부동산개발의 기초적 이해

Ⅰ. 부동산개발의 개념 및 특성 부동산개발의 개념 부동산개발의 절차 부동산개발방식의 분류 4. 부동산개발의 특징

1. 부동산개발의 개념 □부동산[ real estate, real property, realty]-토지와 그 정착물[fixture] - 부동성[immobility]에 초점을 두어 우리나라 명칭화함 - Realty : 물리적 실체로서의 부동산 – 자연물로서의 토지와 그 정착물 - Real Property : 권리측면을 강조 – 소유권으로부터 연유되는 모든 법적 권리 - Real Estate : 물리적 부동산 + 권리 - 세가지 용어는 구분 없이 혼용하는 경향 □개발[development, improvement] - 현재상태의 변화, 개량물, 건축물 - 건축[신축], 형질[지목]변경, 토목[SOC], 리모델링[증축, 대수선], 재건축 등 -부가가치[수익, 이익, 이윤, 편익] 창출

□부동산개발에 대한 다양한 정의 부동산에 그 효용가치를 증가시키고 가치를 창출하는 정상적인 경제활동 부동산에 그 효용가치를 증가시키고 가치를 창출하는 정상적인 경제활동 부동산을 하나의 상품으로 하여 부동산의 특성과 시장의 구조 그리고 소비자의 요구수준을 가장 적절하게 반영하여 부동산으로서의 가치와 효용도를 극대화하는 행위 부동산개발이 건물로 구체화되어 끝나지만 개발의 시작은 무형의 아이디어에서 출발한다 토지, 노동, 자본과 같은 생산요소를 결합하여 토지개량물[land improvement]를 생산하는 활동 인간에게 생활, 일, 쇼핑, 레저 등의 공간을 제공하기 위하여 토지를 개량하는 활동 개발[development]은 개발팀의 건설과정을 통해 고객[임차인이나 건물주]이 건축공간을 취득하여 사용할 수 있도록 실현시키는 아이디어이며, 토지, 노동, 자본, 경영, 기업가정신은 이러한 아이디어를 현실화하기 위해 필요한 수단

2. 부동산개발의 절차 □개발과정의 주요 고려사항[고민 사항] 적정한 토지의 선정 토지 매입 협상 및 구조 자기자본 조달 시장 분석 토지이용 : 용도, 규모 상품설계, 적정 용도 개발비용 분석 및 조달 건설비용 조달 자기자본 조달 전과정의 조정 회계처리 공사계약 및 관리 상품 판매 : 분양, 임대 준공 후 관리[임대]방안 자산의 매각 : 시기, 방법

□부동산개발과정 모형 1단계 아이디어 시장수요 분석 및 사업 가능성 확인 법적, 물리적, 재무적 타당성 예비[개괄]검토 관련 전문가와 협의 가설계실시 부지 물색 및 부지 선정 2단계 타당성분석 외부에 시장분석과 타당성 분석 의뢰 타당성 여부 판단 3단계 건설 최종설계 및 시공계약 자금조달, 분양조건결정 인허가과정 회계시스템구축 4단계 부동산마케팅과 관리 운영인력 배치 및 마케팅 준공 및 입주 자산의 경제적 수명연장 및 가치 상승 노력 투자자의 포트폴리오 고려

□부동산개발사업의 절차 – 건설회사 개발사업팀 기획단계 토지접수 토지분석 개발 concept 설정 내외부환경분석 사업화단계 사업아이템 결정 사업규모 결정 사업방법 결정 자금조달 결정 사업타당성 검토 사업계획서 수립 실행단계 사업계획확정 설계 인허가 시공 분양 완성단계 준공 및 입주 정산

□사업화단계 세부 추진절차 사업아이템결정 사업규모 결정 사업방법 결정 자금조달방법 결정 사업타당성 검토 사업계획수립 주택,상가,오피스,오피스텔,복합단지,리조트,SOC 등 1,2,3단계 스크린 후 확정 사업규모 결정 용적률,건폐율,복지비율,감보율,공공시설비율,기부체납 등 공급측면의 규모 결정 수요측면의 규모 사업방법 결정 사업구조:자체,공동,수탁,제안 지분율:도급,지분,이익 확정부 등 마케팅방법:상품,분양(일괄/부분/직영/대행),시기 등 자금조달방법 결정 자본비율(자기/타인),조달방법(분양/펀드),약정금리,상환조건 등 사업타당성 검토 입지측면:최적안(최유효이용)선정,입지분석,상권분석 시장측면:분양가,분양시기,수요분석 등 수익측면:투입비,수입,수익률,금융비용 등 재무측면:IRR,NPV,ROI,투자수익률,레버리지,지분환원 등 사업계획수립 토지주,자본주,건설사,인허가 등

3. 부동산개발 방식의 분류 □ 개발주체 공공개발 : 도시계획사업, 택지개발사업, 지자체 개발 등 민간개발 : 주택건설사업, 재건축, 주상복합, 쇼핑몰 개발 등 제 3섹타 : 공공+민간 □ 분양방식 분양형, 임대분양형, 임대운영형 선분양, 후분양 구분 도심지 사업 관광/레저 사업 선분양방식=투자비 조기회수 방식 아파트,오피스텔,주상복합,상가,회원제스포츠센터 콘도미니엄,골프장,스키장,실버타운,전원주택 임대운영방식=경상수지 확보방식 비즈니스호텔,백화점,할인점,임대형오피스,민간임대아파트 테마파크,관광호텔,청소년수련원,전시관,박물관

□ 자체사업(self-development) : 공공개발, 건설회사, 시행사 -개발사업 전과정을 자체적으로 처리 : 토지매입, 인허가, 시공, 분양, 운영 등 -수십년에 걸친 개발 노하우 확보 -자체 브랜드 사용 -일부 업무 외주(out-sourcing)가능 : 설계/감리, 컨설팅, 분양마케팅 등 -공공개발(토지공사, 주택공사 등), 건설회사, 중견시행사 -조합방식 개발 : 재건축, 재개발, 도시개발법, 토지구획정리사업

□ 시행사와 시공사의 공동개발 : 민간개발사업의 주류 1)시공사의 능력 활용 -공사관리 능력의 보완(직영의 어려움) -자금조달 및 보증능력 -브랜드활용 -인허가 및 민원처리, 분양 등 전체과정 지원 -과거 및 현재도 주요한 개발사업 형태 2)시행사와 시공사의 역할 배분 -시행사 : 토지매입(계약), 인허가㈜, 민원처리, 주계약자, 수익향유 -시공사 : 토지비지원(대여, 보증 등), 인허가 지원, 시공, 공사하자처리 -공동업무 : 분양, 인허가, 계약자 처리 등

□ 시행사와 시공사의 공동개발 : 민간개발사업의 주류 3)시행사와 시공사의 수익배분 관계 -단순도급방식(도급제) -이익배분방식(지분제) : 이익 확정부 개발방식 -분양수익금 배분 방식(분양불) -혼합방식 : 최소 공사비 책정 후 이익발생시 배분 4)시공사+시행사 공동사업형태시 문제점 : 주도권 및 분쟁시 갈등 -브랜드 파워 및 자금조달 능력 : 시공사 > 시행사 -시공사 리스크가 사업이익 배분으로 반영 -시행사와 시공사간 마찰시 시공사 우위 : 공사비 인상(ES, 설변), 사업권 -시공사의 사업권 양수도 사전요구 -중견 시행사의 브랜드, 노하우, 경험, 신용 부족 해결이 과제

1)사회간접자본(SOC : social overhead capital)시설에 대한 민간참여 개발 □ 제 3섹타방식 1)사회간접자본(SOC : social overhead capital)시설에 대한 민간참여 개발 국가 사업주(Sponsor) : 시공자 consortium 협약 출자 : 자본금 수익보전 보증 / 보험 사업시행회사 (Project Company) 대주단 은행(consortium) Syndication loan 이용/통행 건설 보증료 보험료 원리금상환 수요자(이용자) 시공자 이용료(통행료) 건설비 지급신탁계정(escrow account)

-민관합동사업 -토지 현물출자 및 건축자금 출자 방식 -수의계약 입찰방식 2)한국토지공사의 프로젝트 파이낸싱 -민관합동사업 -토지 현물출자 및 건축자금 출자 방식 -수의계약 입찰방식 발기인 프로젝트회사 ●한국토지공사 -Public Developer -토지소유자 토지출자 ■한국토지공사 -택지인허가 -택지조성 ■민간사업자 -건축인허가 -건축시공 ●임대 및 관리 -부동산관리회사로 전환 단지조성과 건축의 연계개발 사업협약체결 ●REITs 전환 ●민간사업자 -Private Developer -시공자/자금조달자 건축자금 출자 ●분양 및 청산

□ 부동산신탁제도에 의한 부동산개발 구입자 (임차인) 디벨로퍼 건설회사 신탁회사 (위탁자 (수탁자) 겸 소유자) 금융기관1 ⑥분양(임대) 구입자 (임차인) ⑦처분대금(임료) ⑩소유권 ③공사발주 토지소유자 디벨로퍼 (위탁자 겸 소유자) 신탁회사 (수탁자) 건설회사 ①신탁 ⑤대금지불 매매 ②수익권증서교부 ⑧배당 ⑨건물인도 신탁재산 (토지,건물) ⑩신탁재산 ⑧상환 ④자금조달 금융기관1 금융기관2 PF(토지비 조달) 토지비 보증

4. 부동산개발(과정,사업)의 일반적 특징 □ 종합예술 : 팀작업으로서의 부동산개발 ◆디벨로퍼(개발사업자 또는 개발업자)와 시행사 ◆자금조달자 : 금융기관, 주자자 ◆건설회사(시공사) ◆설계자, 감리자 ◆토지소유자 ◆시행대행사,분양대행사 ◆부동산중개자 ◆컨설팅회사(시장조사) ◆부동산관리, 운영자 ◆최종수요자(분양계약자) ◆인테리어 회사(모델하우스), 도시계획가, 세무사, 회계사, 변호사 등

□ 분배의 예술 시공사 설계사 토지소유자 개발업자 분양자 임차인 금융기관 투자자 ※개발이익의 배분 1. 비용 : 토지매각이익, 중개수수료, 시공이익, 금리, 수수료, 지분과 이자, 프리미엄, 임대소득 2. 개발이익 : 세금, 지분분배, 각종간접비

민간 디벨로퍼와 부동산개발 부동산개발과 관련된 논쟁 디벨로퍼의 경쟁력 디벨로퍼의 자질

1. 부동산개발과 관련된 논쟁 부동산투기의 온상인가? 부동산개발은 사기, 부동산개발업자는 사기꾼인가? 떼돈을 버는 분야인가? 과학적이고 전문가적인 접근이 필요한가? 창의적인 아이디어가 필요한가?

2. 디벨로퍼의 경쟁력 □ 부동산시장 하향시기의 디벨로퍼의 선택 ◆사업의 보류, 이월 : 선택적 사업 진행 ◆토지의 확보 : 현금확보 후 급매물 취합 ◆보수적 사업 진행 ◆역발상 : 고가상품 개발-위기는 기회인가? ◆새로운 아이디어의 창출 ◆장기적 대응 시스템 구축 : 지구단위계획, 자금유동성, 후분양 □ 영역 확대 및 네트워크 강화

3. 디벨로퍼의 자질 □ 이미지개선 □ 자질 -긍정적, 공격적, 자신감, 승부근성, 높은 역경(逆境)지수 -성공할 수 있는 부동산개발전문가 우수한 능력(건설,금융,마케팅 등 전문성)과 놀라운 정력의 소유자 도덕성과 진실성 : 허장성세 금물, 양심에서 성공으로 재물 관이 정립된 사람 □ Developer -전문가 : 미래지향적이고, 진취적인 전문가 ※Dreamer & Driller -경영자 : 지속적인 혁신성을 가진 경영인 -기업가 : 신뢰성 및 영속성 확보