부동산간접투자시장의 현황과 전망 2005년 3월 하나금융경영연구소 양철원

Ⅰ. 부동산간접투자시장이란? Ⅱ. 투자대상과 간접투자제도 - 투자대상 1) 부동산개발시장 2) 부동산임대시장 - 간접투자제도 1) 리츠 2) 부동산펀드 3) 금전신탁(특정금전신탁) 4) (은행)부동산투자신탁(불특정금전신탁) Ⅲ. 향후전망 - 환경변화 - 향후전망

1-1. 부동산간접투자시장이란? 부동산개발시장 부동산임대시장 투자자 (법인 / 개인) 금전 신탁 직접투자 부동산펀드 REITs 부동산개발시장 부동산임대시장 부동산간접투자시장이란 간접투자기구를 통하여 부동산에 투자하는 시장

1-2. 부동산간접투자제도의 변화 2000년 도입 2001년 도입 2004년 도입

1-3. 부동산간접투자시장규모 주 : 2003년 이후 부동산투자신탁시장 규모는 추정자료 자료 : 건설교통부, 한국은행, 각사 사업보고서 등

Ⅰ. 부동산간접투자시장이란? Ⅱ. 투자대상과 간접투자제도 - 투자대상 1) 부동산개발시장 2) 부동산임대시장 - 간접투자제도 1) 리츠 2) 부동산펀드 3) 금전신탁(특정금전신탁) 4) (은행)부동산투자신탁(불특정금전신탁) Ⅲ. 향후전망 - 환경변화 - 향후전망

투자자 2-1. 부동산투자대상의 유형 부동산개발시장 부동산임대시장 주택개발시장 (특히 아파트개발시장) 상업용건축물개발시장 주택임대시장 상업용건축물임대시장 (특히 오피스빌딩시장)

2-2. 부동산투자대상의 규모는? (추정) [주택개발 및 서울오피스빌딩시장규모] 부동산개발시장 부동산임대시장 부동산개발시장 부동산임대시장 (아파트개발사업) (서울3대권역대형빌딩) 타인자본 (Debt) 자기자본 (Equity) 합계 은행 : 7조원 기타 : 1.4조원 은행 : 4조원 부동산펀드 : 1조원 기타 : 16조원(?) 시행사 그룹 : 9조원(?) REITs : 0.5조원 부동산펀드 : 0.2조원 외국자본 : 3조원 기타 : 1.9조원 30조원 대형(Prime) : 14조원 (11층 이상 : 40조원) 주 : 개발시장은 연간(flow) 시장규모, 임대시장은 2004년 잔고 기준(Stock)이며 추정 자료임

2-3. 부동산임대시장(1) [서울지역 오피스빌딩 공급 추이] 도심 기타 강남 여의도 주 : 서울지역 오피스빌딩 공급 자료 : R2 Korea

2-4. 부동산임대시장(2) [서울지역 오피스빌딩 면적 현황] CBD 180만평 YBD 110만평 KBD 190만평 서초구 강남구 송파구 강동구 관악구 동작구 금천구 구로구 영등포구 용산구 성동구 광진구 강서구 양천구 마포구 은평구 서대문구 종로구 노원구 도봉구 강북구 성북구 중구 중랑구 동대문구 YBD 110만평 CBD 180만평 KBD 190만평 주 : 업무용빌딩 11층 이상 기준 자료 : 건설교통부 자료를 재정리

2-5. 부동산임대시장(3) [오피스빌딩 자산가치] 주 : 2004년 서울 3대권역 소재 오피스빌딩 기준 자료 : 11층 이상은 하나금융경영연구소, Prime은 BHPK

2-6. 부동산간접투자의 유형 개요 투자자 리츠(REITs) 부동산펀드 (특정)금전신탁 부동산개발시장 부동산임대시장 (은행, 부동산신탁사) 부동산개발시장 부동산임대시장

2-7. 리츠의 구조 x 투자자 자산관리회사 (AMC) 부동산투자회사 자산보관기관 부동산투자자문회사 투자자산 일반사무수탁회사 (위탁관리REIT or CR REIT) 주주총회,이사회,상근임원 자산보관기관 (은행, 부동산신탁사) 부동산투자자문회사 투자자 법인, 개인 투자자산 부동산(구조조정용부동산) 부동산관련 유가증권 현금 배당 임료 등 투자 위탁수수료 자산보관 투자 의사결정 지원 주 : 위탁관리REITs 및 기업구조조정REITs(CR REITs)의 개념도 x 자산관리회사 (AMC) 자산관리 수수료 일반사무수탁회사 (은행 등) 사무대행 리츠(REITs)란 자금을 모집한 후 부동산등에 투자를 하고 운용수익을 투자자에게 배당하는 주식회사

2-8. 리츠의 종류 및 시장규모 구분 자기관리REITs 위탁관리REITs 기업구조조정REITs 투자대상 회사형태 회사존속 자산구성 모든 부동산 실체회사(상근임직원) 부동산 70% 이상 부동산관련 유가증권 10% 이상 영속 명목회사(비상근) 기업구조조정부동산 유가증권 보유의무 없음 한시적 근거법률 : 부동산투자회사법 종류 : 자기관리리츠(내부형), 위탁관리리츠 및 CR리츠(외부형)가 있음 주요투자대상 : 오피스빌딩 시장규모 : ’05년 1월현재 1조4천여억원(CR리츠)

2-9. 부동산펀드의 구조 부동산펀드 투자자 자산운용회사 수탁회사 or 일반사무관리회사 자산보관기관 투자자산 판매회사 위탁수수료 자산보관 수수료 사무대행 투자자산 부동산, 부동산권리 투자증권, 파생상품, 간접투자증권 등 부동산펀드 (투자신탁 or 투자회사) 배당 임료 등 투자자 법인, 개인 투자 투자 상품판매지원 자산운용 수수료 자산운용회사 판매회사 부동산펀드란 자금을 모집한 후 부동산등에 투자를 하고 운용수익을 투자자에게 배당하는 자산운용업법상 간접투자기구로 투자신탁형 및 투자회사(주식회사)형이 있음

2-10. 부동산펀드의 시장규모 주 : ’04년 6월부터 ’04년 12월까지 (7개월간) 1조2천여억원 판매(부동산에 투자한 특별자산펀드 포함)

2-11. 부동산펀드의 투자대상 [부동산펀드의 주요 투자대상]

2-12. (특정)금전신탁 [금전신탁과 부동산개발사업] 투자자 부동산개발시장 은행 (특정금전신탁) 부동산신탁사 (금전신탁) 토지신탁

2-13. 부동산신탁사의 금전신탁 [토지신탁사업과 금전신탁] 부동산신탁사 개발사업에 개발사업 수행 자금 대출 토지 신탁 금전 위탁자 투자자 투자 배당 개발의뢰 수익배당 사업자금 대여 원리금 상환 개발사업에 자금 대출 개발사업 수행

2-14. (은행)부동산투자신탁의 구조 - 부동산투자신탁이란 투자자로 부터 수탁된 자금을 부동산 등에 투자하여 발생한 수익을투자자에게 배당하는 불특정금전신탁 ’98년 신탁업법 개정으로 도입된 상품으로 2000년부터 상품 발매 - 자산운용 : 주로 부동산개발사업에 직접 대출하거나 유동화증권을 매입하는 형태

2-15. (은행)부동산투자신탁의 시장규모 ‘2000년 상품 발매 후 부동산개발시장 활황에 힘입어 ’01년 및 ’02년 급성장 주 : 수탁잔고 기준, 자료 : 금융감독원 ‘2000년 상품 발매 후 부동산개발시장 활황에 힘입어 ’01년 및 ’02년 급성장 ’04년 간접투자자산운용업법상 부동산펀드(부동산간접투자기구)에 흡수됨에 따라 ’04년 이후 신규상품 발매 중지

Ⅰ. 부동산간접투자시장이란? Ⅱ. 투자대상과 간접투자제도 - 투자대상 1) 부동산개발시장 2) 부동산임대시장 - 간접투자제도 1) 리츠 2) 부동산펀드 3) 금전신탁(특정금전신탁) 4) (은행)부동산투자신탁(불특정금전신탁) Ⅲ. 향후전망 - 환경변화 - 향후전망

[거시환경 변화가 부동산시장에 미치는 영향] 3-1. 경제환경 및 부동산시장 구조 변화 [거시환경 변화가 부동산시장에 미치는 영향] 고령화사회 부동산시장 투명성 제고 저성장저금리 경제구조 - 은행 금리 이상의 기대수익률 + 안정적 + 장기적(배당)인 투자기회를 원하는 수요 확대 - 부동산 직접 투자에 대한 규제(세금) 강화로 새로운 투자 패턴을 원하는 수요 확대 - 부동산 투자 관련 데이터 정비 및 서비스 기관의 질적 제고를 통한 투자의 예측력 제고 부동산개발금융시장의 투자수요 확대 유도 부동산간접투자제도 출현 및 확대 부동산임대시장 투자환경 제고

3-2. 투자주체별 환경변화 [주체별 환경변화에 따른 활성 정도] ~2003년 2004년 2005년 ~ 은 행 비중 축소 3-2. 투자주체별 환경변화 [주체별 환경변화에 따른 활성 정도] 은 행 상호저축은행 보험사 부동산펀드 리츠 부동산신탁사 (금전신탁) 비중 축소 신규 참여 ~2003년 2004년 2005년 ~ 신BIS협약 대비 리스크관리 확대 운용기간 및 수익 mismatching 포토폴리오 집중에 대한 부담 Equity, Mezzanine 등 다양한 투자방법 필요 개발금융 위험 확대 개발금융 경쟁 심화

3-3. 주택사업금융보증도입과 개발금융의 변화 [보증제도와 개발금융시장 변화] Yes Borrower’s Market 보증 적용 보증 비적용 Borrower’s Market Lender’s 은행, 연기금 공제회 등 부동산펀드 보험, 상호저축 은행,공제회 등 대출기관 간 대출경쟁 심화 차주(시행사)간 차입경쟁 심화 대한주택보증 지급보증 대형건설사 시공 건설사의 지급보증 중소건설사 시공 주택사업 300세대 이상 우량건설사 시공 은행 등 대주요건 Yes No

3-4. 상가 분양제도 강화와 개발금융의 변화 [분양제도 강화와 개발금융시장 변화] 상업용부동산개발시장 (시행자 입장) 부동산개발금융시장 (대출기관 입장) 후분양 원칙 분양예측력 저하 분양 리스크 확대 원리금회수 리스크 확대 사업기간 중 매출 발생 시점 지연 선분양 (신탁 or 보증) 수수료 추가 발생 비용 증가 요인 원리금회수 리스크 확대 사업 부도 시 분양대금반환이 원리금회수보다 선순위 공개모집 공개추첨 사전분양 금지 분양 리스크 확대 원리금회수 리스크 확대 수의계약 금지 사전 청약 미확보는 분양 예측력 저하 유도

3-5. 펀드& REITs의 개발사업 투자 완화 REITs 부동산펀드 [간접투자기구와 개발사업] □ 투자규모 - 총 자산의 30% 이내 - 단, 임대주택사업 등은 제한 없음 - PFV출자 형태로 100% 투자 가능 □ 투자 가능한 개발 사업 - 구체적 규제 없음. 상업용 개발 가능 □ 현물출자 - 자본금의 50% 이내 (사모펀드인 경우 제한 없음) - SPC투자 또는 대출 형태로 99%가능 - 사모형으로 수익자 전원 동의 필요 주 : 리츠는 위탁관리부동산투자회사 기준

3-6. 부동산임대시장의 안정 [오피스빌딩 거래 추이] [외국자본의 성격 변화] 주 : 100억원 이상 서울 3대권역 소재 오피스빌딩거래 기준 자료 : SAMS 자료를 바탕으로 하나금융경영연구소 재정리 주 : 장기투자-연기금, 은행 및 보험계펀드, 단기투자-장기투자자 이외의 펀드 자료 : SAMS 자료를 바탕으로 하나금융경영연구소 재정리

3-7. 환경변화와 부동산투자시장 변화 경제환경 구조적 환경변화 및 Issue 파급효과 부동산개발 금융 투자 수요 확대 주택사업금융보증제 도입 개발시장 양분화 risk-return 별 실물투자 확대유도 고령화 상가 분양제도 강화 Project Manager 역할 확대 펀드, REITs 개발사업 투자 부동산간접 투자제도 출현 및 확대 신BIS 협약 적용 예정(은행) 투자성격 다양화 debt →equity 저성장 저금리 재무건전성 강화(저축은행) 투자주체 다변화 금융기관 → 펀드 등 장기투자대상 확대(보험) 부동산 인수금융 투자환경 제고 대형빌딩시장 안정 및 확대 부동산시장 투명성제고 Asset Manager 역할 확대 외국 장기자금 유입 증가 실물투자 확대유도 부동산 운영관련 software역할 확대 투자대상 부동산유형 확대

+ + 3-8. 부동산간접투자시장의 향후 전망 부동산간접투자시장 확대 경제환경 변화 부동산시장 구조 변화 간접투자의 경쟁력 고령화 부동산개발시장 세제 혜택 저성장/저금리 + 투자주체별 변화 + 투자의 전문성 부동산시장 투명화 부동산임대시장 투자자 보호 부동산간접투자시장 확대

끝.