CM: Agency and at-Risk 2011.10.26 김건웅

1. 개요 미국에서는 19세기 중반 설계분야가 시공으로부터 분리됨. 20세기 중반에는 관리분야가 시공으로부터 분리되면서 전문화되면서 하수급자들이 증가하였음. 민간부문의 발주자들은 관리기능을 갖춘 수급자와 GMP(최대비용보증)를 바탕으로 협상에 의한 실비정산방식을 할 수 있는 수급자들을 선호하게 됨. 그러나 대부분의 공공기관들은 법에 의한 경쟁입찰을 실시해야 했음. 따라서 민간부문의 혜택을 얻기 위해 공공 발주자들은 CMr의 고용을 통해 다수의 하수급자를 경쟁입찰로 선정함.

2. 역사 처음 CM이 제시되었을 때 건설업계의 반은 CM에 대해 긍정적이었고, 나머지 반은 부정적이었음. 20세기 중반 현장 시공업무를 수행하는 하도급자들이 증가하였고, 프로젝트의 성공을 위해 수급자는 육체적인 일보다 관리능력이 필요하게 되었음. 2세기 동안 건설산업은 점점 전문화되고 고도화 되어 CM은 빠르게 발전하였음.

2. 역사 1960년대 후반 인플레이션으로 인해 건설회사들은 많은 난관에 봉착하게 됨. 건설회사들은 물가가 상승하기 전에 완공하는 속도를 증가시킬 필요성을 느끼게 됨. 전문적 서비스로 CMr을 고용함으로써 발주자들은 프로젝트를 빠르게 진행할 수 있었음. 20세기 중반 관리자들이 시공으로부터 분리되기 시작하였고, 일부 건설회사들은 건설관리만을 위한 조직을 만듬.

3. 수급의 전문화 대부분의 조직들, 특히 공공부문에서는 전통적인 자격요건을 기초로 설계자를 선정하였음. 하지만, 수급자는 경쟁입찰을 기초로 수급자를 선정하였음. 설계자와 수급자의 선정과정이 다른 이유는 설계자의 경험이나 지식, 창조성을 명확하게 평가할 수 있는 기준이 불분명 하기 때문임. 대부분의 발주자들은 설계가 완성되기 전에 공사가 착공되기를 원함. 많은 민간부문의 발주자들은 친분관계와 자격요건을 기초로 수급자를 선정하였으며, 설계가 진행되는 동안 수급자들의 조언을 얻어 설계가 완료되기 전에 공사를 시작할 수 있었음.

4. 협상에 의한 수급계약 1950~1970년 미국 내 노동자의 절반은 사무용 건물로 이동하였음. 따라서, 사무용 건축물의 건설수요가 증가하였고, 시행사들은 건물을 지어야 했음. 민간부문 발주자들은 설계가 진행되는 동안 발주자들의 입장에서 신뢰성 있는 비용산정과 관리가 용이하고 예측이 가능한 시공발주방식을 원했음. 또한, 발주자들은 설계초기단계에 대출약정을 받기 위해 신뢰성 있는 공사비 산정이 필요했음. 따라서, 발주자들은 설계하는 동안 기술적인 조언을 제공할 수 있는 수급자를 선호하였음. 설계가 진행됨에 따라 설계자는 ‘담보대출패키지’를 만들었고, 수급자는 비용을 산정하였으며, 시행자는 재정조달의 약속을 얻어냄.

5. Agency CM 공공기관은 민간기업의 혜택을 받기를 원했지만 조달규정 때문에 많은 제약을 받음. 하지만 공공발주자는 수급자들의 역할 중 관리기능만 분리하여 전문용역계약을 할 수 있다고 생각했음. 그러나, 시공서비스를 받는 것이 아니라는 사실을 반영하기 위해 명칭을 바꾸는 것이 중요했음. 따라서, 공공발주자들은 ‘Construction Management’라는 명칭을 생각해냄. 관리자들은 분명히 서비스를 제공하지만, 프로젝트의 시공을 담당하지는 않았음

5. Agency CM CM은 설계하는 동안 조언을 하며, 수급자의 기능적인 역할과 유사하게 여러 전문건설업체의 시공을 위한 입찰을 주관하며, 여러 전문건설업자들을 관리할 수 있었음. 또한, CM회사들은 설계가 완성되기 전에 공사를 시작하기 위해 패스트트랙을 사용하였음. 원래 CM-Agency 는 단순히 CM이라 불렸으나, CM-at-Risk가 출현하면서 Agency라는 접미사가 붙었음.

6. How to do it 선정의 목적은 프로젝트를 위해 합리적인 가격에 최고의 CM을 선정하는 것임. 일반적으로 CM-Agency와 CM-at-Risk의 RFP(Request for Proposal, 입찰제안서)에 공통적으로 포함되는 질문은 다음과 같음. 자격요건 발주자와 유사 프로젝트에 대한 경험 CM, 설계, 엔지니어링에 대한 능력 재정능력 품질관리 및 보증 프로그램 정보의 문서화, 보고 및 의사소통을 위한 관리 시스템 용역비와 실비정산비용 CM은 프로젝트의 시작과 함께 선정하는 것이 가장 이상적임.

7. 용역업무 시공전 업무 예산수립 공사비견적 공정계획 시공성 검토 VE업무 시공도면이 진행되거나 완성에 가까워지면 CM은 수급자들을 사전심사하고 입찰 참가서를 받아 이를 발주자에게 보고함. CM과 설계자, 발주자는 계약조사와 입찰내용을 비교검토하고 입찰자를 선정함.

7. 용역업무 CM은 프로젝트의 입찰되지 않은 부분에 대한 비용견적을 준비해야 함. 일반조건의 예산을 수립하고 예비비를 추가적으로 고려해야 함. 만일 책임형 CM이라면 GMP와 보증채권을 제공하고 수급자와 같은 역할로 공사를 관리해야 함. CM은 발주자의 검토가 가능하도록 비용회계를 관리해야 함. 따라서, 일부 주에는 CM용역을 하기 위해서는 종합건설업 면허가 필요함.

8. 보수조건 CM용역을 위한 보수는 일반적으로 실비정산 또는 총액계약임. 노력을 산정한 비용 인쇄비용 출장비용 회의 및 현장사무소와 같은 직접비 노무비에 따른 간접비와 이윤 CM-at-Risk에서 일반적으로 사용되는 보수구조는 GMP를 포함하는 실비정산 방식임.

9. CM-Agency의 내재된 문제점 단일 프로젝트를 위해 많은 계약을 관리해야 하는 행정적 부담 주공정 수급자가 다른 수급자에게 피해를 입히는 경우, 제3자 법적책임이 발주자에게 귀책 될 수 있음. 전체 프로젝트에 대한 보증된 단일가격의 불확실함.

9. CM-Agency의 내재된 문제점 초기 CM 용역사가 서비스를 제공함에 있어 어떤 제도적 제재도 없었음. 건축가와 엔지니어를 위한 면허조건이 없었음. 또한, 수급자들처럼 건설보증조건도 없었음 종종 전문가 책임보험이 요구되었지만, 책임보험은 획득하기가 쉬었음. 따라서 실력을 갖추지 못한 업체들은 선별시스템을 갖추지 못한 발주자들에 의해 선정되어 나쁜 결과를 초래함. 그러나 최근 CMAA에서 CM인증프로세스를 개발하여 널리 사용되고 있음.

10. CM-at-Risk CM-Agency가 일반화 되면서 많은 수급자들은 새로운 방식의 CM용역이 필요했음. 기존의 CM계약과 구별하기 위해 CM-at-Risk라고 명명함.

11. 절차에 대한 논쟁 CM-Agency와 CM-at-Risk 모두 여러 가지 장점을 가지고 있음. 설계자는 CM의 업무접근방식에 대한 검토를 통해 CM에게 도움을 줄 수 있음.

11. 절차에 대한 논쟁 CM은 계약도서가 완성되는 동안 하수급자들에 대한 입찰을 받을 수 있는데, 이를 통해 리스크를 줄이고 설계에 필요한 유용한 정보를 제공함. 전문수급 계약의 공공발주는 경쟁률이 높아지고 낙찰에 편파성이 없어짐. 모든 하수급자들은 입찰할 수 있는 기회를 가지게 됨. 하수급자들은 각자 최저가 입찰자가 되디 위해 합리적인 가격의 입찰을 하고, 발주자는 이를 통해 최저가 구성이 가능하게 됨. CM은 설계도서가 완성되기 이전이나 패스트트랙 프로젝트의 경우, 업무의 일부를 입찰할 수 있음.

12. CM-Agency vs. CM-at-Risk CM-Agency 계약방식과 CM-at-Risk계약방식 중 어느 것이 뛰어난지에 대한 상당한 논쟁이 있음. CM-at-Risk는 금액을 보장하고 이행보증을 통해 발주자에게 안도감을 제공할 수 있음. CM-Agency는 일반적으로 정의되지 않은 건물에 대한 확정된 가격을 책정한 것이며 만일 일이 잘못 진행되는 경우 비용이 추가된다고 CM-at-Risk는 주장함. CM-Agency는 CM-at-Risk가 종종 GMP가 결정되지 이전에 하수급의 대부분을 입찰할 수 있기 때문에 어떠한 리스크도 없으며, 그러므로 리스크에 대한 많은 수수료를 요구해선 안된다고 주장함. 또한 CM-at-Risk가 발주자, 설계자 또는 제 3자를 통한 감독이 필요하기 때문에 추가적인 비용을 발생시킨다고 주장함.

12. CM-Agency vs. CM-at-Risk CM-at-Risk는 CM-Agency가 공사비 초과와 공기지연 및 품질부실 등에 대한 현실적인 법적책임을 가지고 있지 않다고 주장함. CM-Agency는 발주자와 프로젝트를 수행하는 동안 신뢰관계가 유지되며, 만약 프로젝트가 좋지 않은 방향으로 진행된다면, CM-Agency는 발주자에게 유리한 방향으로 발주자의 이익을 우선시 해야 하는 계약적 의무가 있다고 반박함. CM-Agency는 CM-at-Risk가 현장서류를 관리하는 것은 클레임이 발생할 경우 발주자나 설계자에 대하여 불리하게 활용될 수 있다고 주장함. 대부분의 발주자는 CM-at-Risk가 GMP를 제시하고 계약을 이끄는 것이 CM-Agency의 주장을 능가한다고 생각함. CM-at-Risk를 공공공사에 허용한 주에서는 CM-Agency 프로젝트가 거의 없음.

Thank You~ 이상으로 발표를 마치겠습니다. 감사합니다.