역으로 사업추진의 기회요소 삼천포지역은 아파트 과잉공급이 이루어진 사천읍권역과는 생활권이 차별화된 지역으로 최근 10여년간 단지형 아파트의 공급이 없었던 지역으로 수요는 잠재되어 있는 지역임 입지, 평형, 마감재 등을 통해 지역내 최상위층을 타겟으로 한 아파트 사업 추진 가능 분양가 상품의 고급화를 통해 지역내 최고가 가격 책정 전략 500만원/평(30평형대)~550만원/평(50평형대) 가격 책정 사업추진 방향 지방중소도시의 수요규모의 한계라는 특성상 시장 선점이 필요한 상황임 발코니확장 (포켓발코니) & 부대시설 & 단지조경 등을 통해 기공급상품과의 차별화 필요성