CM 제도 및 활용 방안 이 유 섭 (Ph.D. 수석연구원) 한 국 건 설 기 술 연 구 원

발표순서 CM 개요 1 2 CM 제도의 이해 3 CM 방식 효율적 활용 방안 4 Q & A

Construction Management ARCHITECT CONSTRUCTOR OWNER INTEGRATION USER FACILITIES MANAGER ENGINEER

“How to avoid Construction Headaches” CM방식의 태동배경 “How to avoid Construction Headaches” Edward Davis & Lindsay White, Harvard Business Review, 1973 ☞ “Construction Management”는 비교적 새로운 건설 프로젝트 관리방식이 라기 보다는 건설프로젝트를 효과적으로 관리하고자 하는 노력의 산물 ☞ Getting the right to be aware + CM 방 식 태 동 설계/시공분리방식의 한계 건설산업 환경변화 가격위주의 경쟁체계 - 시공자 관리 서비스 한계 사업참여자간 적대관계 - 빈번한 설계변경, Claim 설계, 시공의 분절 - 발주자 리스크 증대 공기단축 요구 원도급자 역할변화 - 시공자 → 하도급 관리 Phased Construction 확산 합리적인 분쟁 해결책 모색

CM 정의 "Management of Construction" PMI : 사업목표 달성을 위한 경영 및 관리활동 √ 프로젝트 관계자(stakeholders)들의 요구를 만족시킬 수 있도록 √ 프로젝트를 구성하는 제작업의 진행과정에서 √ 체계적인 관리지식, 기술, 도구, 기법 등을 적용하는 일련의 활동 PMI : 사업목표 달성을 위한 경영 및 관리활동 CM은 “보다 효과적인 프로젝트 목표달성”을 위한 신생 패러다임 Team Effort Integration/ Interface Agent of Owner √ 공기, 공사비, 품질에 관한 목표달성을 목적으로 √ 건설사업의 시작에서 부터 완료에 이르기 까지 적용되며 √ 경험과 자격을 따져 선정한 CM회사가 √ 발주자와 계약에 의거 서비스를 제공하고 대가를 받는 계약방식 CMAA : 건설사업 발주 및 계약방식 "Construction Management"

CM 기능 Construction Cost Management Construction Time Management 고객만족(Customer’s Satisfaction) “Not only…working for Client, but also…working WITH Client” Construction Cost Management - within the budget - with economical manner 비용/자원(Cost) Construction Time Management - with or on time planned 시간(Time) Construction Quality Management - satisfy the quality required - with adequate methods 품질(Quality)

♣ CM Tool & Technique ; 공사비분석(Cost Planning) To give the client good value for money - VFM은 단순히 lowest initial capital cost를 의미하는 것이 아니라 품질, 프로젝트 목적의 부합성, 부위/부품의 LCC에 대한 균형성을 의미 To achieve the required balance of expenditure between the various parts of the building - BOE는 발주자 및 설계자의 요구성능에 부합하도록 시설물의 주요 부위 (기초, 골조, 마감, 설비 등)별 균형적인 코스트 계획을 의미함 To keep expenditure within the amount allowed by the client

♣ CM Tool & Technique ; Value Engineering Cost Function VALUE Value Cost(투입비용) Function(요구기능) = 가치향상 방법

♣ CM Tool & Technique ; 시공성 검토(Constructability) ❏ Constructability는 비교적 최근의 전문용어이며, Building Systems를  평가하는 개념임 ❏ Constructability는 VE와 중복되지만, 다음 2가지 특성을 지님    - Evaluation of the design in terms of safety and scheduling as well as quality and costs;    - More proactive than reactive ; designers and contractors work closely together from the outset to determine the building systems  ❏ VE와 Constructability는 파트너링으로 잘 맞물려 있는 연속체     (continuum)로서 이해해야 할 것임

♣ CM Tool & Technique ; Life Cycle Costing Adequate Capital Costs for Quality Design & Construction Reduced Life Cycle Costs Quality of Construction Reduced Life Cycle Costs Minimal Capital Costs

♣ CM Tool & Technique ; 설계/시공 병행실시 Separate Design Construction Phased Phase 1 Phase 2 Phase 3 Fast-Track Overlap among Phase No overlap within each phase Overlap within each phase Phase : foundation, ground floor, repetitive floor etc. High Levels of Coordination & Management

건설사업관리 제도의 이해 설 계 기 획 시 공 유지관리

CM제도 법적근거 건설산업기본법 국가계약법 건설기술관리법 전통적 조달방식으로 관리가 어려운 대형공사 출현 공정·비용·품질 등에 관한 종합적·전문적 관리활동의 요구 건설산업의 고비용·저효율 구조 개선 및 건설사업 효율화 CM업무 위탁근거 마련(97. 8) CM 능력평가 ·공시제도 시행(03. 2) 건설산업기본법 CM을 대형공사 계약방식으로 자리매김 (99. 9) 국가계약법 선진CM기법(VE, EVM) 시행 (00. 3) CM 계약 세부 시행근거 마련 (01.1) 건설기술관리법 주) 건설공사를 계약함에 있어서 계약 목적물의 특성․규모 및 이행기간 등을 고려하여 기획․타당성조사․설계․시공․감독․유지관리 등에 관하여 그 전부 또는 일부를 종합 관리하는 업무를 수행하는 자와 건설사업관리업무에 관한 계약을 체결할 수 있음

CM제도 기본유형 CM 방식의 기본 모델 원하도급 기반 CM for Fee 다중시공자 기반 CM for Fee CM at Risk 발주자 발주자 발주자 CMr CMr 설계자 CMr/GC 설계자 GC 설계자 기존 건설시스템에 큰 부담없이 정착가능 시공업역 구조, 원가산정방식 등 건설관련 제도와 상충 예산/회계제도와 상충 공공 부문 CM 출발점 중장기 발전 모델로 고려 중장기 발전 모델로 고려

CM적용 대상공사 국가계약법(91조의2 건설사업관리계약) 건설기술관리법(제22조의 2 건설사업관리의 시행) 책임감리 등과 같이 의무적용 대상사업을 규정하지 않고, 사업의 특성을 고려하여 발주자가 판단 적용토록 규정 국가계약법(91조의2 건설사업관리계약) - 대형공사(100억 이상 건설공사) 건설기술관리법(제22조의 2 건설사업관리의 시행) - 공항, 철도, 댐, 발전소 및 플랜트 등 대규모 복합공종의 건설공사 - 설계 및 시공관리의 난이도가 높아 특별한 관리가 요구되는 건설공사 - 발주청의 기술인력이 부족하여 원활한 공사관리가 어려운 건설공사 - 기타 발주청이 필요로 하는 건설공사

※ 건설사업관리 업무지침(건교부 건관 58824-656, ’01.8.20) 사업단계별 CM업무범위 사업단계 업무내용 기획단계 기본설계단계 실시설계단계 시공 및 준공단계 시공이후단계 사업관리일반 추가업무 기본업무 - 설계감리 업무 - 책임감리 업무 추가업무 계약관리 사업비관리 공정관리 전문업무 -Cost Planning, VE, 설계 Interface, 클레임/분쟁대응 사업관리 고유영역 품질관리 안전관리 정보/문서관리 추가업무 - PMIS 개발 및 설계, 시공단계에서 특별히 요구하는 업무 ※ 건설사업관리 업무지침(건교부 건관 58824-656, ’01.8.20)

CM 세부 업무내용 ※ 건설기술관리법 제2조제6호 및 제22조 규정에 의한 설계감리, 단계 업   무   내   용 역  할  분  담 발주청 CM 설계자 시공자 사업 관리 착수 건설사업관리 수행계획서 작성 승인 주관 - 건설사업관리 절차서 작성 작업분류체계/사업번호체계 구축 사업정보 축적･관리 및 PMIS운영 협조 CM절차서 등 운영 및 관리 건설공사 참여자간 조정업무 건설사업관리 수행현황 보고 검토 기본 설계 설계자 선정 기본설계 VE 공사비분석 및 개략공사비 검토 설계용역 진행상황 및 기성관리 기본설계 조정 및 연계성 검토 기본설계의 품질관리 단계 업   무   내   용 역  할  분  담 발주청 CM 설계자 시공자 실시 설계 설계자 선정 주관 협조 - 공사 발주계획 수립 승인 실시설계 VE 공사비분석, 공사원가 적정성검토 공정․공사비통합관리계획수립 설계용역 진행상황 및 기성관리 실시설계 조정 및 연계성 검토 검토 실시설계 품질관리 지급자재 조달 및 관리계획 수립 시공자 선정 시공 공정․공사비 성과분석/대책수립 클레임 분석 및 분쟁대응 최종 건설사업관리 보고 ※ 건설기술관리법 제2조제6호 및 제22조 규정에 의한 설계감리, 동법 시행령 제52조의 규정에 의한 책임감리업무 포함

※ 건설사업관리 대가산정기준(건교부 고시 제2001-220호, ’01.8.25) CM 대가 산정기준 건설사업의 특성 및 난이도에 따라 ±10%이내 가감 조정 기본설계 이전단계 및 추가업무에 대해서는 실비계상 공사규모별 책임감리 대비 15-20%, 설계+책임감리 대비 3-7%증가 3.284 2.791 0.373 0.120 2,000 3.514 3.007 0.382 0.125 1,500 3.842 3.318 0.395 0.129 1,000 4.207 3.662 0.411 0.134 700 4.521 3.958 0.425 0.138 500 4.779 4.198 0.439 0.142 400 5.050 4.449 0.455 0.146 300 5.619 4.980 0.482 0.157 200 6.918 6.176 0.561 0.181 100 계 시공단계 실시설계단계 기본설계단계 공사비(억원) ※ 건설사업관리 대가산정기준(건교부 고시 제2001-220호, ’01.8.25)

CM업체 선정절차 ［협상 방식］ ［기술/가격분리 방식］ ［적격심사방식］ 입찰공고 입찰공고 입찰공고 사전자격심사(PQ) (5 -8 업체 선정) 사전자격심사(PQ) (5-8 업체 선정) 사전자격심사(PQ) (5-8 업체 선정) 기술/가격 제안서 제출 기술/가격 제안서 제출 가격 경쟁 기술/가격 종합평가 (70:30) 기술제안서 평가 적격심사 (85점 이상) 가격 평가 (예정가격 이내) 낙찰자 선정 및 계약 가격 협상 (3개 업체 평균금액) 낙찰자 선정 및 계약 낙찰자 선정 및 계약

사전자격심사(PQ) 자격 및 등급, 경력에 따라 평가 CM관련교육 이수시 가점(1점이내) 최근 3년간 유사 시설물에 대한 용역 참여기술자(50) - 책임기술자(25) - 기타 참여기술자(25) 자격 및 등급, 경력에 따라 평가 CM관련교육 이수시 가점(1점이내) 유사용역 또는 공사수행실적(15) 최근 3년간 유사 시설물에 대한 용역 또는 공사수행실적을 공사비로 환산 하여 평가 관련법령에 의한 입찰제한 및 업무정지 를 받은 기간에 따라 평가 자기자본비율, 유동비율 신용도(15) - 입찰제한 및 업무정지(10) - 재정상태 건실도(5) 기술개발 실적(10) 건설신기술, 특허, 실용신안의 유효건수 매출액 대비 기술개발 투자실적 업무중첩도(10) 수행중인 다른 용역 또는 공사와 중복 되는 기간 및 참여정도에 따라 평가

CM수행능력 및 기술제안서 평가 “사전자격심사(PQ) 점수를 환산 발주청 RFP, 과업수행 환경분석의 적정성 참여기술자 및 수행실적 등 (30) “사전자격심사(PQ) 점수를 환산 발주청 RFP, 과업수행 환경분석의 적정성 당해 사업 예상문제점, 대책의 실현가능성 기술제안서 발표내용의 적정성 과업내용 이해도(15) 과업 수행조직(15) 조직체계, 참여인력의 전문성 단계별 인원투입계획의 적정성 설계단계의 과업수행방법의 적정성 시공단계의 과업수행방법의 적정성 과업수행 세부계획(35) 과업수행 지원체계(5) 기술자료, 장비, 소프트웨어 등 과업수행 지원체계의 적정성

CM 능력평가 공시제도 Click!!! www.kiscon.net , www.cmak.or.kr 발주자가 적정한 건설사업관리자를 선정할 수 있도록 정보제공 건설사업관리자의 업무능력 제고 건설사업관리제도 정착을 위한 미비점 보완 일 반 사 항 기 술 능 력 건 전 성 업체명, 면허/등록현황, 건설사업관리주력분야, CM 실적/ CM 유사실적 엔지니어링/설계/시공/감리실적, CM인력보유현황, 재무정보현황, 신용평가내용(임의) 공시기간 : 매년 공시일로부터 익년도 공시이전일 까지 1년간 신청서 제출 : 매년 2월 15일까지 건설사업관리협회에 제출 공시방법 : 협회는 평가결과를 매년 8/31까지 건설산업지식정보시스템에 공시 ※ 근거 : 건설산업기본법 제 23조의2 Click!!! www.kiscon.net , www.cmak.or.kr

CM 수행실적 현황 총 CM 실적 : 총 49개사 119건 1,109 억원 점차 확대될 전망임 - 민간과 공공분야의 비중은 70:30, 민간분야에서 CM이 활발하게 적용

CM 수행실적 현황 공종별/단계별 현황 - 건축 68%, 토목 29%. 기타 3%이며 건축부분의 비중이 높게 나타남

CM발주 동인(Driven Factor) 기획-설계-시공 통합관리 발주자 기술인력의 부족 다수의 계약패키지 종합조정 CM발주 동인 (Driven Factor) 수해복구 등 단기 사업 증폭 기술적 난이도가 높은 공사 경험이 부족한 사업에 대응 재개발 등 복잡한 행정업무 내부 사업관리역량 강화 주요 CM 성과 광진구민회관 무주하천수해복구사업 월드컵경기장(상암동 등) 아파트 재개발사업 등 주요 설계기준 조기확정 및 객관적인 기술검토를 통한 설계/시공 관련 문제의 사전예방 Fast-Track을 통한 공사중단요인 사전대응 및 동절기 중요공정 회피하는 등 적정공정, 안전관리 설계단계 VE, Cost Planning 등을 통한 성능향상 및 예산 절감 PMIS 운영을 통한 발주자/건설사업관리자/시공자 상호 공사정보 공유체계 확립

CM 시범발주 공사(건교부) 발주청 공사명 공사개요 예정가격/낙찰률 부산지방국토 관리청 대의-의령간 도로 확장공사 ▪ 공사규모 :   L=9.5km, B=20m ▪ 총공사비 : 1,378억 ▪ 76개월 ▪ 39억원/31억2천만원          (80.19%) ▪ 신성ENG+대우ENG 익산지방국토 진안-적상간 도로   L=14.5km, B=20m ▪ 총공사비 :1,740억 ▪ 96개월 ▪ 69억6천만원/   45억6천만원(65.49%) ▪ 만영ENG 도로공사 동명휴게소 (중앙고속도로) ▪ 공사규모 : 500평 ▪ 총공사비 : 114억 ▪ 03. 5월 하순 발주예정 주택공사 천안백석지구 아파트 ▪ 공사규모 : 705세대 (84,872m2) ▪ 총공사비 : 854억 ▪12억6천만원/ 12억1천만원(96.17%) ▪ 한국건설관리공사   + ITM 마포용강아파트 리모델링공사 ▪ 공사규모 :60호 (3,570m2) ▪ 총공사비 : 27억 ▪Owner형 CM

CM 발주계획 및 절차 발주계획 수립 입찰공고 1. 표준계약서 사전자격심사(PQ) (5-8 업체 선정) 2. 입찰 유의서 및 유의사항 3. 과업설명서 : 목적, 사업개요, 용역범위 기술/가격 제안서 제출 3. CM 계약조건 4.1 CM 기술용역계약 일반조건 4.2 CM 기술용역계약 특수조건 기술제안서 평가 5. 과업내용서 5.1 설계이전단계 업무 5.2 기본설계단계 업무 5.3 실시설계단계 업무 5.4 시공단계 및 시공이후단계 업무 가격 평가 (예정가격 이내) 낙찰자 선정 및 계약 6. 입찰서 작성지침 및 평가기준 5.1 기술제안서 작성요령 5.2 가격입찰서 작성요령 5.3 CM수행능력 평가항목 및 배점 등 7. CM용역 예정가격 작성

CM방식 효율적 활용방안 SAFETY TIME COST QUALITY

건설사업의 특성과 발주자 여건에 적합한 CM방식 개발 있으나, 건설사업의 기술적 특성, 발주자의 여건, 시설유형 등에 따라 요구되는 CM방식에는 차이가 있으며, 다양한 CM방식의 운영체계 정립 요구 사업특성 소형/저난도 중형/보통난이도 대형/고난도 Owner CM CM at Risk CM for Fee 발주기관 유 형 중앙정부 정부투자기관 지방자치단체 CM for Fee Owner CM CM at Risk 시설유형 철도, 지하철, 항만 상하수도, 경지정리 건축, 단지조성 CM for Fee Owner CM CM at Risk

Program Management방식의 접근 CM 성공요인(2) Program Management방식의 접근 학교시설사업의 종합적 계획/관리와 CM 기능 및 효과를 극대화하기 위해서는 용역형 CM(CM for Fee)을 근간으로 지역 또는 일련의 사업단위를 묶어서 복수 의 사업을 종합 계획/관리하는 Program Management방식의 접근방법론 개발 발주자 발주자 CMR 1공구 2공구 3공구 1공구 2공구 3공구 설 계 자 시 공 자 C M R 설 계 자 시 공 자 C M R 설 계 자 시 공 자 C M R 설 계 자 시 공 자 감 리 설 계 자 시 공 자 감 리 설 계 자 시 공 자 감 리 단위사업(개별공구)의 관리자 책임감리 및 설계감리업무 포함 복합사업(공구전체)의 관리자 책임감리 및 설계감리업무 포함

CM 성공요인(3) 엄격한 기술경쟁을 통한 CM업체 선정 평가기준(Qualification Based Selection)의 개발 기술평가위원회 PQ ※ The Brooks Act.(Public Law 92-582) CM 용역성과가 공사비나 시설물의 생애주기비용을 결정하는데 미치는 영향이 매우 크므로 총사업비에서 용역비의 비중을 고려할 때, 가격경쟁에 의한 용역비 절감보다는 철저한 기술능력 평가에 의해 우수한 업체를 선정하여 건설사업의 효율성을 제고

발주자/CMr의 Partnering체계 확립 CM 은 무형의 지식, 기법, 기술 서비스를 제공한다는 관점에서 발주자의 CM에 대한 인식 및 이해와 CMr에 대한 신뢰가 전제되어야 하며, 상생(相生)의 원리에 기초한 파트너쉽(Partnership) 구축 3 4 7.5 1 2 5 6 7 8 9 10 현재 수준 중요도 발주자의 프로젝트 기획능력 CM에 대한 발주자의 인식 및 이해도 CMr에 대한 발주자의 신뢰도 CMr에 대한 발주자 요구사항 정의 능력 발주자 및 CM의 역할, 책임 , 권한 설정의 적정성 CMr 업무범위 설정의 적정성 CMer평가 및 선정 방법의 적정성 CM대가의 적정성 CMr 사후평가의 적정성 공사참여자 계약 문서체계의 적정성 8.5 3.5

CM 제도 발전 시나리오 CM for Fee w/GC (감리 탄력적 운용) CM for Fee w/GC (감리포함) 감리와의 관계 재정립 (건기법 제22조의5) 설계관행 개선 공사비 결정기준 개선 (국가계약법) 산업구조개선(건산법 등) GMP 및 개산계약 개념 도입 (예산/계약관계법령) CM for Fee w/GC (감리 탄력적 운용) CM for Fee w/GC (감리포함) CM for Fee w/PCs CM at Risk CM for Fee (Fast-Track) CM제도의 출발점 설계/시공 단계 관리기능 통합 대형 복합사업의 Program Mgt. 수요 대응 비용효과 극대화 기반 (GC 관리비절감) 대형 건설회사 Know-how 활용 공기절감 기반

CM은 모든 문제를 해결할 수 있는 만병통치 약임??? 발주자/고객의 요구에 부응하는 하나의 대안일 뿐임 맺음말 CM은 모든 문제를 해결할 수 있는 만병통치 약임??? NO 발주자/고객의 요구에 부응하는 하나의 대안일 뿐임

Q & A 경청해 주셔서 감사합니다.