울산비즈니스호텔 사업성분석 용역 제안서 2009. 11 영산대학교 부동산연구소

울산 비즈니스호텔 사업성분석 용역 제안서를 제출합니다. 2009년 11월 영산대학교 부동산연구소 소장 부동산금융학과 심형석 교수

목 차 과업의 이해 과업수행방법 및 Flow 과업수행조직 및 일정 과업수행비용 및 조건

Part 1· 과업의 이해

1. 과업의 배경 및 목표 매각에 초점을 맞춘 최적의 개발계획 수립과 사업화 방안을 위한 현실성 있는 대응전략 검토 이를 위해서는 분양성과 현실성에 기반한 사업성 분석과 사업화 추진 방안이 필요함. 경쟁력 있는 개발컨셉을 설정하여 매각주체의 수익성 극대화 도모 경쟁력 있는 도입기능 및 시설에 대한 타당성 검토 매각주체의 수익성 극대화 도모 사전의향조사를 통한 잠재 매수자의 거래 가능성 검토 잠재 매수자에 대한 수요조사 등 공식비공식적 채널을 활용한 사전 거래 가능성 검토 잠재 매수자 평가 및 리스트업

2. 과업의 범위(I) 공간적 범위 시간적 범위 1단계 : 2009년 11월 ~ 12월(2개월) 2단계 : 2010년 1월 ~ 사업종료 구분 위치 면적 비고 울산 울산광역시 북구 매곡동 795-133외 3필지 479.77평

2. 과업의 범위(II) 내용적 범위 구분 주요 수행업무 비고 1단계 상권설정 및 지역수요분석 비즈니스호텔의 개념, 특성 및 운영형태 울산지역 호텔 영업현황 분석 숙박 및 레지던스 수요예측 및 호텔 규모추정 국내외 비즈니스호텔 벤치마킹 운영방식 및 마케팅전략 제안 문헌조사 자료조사 현장실사 설문조사 면담실사 2단계 (추후 협의) 잠재 매수자 유치 전략 마케팅 대행

Part II· 과업의 수행방법 및 Flow

1. 원전 주변지역 지원사업현황 2) 4개 원전주변지역 지원사업의 현황 및 성과 1. 과업수행의 기본방향 1. 원전 주변지역 지원사업현황 2) 4개 원전주변지역 지원사업의 현황 및 성과 1. 과업수행의 기본방향 1. 조사진행 Process 본 과업의 원활한 수행을 위해 TFT(Task Force Team)를 구성하여 관련회사와의 협업을 통한 최적의 결과물 도출 지역별로는 울산, 수도권을 망라한 조직을 구성함. 업종별로는 학계, 업계, 컨설팅 계 등 시너지가 가능한 多 업종 참여 Project Manager는 지역별, 업종별 범위를 망라하여 과업을 선도할 수 있도록 선정 TFT내 발주자 측 인력도 포함하여 현장감 유지 협업을 통한 즉각적 피드백 확보 갑과 을을 배제한 win-win형 시너지 추구 필요 시 워크샵 등을 통해 창의적 아이디어 도출 최종 보고회 前 워크샵 실시 고려 9 9 Copyright © by Seoul Marketing Research, Inc. All rights reserved.

2. 과업수행의 세부내용(I) 상권설정 및 지역수요분석 목적 주요내용 수행방법 상권설정 및 수요분석에 대응한 개발 컨셉 설정 사업지구 상권과 기본적 수요파악을 통한 개발 컨셉 설정의 기초자료 확보 주요내용 상권설정 양적, 질적 수요분석 인구통계적 환경 분석 주요시설 및 개발계획 파악 수행방법 문헌조사, 자료조사, 현장실사 상권설정 및 수요분석에 대응한 개발 컨셉 설정

2. 과업수행의 세부내용(II) 비즈니스 호텔의 개념, 특성 및 운영형태 목적 주요내용 수행방법 비즈니스 호텔의 이해증진 비즈니스 호텔의 기본개요 정립을 통한 개발계획의 이해 증진 주요내용 비즈니스 호텔의 개념 비즈니스 호텔의 특성 비즈니스 호텔의 운영형태 수행방법 자료조사, 문헌조사 비즈니스 호텔의 이해증진

2. 과업수행의 세부내용(III) 울산지역 호텔 영업현황 분석 목적 주요내용 수행방법 수요예측 및 규모추정의 기초자료 확보 울산지역 숙박(유관)시설 현황 울산지역 호텔 현황 울산지역 호텔 영업현황 분석 수행방법 사례조사, 현장실사, 면담실사 → 자체분석 수요예측 및 규모추정의 기초자료 확보

2. 과업수행의 세부내용(IV) 숙박 및 레지던스 수요예측 및 호텔 규모 추정 목적 주요내용 수행방법 사업성 분석 자료 확보 사업성분석의 기초자료 도출 주요내용 숙박시설 및 레지던스 수요예측 호텔 규모 추정 규모에 따른 내부시설 검토 수행방법 사례조사, 현장실사, 면담실사 → 자체추정 사업성 분석 자료 확보

2. 과업수행의 세부내용(V) 국내외 비즈니스호텔 벤치마킹 목적 주요내용 수행방법 매력적 컨셉 설정 잠재 매수자에 매력적 컨셉 설정 주요내용 국내외 비즈니스 호텔 운영사례 전문가 인터뷰 시사점 도출 수행방법 사례조사, 면담조사 매력적 컨셉 설정

2. 과업수행의 세부내용(VI) 운영방식 및 마케팅전략 제안 목적 주요내용 수행방법 사업의 가능성 검토 잠재 매수자에 사업의 가능성 검토 주요내용 비즈니스 호텔 운영방식 및 형태 마케팅전략 사업화 가능성 검토 수행방법 사례조사, 면담조사, 현장조사 사업의 가능성 검토

2. 과업수행의 세부내용(VII) 사업성 분석 목적 주요내용 수행방법 사업의 안정성 보장 잠재 매수자에 사업의 안정성 보장 운영 및 자본수익 파악 비용 대비 효과 검증 사업성 분석 수행방법 사례조사, 면담조사, 현장조사 사업의 안정성 보장

3. 과업수행 Flow 2 단 계 1 단 계 상업지 매각 및 개발 컨설팅 과업의 이해 환경 및 사례분석 개발 Concept 도출 타당성 검토 지역상권 분석 벤치마킹 사례 분석 개발방향 및 차별화 전략 수요 추정 및 규모 설정 분양성 검토 도입기능 및 시설 검토 시설도입의 타당성 분석 수지분석 상업지 매각 및 개발 컨설팅 Tenant Mix전략 사전의향 조사 채비지 전략 분석 유망 Tenant 선정 사전의향 조사 Key Tenant에 기반한 상권 활성화 방안 도입기능 및 시설 검토 타당성 검토 적지 선정 참여형 Action Plan 수립 업종별, 규모별 Tenant Mix 전략 제안 2 단 계 1 단 계 추후 협의 통하여 별도 계약 후 진행

Part III· 과업수행조직 및 일정

1. 과업수행 조직 본 과업은 Master Plan 작성부문과 Tenant 의향파악 부문이 역할분담을 통해 상호 시너지효과를 일으켜야 함. 프로젝트 총괄 관리 (Project Management) 심형석 교수 프로젝트 자문단 (Quality Advisors) GS건설, CBRE, 영산부동산포럼 등 프로젝트 실무 관리 (Project Director) 프로젝트 실무 운영 (Project Director) 팀장 이광석 대표 서성수 프로젝트 연구진 (Project Staff) 책임연구원 차영수 책임연구원 강기상

2. 참여인력현황(I) [ 주요경력 ] 심형석 교수 [ 학력 ] 프로젝트 총괄 관리 (Project Management) 영산대학교 부동산∙금융학과 조교수 영산대학교 부동산연구소 소장 부동산 114 이사(지식경영센터 소장) 한국건설산업연구원 책임연구원 전국경제인연합회 참사(4급) 서울중앙우체국 임대심의위원 한국건설산업연구원 연구심의위원 울산도시공사 자문위원 (사)울산정책연구소 선임연구원 부산도시공사 자문위원 부산교통공사 사업개발 자문위원 부산연제구청 분양가심의위원(부위원장) 부산소비자연맹 전문위원 심형석 교수 [ 학력 ] 부산대학교 경영학과 박사 수료(전공 : 부동산마케팅) 헬싱키경제경영대학원(핀란드) 경영학 석사(전공 : 경영전략) 연세대학교 경영학 학사(부전공 : 경제학)

2. 참여인력현황(II) [ 주요경력 ] [ 학력 ] [ 주요경력 ] [ 학력 ] 프로젝트 실무 관리 (Project Director)) [ 주요경력 ] ㈜Eco M&C 차장 (GS컨소시엄) 안산 90BL 민관합동 PFV사업 개발계획 송도 U-city (Tomorrow City)개발계획 판교 중심상업복합단지 (A-Dom City) 개발계획 고양관광문화단지(한류우드2) 개발계획 서울 남부터미널 현대화 사업 개발계획 팀장 이광석 [ 학력 ] 한양대학교 공학대학원 도시 및 부동산학과 석사과정 연세대학교 행정학 학사 프로젝트 실무 운영 (Project Operator) [ 주요경력 ] 부동산와이드㈜ 대표이사 ㈜예승 대표 영산대학교 부동산연구소 연구위원 리츠법 자산운용전문인력 시사뉴스피플 자문위원 SK허브스카이 상업부문 분양대행 등 대표 서성수 [ 학력 ] 부산대 법대졸업 영산대학교 부동산대학원 석사 영산대학교 부동산학 박사과정

2. 참여인력현황(III) [ 주요경력 ] [ 학력 ] [ 주요경력 ] [ 학력 ] 프로젝트 실무 책임 (Senior Consultant) [ 주요경력 ] 부동산와이드 기획실장 ㈜예승 실장 SK허브스카이 상업부문 분양대행 등 책임연구원 강기상 [ 학력 ] 영산대학교 부동산대학원 석사(부동산학) 영산대학교 부동산연구소 연구원 프로젝트 실무 책임 (Senior Consultant) [ 주요경력 ] ㈜RDN컨설턴트 책임연구원 한국부동산정책학회 연구원 상암 DMC B2부지 개발계획 판교 중심상업복합단지 (A-Dom City) 개발계획 Universal Studio Korea (송산) 개발계획 책임연구원 차영수 [ 학력 ] 경희대학교 행정대학원 부동산학과 한성대학교 경제학 학사

3. 영산대학교 부동산연구소 특징 울산지역 최고, 유일의 부동산전문 연구기관 지역 내 다양한 컨설팅 프로젝트 수행 정기적 연구결과물 발표, 경상일보를 포함한 지역언론 자료 제공 및 게재 등 지역 내 다양한 컨설팅 프로젝트 수행 울산 역세권 교육휴양형 복지도시 사업계획안 울산혁신도시 유치타당성 검토 분양가규제정책이 울산지역 부동산시장에 미치는 영향 분석(국회 건설교통위원회) W-Center 사업성 분석, 통합관리구조 수립 마스터플랜 작성 이후 수반되는 다양한 현장작업 수행가능 Issue화 : 언론, 방송을 활용한 붐 조성 공개 및 신뢰 마케팅 : 각종 세미나 등 이벤트 개최 제휴마케팅 : GS건설과 함께 하는 고객음악회 등 울산지역의 올바른 투자문화 조성을 위한 다양한 이벤트 수행 2005. 10 : 울산 부동산 투자전략 세미나 2006. 11 : 울산 부동산시장 전망 세미나 2007. 3 : 울산광역시 도시주택계획의 이해와 부동산 시장 전망 세미나 등

4. 프로젝트 자문단 구성 및 활용 프로젝트 자문단 구성 활용방안 프로젝트 자문 Key Tenant 유치 타당성 검토 필요 시 Focus Group Meeting 수행 등 구분 자문단 비고 건설업계 GS건설 이상호 상무 공간 김원창 상무 등 학계 한국건설산업연구원 박용석 연구위원 등 부동산업계 CBRE 윤여신 이사 부동산114 심규석 본부장 등 커뮤니티 서울 – 연부동* 지역 – 한국공인중개사협회 울산지회 영산부동산포럼** 등 * 연세대학교를 졸업하고 부동산업계에 근무하는 100명의 전문가 모임 ** 영산대학교 부동산대학원 재∙졸업생 중 부동산 업계에 직접 종사하는 60여명의 실무모임

5. 과업수행 일정 총 과업기간 : 2008년 11월 ~ 2009년 1월 (3개월간) 중간보고시점 : Master Plan 후 보고 최종보고시점 : 입주의향 및 분양성 검토 후 보고 Month 11 12 1 Remark Week 2 3 4 5 환경 및 사례분석 ● 개발컨셉 도출 수요 및 규모 추정 타당성 검토 채비지 전략 분석 11월 4주차 중간보고 Tenant사전의향조사 12월 5주차 최종 보고 상권활성화 방안 최종납품