2006년 건설경기 전망과 시사점 및 경영과제 CERIK 한국건설산업연구원 백 성 준 [산업전망 세미나] 2006. 1. 4. Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

C E R I K 2005년 건설.부동산 경기 동향 2006년 환경 변화 2006년 건설.부동산 경기 전망 목 차 C E R I K 2005년 건설.부동산 경기 동향 2006년 환경 변화 2006년 건설.부동산 경기 전망 전망의 시사점 및 경영과제 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

I. 2005년 건설.부동산경기 동향 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

2005년 1~11월 해외수주 87.2% 증가, 국내수주 10.2% 증가 2005년 국내외 건설경기 개관 2005년 1~11월 해외수주 87.2% 증가, 국내수주 10.2% 증가 국내 주택 및 건축경기의 위축을 만회하기 위해 해외진출이 활발함 고유가로 인한 중동권 수주 급증으로 연간 109억불 달성 자료 : 대한건설협회, 해외건설협회 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

2005년 1~11월 전년동기대비 10.2% 증가 2005년 국내 건설수주 동향(1) 2005년 1~11월 전년동기대비 10.2% 증가 재건축개발이익 환수 시행(5.18) 효과, 민자사업 및 턴키대안 증가 BTL사업추진으로 소규모 공사 발주 감소 , 비주거용 건축은 건축물 후분양 시행여파 o 주요 증가 요인 주택 24.0% (재건축.재개발 123.3%) 토목 4.2% o 상위업체 수주비중 85.2% (수주 양극화 현상) - 재건축.재개발 수주 민간투자사업 확대 턴키대안공사 증가 자료 : 대한건설협회 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

2005년 1~9월 대형 공공공사 낙찰률 2~4%p 상향 2005년 국내 건설수주 동향(2) 자료 : 조달청, 대한건설협회 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

1~11월 건설기성액 증가율 6.3%로 둔화 2005년 건설기성 동향 건축기성의 감소 심화. 토목기성도 증가율도 둔화 재건축.재개발 공사 사업 일정지연과 비주거용 착공 부진에서 비롯 o 비주거용 건축 감소 1~11월 상업용 건축 : 허가면적 27.9% 감소 : 착공면적 20.9% 감소 o 건설자재 시장 침체 지속 관급자재 구매도 감소 자료 : 통계청 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

건설자재시장 출하량 급감으로 침체 지속 초기 공정에 투입되는 자재 출하 급감, 후기 공정 자재도 감소 반전 2005년 건설자재시장 동향 건설자재시장 출하량 급감으로 침체 지속 초기 공정에 투입되는 자재 출하 급감, 후기 공정 자재도 감소 반전 철근, 시멘트, 레미콘, 합판 등의 출하 감소는 신축 현장의 감소 반영 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

2/4분기 건설투자 1.7% 증가, 3/4분기 0.4%로 둔화 : 1/4~3/4 분기동안 0.0% 2005년 건설투자 동향 2/4분기 건설투자 1.7% 증가, 3/4분기 0.4%로 둔화 : 1/4~3/4 분기동안 0.0% 비주거용 건물투자 감소세 지속, 주거용 건물투자 둔화 경제성장률 기여도 0.3%p, 0.1%p로 둔화 자료 : 한국은행 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

2005년 11월까지 아파트 매매가격 9.8% 상승, 재건축은 25.9% 상승 2005년 주택시장 동향(1) 2005년 11월까지 아파트 매매가격 9.8% 상승, 재건축은 25.9% 상승 8.31 대책 이후의 주택시장 혼조 8.31대책이후 후속입법의 불확실성에 따른 기대심리로 재건축 가격을 중심으로 주택매매 가격이 다시 상승 강남지역 아파트 매매가격 상승률은 17.0%의 매우 높은 상승세를 보임 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

지역별 아파트 매매 가격 상승률 편차 심화 2005년 주택시장 동향(2) 서울과 경기 강세 지속 11월 현재, 전년동월 대비 대구(8.6%), 서울(12.8%), 경기(12.7%) 지역이 상대적으로 상승률이 높았으며, 인천(0.2%), 부산(1.6%)지역은 낮은 상승률 기록 재건축대상 아파트는 대구, 부산지역의 감소세 뚜렷, 서울, 경기는 혼조 속 상승률 유지 < 전체 아파트 > < 재건축 아파트 > Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

부동산 구매의사 하락, 유형별로는 토지가 가장 크게 감소 2005년 주택시장 동향(3) 부동산 구매의사 하락, 유형별로는 토지가 가장 크게 감소 부동산에 대한 자산평가는 지난 6월을 기점으로 하락세 주택에 비해 토지의 하락세 뚜렷 한국은행 소비자 동향조사 결과 2005년 ¾분기 부동산 구매 CSI는 전분기에 비해 2p 하락 구매예정 부동산의 종류를 보면 토지부문의 비중이 3/4분기에 15%로 전분기(29%)에 비해 크게 하락 < 부동산 구매지수 추이 > < 구매예정 부동산의 비중 > Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

II. 2006년 환경 변화 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

2006년 정부 SOC 예산(안) 2.7% 감소 2005~2009년 SOC 재정투자 연평균 1.6% 증가 도로부문 연평균 3.3% 감소, 지하철 7.6% 감소 철도 5.4%, 항만 3.8% 증가, 공항/물류 등도 높은 증가율 자료 : 기획예산처 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

2006년 BTL 사업계획 8.3조원 BTL : 하수관거, 일반철도, 국방시설 증가 / 학교, 문화시설, 복합시설 감소 기존 민간투자사업 : 협상 중인 사업 18건 = 15건 + 수도권 민간제안형(3) 자체관리사업 포함하면 6~7조원 추정 자료: 건설교통부 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

건설산업 규제개혁 추진 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

8.31 부동산대책 후속입법 동향(1) Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

8.31 부동산대책 후속입법 동향(2) Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

분양가 상한제(안) Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

원가 공개(안) Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

III. 2006년 건설.부동산경기 전망 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

2006년 건설수주는 전년대비 1.6% 감소한 96조원(명목가격) 2006년 건설수주 전망 2006년 건설수주는 전년대비 1.6% 감소한 96조원(명목가격) 불변가격 환산시 72.3조원 전년대비 5.4% 감소 주거용 건축 감소세 반전, 비주거용 건축 감소세 지속 BTL 및 비BTL 민간투자사업의 증가로 민간토목 증가 공공부문은 주택공영개발 등으로 주택부문 활발, 토목과 건축은 감소 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

2006년 건설투자는 전년비 0.9% 증가한 119조원(불변가격) 2006년 건설투자 전망 2006년 건설투자는 전년비 0.9% 증가한 119조원(불변가격) 비주거용 건축부문의 투자감소 지속으로 3년 연속 부진 기 수주된 재건축 수주의 사업 진행 부진, 주거용도 증가율 둔화 토목은 민자사업의 증가와 BTL시행으로 증가 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

국지적인 토지 가격 상승세 지속, 상승세는 크게 둔화 2006년 토지시장 전망 국지적인 토지 가격 상승세 지속, 상승세는 크게 둔화 최근 정부의 정책방향으로 인해 최근의 상승률을 유지하기는 어려울 전망 행정중심복합도시, 기업도시, 서울시 뉴타운 사업 등 기존 개발사업 추진에 따른 효과는 이미 토지가격에 어느 정도 반영 8·31 대책의 영향이 가시화 되면 가격서 2006년 토지가격 상승률은 크게 둔화될 전망 용도별로는 도시지역보다는 관리지역 및 농림지역 등 비도시 지역의 토지가격 상승세 강화 예상 토지가격은 2005년도에 4.0% 수준의 상승률을 나타낸 뒤 2006년에는 상승폭이 크게 둔화되어 1% 내외의 상승에 그칠 전망 토기거래량은 8·31 대책의 입법화, 토지가격의 안정세와 더불어 감소할 전망 < 지가 변동률 추이 및 전망 > 구분 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 (e) 상반기 하반기(e) 지가변동률 0.31 -13.6 2.94 0.67 2.31 8.98 3.43 3.86 2.67 1.3 1.0내외 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

정부정책의 효과, 낮은 전세매매 비율, 주변 여건의 변화 2006년 주택시장 전망(1) 정부정책의 효과, 낮은 전세매매 비율, 주변 여건의 변화 정부정책에 따른 효과 낮은 전세 매매 비율 주택 보유자 처분 시장매물증가 보유 임대료 전가 가능성 수요자 투자적 성격 보유세 부담은 수익률 하락 요인 거주적 시장 관망 가능성 주택매매가격 = 거주의 효용 +α 최근 우리나라의 경우 α 의 구성요소 중 가격에 대한 기대감이 크게 작용 전세매매비율이 낮을 수록 주택침체기에 매매가격 하락 가능성이 큼 환경의 변화 주요변수 방향 주택시장에 미치는 영향 매매 전세 GDP 실물경기회복 회사채수익률 상승전망 - 정부정책방향 부동산시장안정 주택금융시장 금리인상, 주택대출자금규제 입주물량 충분 매매가격하락 전세가격 상승 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

아파트 매매가격 4.7% 하락, 아파트 전세가격은 4.1% 상승 2006년 주택시장 전망(2) 아파트 매매가격 4.7% 하락, 아파트 전세가격은 4.1% 상승 아파트 매매가격은 2004년 4/4분기에 1.0% 하락하여 연간 8.9%의 상승세를 나타내고 2006년에는 4.7% 하락할 것으로 전망 다주택자 양도세 중과조치나 종합부동산세 등이 시행될 경우 수도권을 중심으로한 지방의 매물 증가 가능성이 있으며, 서울지역은 여전히 실수요층 존재 아파트 전세가격은 2006년에도 가격상승세가 지속될 것으로 보이며, 2005년도에 6.4% 상승한 뒤 2006년도에는 4.1% 상승할 전망 < 아파트 가격 추이 및 전망 > 구분 2004 2005 2006(e) 1/4 2/4 3/4 4/4 연간(e) 매매 가격 전국 0.7 1.6 5.8 2.4 -1.0 8.9 -4.7 서울 0.3 2.2 7.6 2.7 -1.5 11.2 -3.9 전세 -2.9 0.5 1.4 2.3 2.1 6.4 4.1 -3.5 -0.3 0.9 5.3 5.1 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

IV. 전망의 시사점 및 경영과제 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

최저가 낙찰제 확대 규모 최소화, 실효성 있는 저가 심의 ; 계약이행능력심사 시사점 (1) 수익성 악화 가능성 최저가 낙찰제 확대 (저가 수주) / 실적공사비제도 확대 개발부담금, 기반시설부담금 : 사업성 저하 BTL : 초기 비용의 과다 등 중소업체 부담, 최저가 낙찰 후분양제, 원가연동제, 주택사업 공영개발 방식 증가 재건축 사업 현금청산요청 증가 : 적자 사업장 급증 개선방안 최저가 낙찰제 확대 규모 최소화, 실효성 있는 저가 심의 ; 계약이행능력심사 공영개발 방식 : 건축비 현실화, 턴키대안입찰 확대 재건축 사업 정상화 시급 후분양, 소형의무비율, 개발이익환수(임대주택)로 사업성 급락 기반시설부담금까지 도입되면 사업불가 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

하도급 관련 제도 및 계약 제도 변화 : 합리적인 하도급 저가심의 기준 시사점 (2) 건설 경기 양극화 심화 지역간 양극화 : 수도권과 지방의 경기차이 심화 규모별 양극화 : 주택 브랜드화(재건축, 재개발 수주), 턴키대안, 민자사업 확대 최저가 확대 : 지역업체와의 공동도급구조 붕괴 가능성 주택공영개발 : 주택공사 사업물량 턴키대안입찰방식 증가, 중소업체 불리 대.중소업체 동반성장 방안 하도급 관련 제도 및 계약 제도 변화 : 합리적인 하도급 저가심의 기준 업역 체계 개편 : 건설산업 선진화와 상생 목표 –일반.전문겸업제한 완화 BTL 사업 무분별 확대 제한 주택공영개발시 중소업체 참여우대 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

환경변화 건설기업 경영과제(1) 건설경기 부진지속 및 건설업체 수익구조 악화, 양극화 심화 정부차원의 건설업계 구조조정 지속추진 건설업역구조 및 생산체계 개편과 겸업제한 완화 등 규제개혁논의 본격화 (11월22일(규제개혁 관계 차관회의) ‘건설산업규제 합리화 방안’ 확정) 새로운 시장 등장 및 핵심 경쟁력 변화 민간투자사업 확대 기조 - 민간제안형 사업 증가 예상 8.31 부동산 대책에 따른 주택시장의 실수요자 시장화 주택 및 공공공사 축소 만회 위한 돌파구 : 실버주택, 리모델링 등 신시장 개척 행정중심복합도시, 혁신도시, 기업도시 등 국가균형발전 프로젝트와 용산기지 이전, 뉴타운 사업 등 대규모 기획형 개발사업 증가로 사업관리능력이 핵심 경쟁력으로 부상 해외건설시장에 대한 관심 증대 : 중견 중소업체의 해외진출 확대 논의 증대 / 원-차관공사, ODA(공적개발원조)의 증가 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

건설기업 경영개선 및 체질강화 건설기업 경영과제(2) 건설기술·문화·투명성 건설산업의 투명성 제고 및 부패방지 수익구조의 안정성 강화 : 사업 포트폴리오 다양화 내부자원의 효율화 : 핵심주력 사업 역량 극대화 경영체질의 강화 및 관리효율화 건설기술·문화·투명성 건설산업의 투명성 제고 및 부패방지 건설기술 및 건축기술 선진화를 위한 혁신 ; 건축설계기술발전종합방안(‘06.5) 글로벌 스탠다드 및 건설시장 개방 요구에 대한 대비 신시장 개척 및 경쟁력 제고 사업관리능력, 기획능력, 재원조달능력 네트워크 구축 및 활용의 중요성 증대 위기극복 경영 원가절감 및 생산성 향상 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

2006년 건설투자 3년연속 저성장  건설경기 유지 필요 정책 과제 (1) 2006년 건설투자 3년연속 저성장  건설경기 유지 필요 선행지표 : 건설수주 둔화, 비주거용 건축허가면적 감소 지속 동행지표 : 착공면적 감소, 건설투자 증가율 둔화 : 경제 회복 걸림돌 파급효과 : 건설업 취업자 감소, 서민층 소비 활성화 지장 건설투자 확대 및 효율성제고 방안 제한된 재원을 국가경쟁력 확보할 수 있는 대형국책사업에 집중투자 중단된 대형국책사업의 정상적 시행 : 갈등 및 민원 해소 SOC 예산의 안정적 확보 : 지나친 민간자본 의존도 시정해야 분배 늘리려면 성장필요, 성장위해서는 미래지향적 SOC 선투자 필요 도로 – 인구 천명당 1.9km, OECD 평균(20km)의 1/10 자동차 천대당 6.4km, OECD 평균(30km)의 1/5 4% 이상 경제성장하려면 매년 2~3조원 추가 SOC 투자필요 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK

정책 과제 (2) 시장기능의 정상적 작동 재건축 등의 과도한 공급규제 정상화 실효성 있는 주택공급 제도 기반시설 부담금,개발부담금, 재건축의 규제 등 지나친 공급제한으로 이어지지 않도록 신중할 필요성 8·31 부동산 대책이 장기적으로 시장안정에 기여하기 위해서는 주택공급계획의 실효성 필요 주택공급은 실행까지 장기간 소요로 인해 추진과정의 변수 산재 시장기능의 정상적 작동 1가구 2주택 양도세 중과 완화 공영개발의 과도한 확대 지양 모든 국민이 주택을 보유할 수 없는 상황에서 1가구 2주택에 대해 징벌적 성격의 부과는 과다 현재 공공임대물량은 전체 물량의 2.5%에 불과 1가구 2주택의 사회적 순기능(임대물량확보) 고려해야 지나친 공공부문의 확대는 민간주택시장의 위축을 초래할 가능성 공영개발의 경우 수요자의 니즈에 신속하게 반응하기 어려움 Construction & Economy Research Institute of Korea. All Rights Reserved in CERIK