다가구 신축공사 사업계획서 대전광역시 서구 도마동 49-15번지

목 차 I. 부지개요 II. 개발환경분석 III. 대상지분석 IV. 대상지 사업계획 V. 마케팅전략 VI. 결론

I. 부지개요 1. 부지위치도

2. 대상부지 현황사진 대상부지 건물 대상부지 접한 도로

II. 개발환경분석 1. 관련법규 검토 가. 도시계획법 도시의 개발.정비.관리.보전 등을 위한 도시계획의 수립 및 집행에 관하여 필요한 사항을 규정함으로써 공공의 안녕질서를 보장하고 공공복리를 증진하며 주민의 삶의 질을 향상하게 함을 목적으로 한다.

나. 일반주거지역의 건축규정 및 입지특성 구 분 주 요 대 상 지 입 지 특 성 제1종 일반주거지역 구 분 주 요 대 상 지 입 지 특 성 제1종 일반주거지역 *도시경관 및 자연환경 보호지역 *저층의 양호한 주거환경 유지 *도시계획적 규제와 관리 *구릉지, 개발제한구역, 공원인접지 등 경관/자연환경보호지역 *전용주거지역 인접의 양호환 저층주택지 *자연경관지구, 문화재보호구역등. 제2종 *평지, 중저층 주택 밀집지역 *역세권 및 인접지 교통환경불량지역 *제1종과 제3종 입지특성외의 일반주택지 *다세대, 다가구 밀집지등 중저층 주택밀집지역 *역세권내 도시기반시설정비가 미흡한 지역 *역세권에 인접한 중저층주택밀집지 제3종 *교통환경이 양호한 주택지 *주거환경 보호를 위한 타 용도지역과의 완충지대 *도시계획사업 등으로 토지이용변화가 예상되는 곳. *간선도로변 또는 역세권등 교통환경이 양호한 주택지 *상업지역, 준주거지역 인접지역으로 주거환경의 완충지대 *도시기반시설 개선과 연계한 계획적 개발지역 지역 /구분 용 적 률 건 페 율 제1종 일반주거지역 150%이하 60% 제2종 일반주거지역 200%이하 제3종 일반주거지역 250%이하 50%

2. 광역환경분석 가. 대전광역시의 입지와 특성 1)대전광역시의 입지 2. 광역환경분석 가. 대전광역시의 입지와 특성 1)대전광역시의 입지 한국 중앙부에 있는 광역시. 1.면적 : 539.64㎢ 2.인구: 143만 8778명(2003) 3.인구밀도 : 2,666명/㎢(2003) 4.가구수 : 47만 9916가구(2003) 5.행정구분 : 5구 79동(법정동 178동) 6.시청 소재지 : 대전 서구 둔산동 1420 7.시의 꽃 : 백목련 8.시의 나무 : 소나무 9.시의 새 : 까치

2)대전광역시의 기능 (1) 국가 중추 도시기능 정부대전청사, 계룡대, 자운대 등의 입지에 따라 국가 행정기능 및 국방기능의 중추적인 기능지로서 역할 수행 청주권과 연계하여 대전. 청주광역권의 중심기능 을 수행함으로서 중부권의 중추거점으로의 발전 예상 (2) 광역교통 및 물류 중심기능 청주국제공항 인접, 경부고속철도, 경부.호남고속 도로, 경부선.호남선철도 등 광역교통 수단의 결절점으 로써 수도권과 영.호남권, 서해안과 영동권 등을 연결하 는 교통거점 역할 수행 이들 광역교통 기반을 배경으로 중부권 물류․유통의 중심지로 발전될 전망 (3) 환경문화도시기능 백제문화권 내에서 대전의 역할 제고, 기존 유성온천 관광자원의 발전적 활용과 엑스포과학공원, 대덕연구단지 등을 매개로 과학,문화,관광도시기능 부각

2)대전광역시의 기능 (4) 서해안개발 배후도시기능 광역교통수단 활용 및 서해안 연계 고속도로축의 개설로 수도권 산업기능 분담지역 인 아산만권과 대중국 교역의 교두보인 군장 산업기지 등의 물류기능 분담 및 배후거점도시로서의 역할 수행 (5) 과학기술.정보선도기지 기능 대덕연구단지, 첨단산업단지, 초고속정보통신망 등을 보유함으로써 미래의 첨단과학. 정보화의 선도적인 거점으로 발전 21세기 도시 경쟁력 확보와 지역의 내생적 발전을 위한 세계적인 과학기술도시와의 협력체제인 세계과학도시연합(WTA)을 주도하고 있으며, 그 하부 사업으로 대전국제 테크노마트를 설립하여 다양한 기술발생원과 기술수요자를 연결시켜 주는 기술정보 중심지 역할

대전은 평균적으로 꾸준한 인구증가를 보이고 있지만 인구 증가율은 감소하고 있다. 3)대전광역시 연도별 인구추이 연 도 별 ‘98 ‘99 ’00’ ‘01 ‘02 ’03 인 구(명) 1,345,684 1,368,287 1,390,510 1,408,809 1,424,844 1,438,778 증가수(명) 22,675 22,603 22,223 18,229 16,035 13,934 증가율(%) 1.685 1.651 1.598 1.293 1.125 1.009 대전은 평균적으로 꾸준한 인구증가를 보이고 있지만 인구 증가율은 감소하고 있다. 하지만 앞으로 행정수도 이전 요인으로 인한 인구 증가를 보일 것 같다.

4)대전의 구별 인구분포 (단위 : 명) 구 분 ‘96 ‘97 ‘98 ‘99 ‘00 ‘01 ‘02 ‘03 계 1,297,884 (단위 : 명) 구 분 ‘96 ‘97 ‘98 ‘99 ‘00 ‘01 ‘02 ‘03 계 1,297,884 1,323,009 1,345,684 1,368,287 1,390,510 1,408,809 1,424,874 1,438,778 동 구 265,741 262,153 261,248 255,766 253,256 247,539 241,362 241,028 서 구 425,323 445,885 463,903 472,763 477,978 486,575 497,391 269,230 중 구 262,201 259,696 259,765 259,501 267,794 269,300 266,355 502,028 유성구 138,462 146,160 151,399 155,163 159,285 173,509 188,876 196,071 대덕구 206,163 209,115 209,369 225,093 232,197 231,886 230,864 230,421

면적 : 95,35Km2 (대전 자치구 중에서 가장 큰 구임) 세대수 : 151,368 나. 서구지역분석 인구 : 486,575(02년 현재) 면적 : 95,35Km2 (대전 자치구 중에서 가장 큰 구임) 세대수 : 151,368 주택형태 : 아파트(70%), 단독주택(10%), 상가및 주택복합건물(20%) 행정력 : 법정동 28개, 행정동 22개, 통 892개, 반 4,388 재정 및 경제 : 세입(118,317백만원), 세출(100,782백만원) 지역적 특성 : 10여년전 전만해도 서구는 구세가 약했음. 탄방동, 용문동, 갈마동만이 상업 및 주거지역. 둔산시시가지로 불리는 둔산동, 삼천동, 탄방동 지녁은 예전에는 공군기교단, 3관구사령부부지등 군부대 인접지역. 12년전부터 시작된 택지개발사업으로 신시가지조성 정부3청사 입주와 동시에 시청, 구청, 법원등이 구시가지로부터 이전. 대전 중앙에 위치한 지리적 여건으로 중구 및 유성으로의 교통이 매우 우수. 대전의 중심부 포화로 신중심의 역할을 담당하고 있는 지역임.

III. 대상지 분석 1. 대상지 인근환경 거시적 조망 - 서구주거 및 상업단지에 위치 - 버스노선 10개노선 5분간격으로 운행 (구시내및 둔산동 접근이용) - 주요접근도 * 계백로인접 * 호남고속도로 서대전I.C * 내부순환도로 안영I.C 접근 * 복수지구(2Km)근접 * 법동,도마동,괴정동 지역의 주거환경개설 도심형 주거기능유리 및 보완

2. 대상지 인근환경미시적 고찰 서구주거 및 상업단지의 위치 * 단독주택으로 형성된 시민등이 대다수로 일부상가와 재래시장으로 형성. * 아파트(40%)와 주택(60%)이 조화를 이루어 안정된 주거생활 영위. 생활편의시설 * 관공서 : 우체국,파출소, 조달청대전지소, 여성문화회관, 서부교육청 산재. *동사무소 인접 *건물 : 각각의 은행들과 개인병원이 산재. *명소 : 영모재, 내원사 산재 *교육기관 : 배재대를 비롯하여 대전북고, 대전북중, 서대전여고, 도마중, 삼육중, 도마초등고 산재. *버스노선 : 111, 111-1, 113, 212, 220, 221, 235, 235-1, 701, 704, 704-1,850,851,

주요기관 : 조달청대전지소, 여성문화회관, 서부교육청 위치함. 주거유형 : 경남아파트 양지타운등 아파트단지와 3. 도마동 지역분석 (2004년 3월 현재) 면적(km2) 인구수 세대수 주민조직 관할법정동 통 반 1.63 24,817 8,656 51 236 도마동 주요기관 : 조달청대전지소, 여성문화회관, 서부교육청 위치함. 주거유형 : 경남아파트 양지타운등 아파트단지와 단독주택 및 다가구.다세대가 조성되어 있음. 교통여건 : 구시내(대전역)과 둔산동방향의 버스노선이 10개정도의 노선으로 5분간격이어서 원활한 편임. 교육시설 : 배재대 및 고.중.초등학교가 8개정도 위치되어 있음.

보완책 : 4. S.W.O.T 분석 1>고급내장재로 실내장식을 마감하여 기존건물들과 차별을 둔다. 장 점 단 점 생활여건 : 빨래방,PC방, 다양한 음식점들이 싱글에게는 적합한 환경요인임. 교통여건 : 버스정류장이 도보1분거리에 인접함. 주변여건 : 대학가 주변이기 때문에 잠재적인 고객이 형성되어 있음. 다량의 신축건물로 분양자의 임대수입이 저조함. 장기적인 임대보다는 단기적인 임대를 선호하는 추세. 기회요인 위협요인 자신만의 공간을 갖고자 하는 욕구가 강해지는 경향. 가족단위로 사용되고 있는 가전제품이 개전제품으로 새롭게 등장하는 경향. (1-2인용 가전제품 출시경향이 많아짐) 건물을 신축하면 기존임대료보다는 상승효과 기대. 주변지역의 교통난 우려. 원룸과다 경쟁으로 피해 예상. 보완책 : 1>고급내장재로 실내장식을 마감하여 기존건물들과 차별을 둔다. 2>기존의 임대방식에서 차별화된 방식으로 임대전략을 세운다. 3>전단지 및 현수막을 통해서 적극적인 마케팅 홍보를 한다.

IV. 대상지 사업계획 1. 대상부동산분석(지적도)

2. 개발컨셉분석 가. 개발가능시설 및 업종선정 나. 개발 concept 1) 법규.분석에 따른 도입 가능시설 2. 개발컨셉분석 가. 개발가능시설 및 업종선정 1) 법규.분석에 따른 도입 가능시설 제2종주거지역은 중층 주택중심의 편리한 주거환경이 필요한 지역이기 때문에 원룸/단독주택등 주거용으로 짓되, 고도제한구역이기때문에 높이 24m이하, 8층이하인 건물을 짓어 분양 혹은 임대로 할 수 있다. 나. 개발 concept 1) concept : 부동산의 입지조건이 주변에 단독주택과 상가건물들이 있고, 교통시설도 매우 양호한 편이어서 “코쿤하우스”의 개념을 도입하여 원룸주택의 임대방향을 새롭게 제시하여 임대할 계획이다. 2) 원룸주택 특성 * 주변에 비슷한 원룸주택이 넘쳐나는 점을 감안해서 고급화 전략을 도입한다. * 안락한 주거환경을 위한 가구 및 가전제품등 전체를 제공하는 퍼니쉬트룸을 도입한다. * 안정성을 도모하기 위한 출입감시시스템을 이용하고, 여성전용으로 운영한다. 3) 원룸주택 이용자의 특성 자유롭고 싶어하는 대학생의 주거공간 전문직을 종사하는 싱글족 상업에 종사하는 싱글족

3. 대상부동산의 설계개요 설 계 명 대전광역시 서구 도마동 49-15번지 다가구 신축공사 대지위치 대지면적 293.4m2 (88.75평) 지역,지구 일반주거지역 건축면적 165 m2 (49.9평) 연 면 적 405.68 m2 (122.7평) 용적율산정용 연 면 적 상 동 건 폐 율 56.2% (법정 60%) 용 적 률 138% (법정 200%) 주차대수 6대 설치 (법정-6대) 구 조 철근콘크리트조 규 모 지상 4층 주 용 도 다가구주택

4. 대상부동산의 규모산정 구 분 평 형 세대 수 전용 면적 주거공용 공급면적 기타 공용 분양면적 비 고 A TYPE 23평 구 분 평 형 세대 수 전용 면적 주거공용 공급면적 기타 공용 분양면적 비 고 A TYPE 23평 4세대 70.7 5.85 76.55 - B TYPE 15평 2세대 44.74 5 49.74 계 6세대 405.68 층 별 면 적 용 도 비 고 M2 평 지상1층 주차장, 계단실(계단실면적은 제외) 지상2층 153.1 46.3 다가구주택(2세대) 지상3층 지상4층 99.48 30 합 계 405.68 122.6

5. 대상부동산 설계평면도 <1층 평면도 > < 기준층 평면도-23평 > <4층 평면도-15평>

< 대전시 도마동 원룸가격 분석 > 6. 사례자료를 통한 임대료 산정 < 대전시 도마동 원룸가격 분석 > (단위 : 천원) 지역명 평수/ 방 보증금 임대료 전세전환 평당전세가 위 치 비 고 서구 도마동 12 / R1 2,500 208.33 건물 2년정도 경과 25 / R2 2,000 35 5,500 220 신축건물 20 / R2 3,500 50 8,500 425 신축건물/가전제품 있음 175 10 / R1 1,500 150 도마2동에 위치 13 / R1 500 32 3,700 284.62 가저제품 있음. 26 3,100 310 1,000 27 308 배재대 부근 18 / R2 194.44 30 4,000 307.69 200 8 / R1 25 3,000 375 15 / R2 4,500 300 15 24 2,900 223.08 배재대 정문 위치 * 결 론 : 도마동에 위치한 원룸가격의 평당 전세가는 평당 150 - 425만원이다. 그 중에서 300 - 375만원대가 유력해서 평당가 350만원으로 설정하고자 한다.

7. 수지분석

V. 마케팅 전략 고급화한 마감재료의 실내장식과 초미니룸에서 전용되는 “코쿤하우스”개념을 도입하여 새로운 임대문화를 형성하고 고급화한 마감재료의 실내장식과 초미니룸에서 전용되는 “코쿤하우스”개념을 도입하여 새로운 임대문화를 형성하고 홍보전략을 핀다. 안전에 대해서 무방비로 노출되어 있는 여성들을 대상으로 여성을 위한 안전시스템을 도입하여 홍보함으로써 여성들의 관심을 갖게끔 마케팅 전략을 세워서 보다 임대고객을 유치한다.

VI. 결 론 1> 본 부동산은 지리적 요건으로 볼때, 배제대와 인접해 있고, 1> 본 부동산은 지리적 요건으로 볼때, 배제대와 인접해 있고, 편의시설인 음식점, 빨래방, P.C방등 갖추어져 있어서 “코쿤하우스”개념을 도입하는데 도움이 되는 조건이다. 2> 배제대 주변으로 낡은 아파트와 오래된 단독주택이 구성되어 있어서 신축건물도 증가하는 추세이며, 또한 주택을 찾는 소비자들도 신축건물을 선호하고 있다. 이러한 흐름속에서 잠재된 수요자(타지방의 학생 및 상권에 종사하는 젊은 상인들)의 증가로 싱글족이 증가됨에 따라 차별화된 전략으로 수요자들을 흡수하고 수익율을 높일 수 있다고 예상된다.