상업시설 개발 사례

Ⅰ.상업시설의 종류 1. 상업시설의 분류 1) 법 규정에 의한 상업시설의 분류 건축법에 의한 용도별 분류 ⊙ 건축법 제2조, 제14조, 건축법시행령 제14조 ⊙ 제1,2종 근린생활시설 ⊙ 판매시설,의료시설,운동시설,숙박시설,위락시설 관광휴게시설 ⊙ 도매시장,소매시장,상점 유통산업발전법에 의한 분류 ⊙ 법제2조– 대규모점포,임시시장,상점가,전문상가단지 ⊙ 법제2조,시행령제3조 대규모점포의 업태 대규모 점포 : 법 제2조 3항 가. 하나 또는 2 이상의 연접되어 있는 건물안에 하나 또는 여러 개로 나누어 설치 되는 매장일 것 나. 상시 운영되는 매장일 것 다. 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상일 것 할인점 건축법시행령 별표 1제3호 나목 내지 마목 및 동표 제4호의 규정에 의한 근린생활 시설(이하 "근린생활시설"이라 한다)이 설치되는 장소를 제외한 매장면적의 합계 가 3천제곱미터 이상인 점포의 집단으로서 상품을 통상의 소매가격보다 저렴한 가격으로 계속하여 소매하는 점포의 집단 전문점 근린생활시설이 설치되는 장소를 제외한 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 점포의 집단으로서 의류·가전 또는 가정용품 등 특정 품목에 특화한 점포의 집 단 백화점 근린생활시설이 설치되는 장소를 제외한 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 점포의 집단으로서 다양한 상품을 구매할 수 있도록 현대적 판매시설과 소비자 편익시설이 설치된 점포로서 직영의 비율이 30퍼센트 이상인 점포의 집단 쇼핑센터 근린생활시설이 설치되는 장소를 제외한 매장면적의 합계가 3천제곱미터 이상인 점포의 집단으로서 다수의 대규모점포 또는 소매점포와 각종 편의시설이 일체적 으로 설치된 점포로서 직영 또는 임대의 형태로 운영되는 점포의 집단 시장 다수의 점포에 도매업·소매업 및 용역업이 혼재한 형태로 운영되는 점포의 집단 그 밖의 대규모점포 제1호 내지 제5호에 해당하지 아니하는 점포의 집단

2) 편의적 상업시설의 분류 ▣ 현재 우리나라에 나타나고 있는 상업시설의 종류는 다양하나 큰 분류로서 대기업유통회사의 주도하에 운영되는 백화점, 할인점 등과 분양 또는 임대에 의한 재래시장, 복합상가, 근린형 상가,단지내 상가 등으로 편의상 분류할 수 있을 것임. 백화점 ⊙ 다양한 부문(Department)을 가지면서 의류,패션잡화,화장품,가전,식품 가정용품,스포츠용품 등의 제품을 취급하는 대형 소매점 ⊙ 2005년 현재 전국 74 개 백화점이 운영 중임. ⊙ 소매 매출액의 약 15%를 차지하는 것으로 추정됨(약15조원) ⊙ 성장력이 둔화되고 있어 새로운 경쟁력 강화 모색 중임. 할인점 ⊙ 백화점보다 가격이 저렴하고 규모도 작으나 백화점이 취급하는 대부분의 제품을 취급하고 직매입 비중이 80~90% 정도 되는 점포 ⊙ 2005년 현재 전국 347개(3,000㎡이상) 할인점이 운영 중임. ⊙ 소매매출액의 약 20%를 상회함. ⊙ 당분간 확장이 지속될 것이나 업태 변화를 꾀할 것으로 전망됨. 재래시장 ⊙ 1960년대 이후 설립된 전통적인 유통장소로서 다양한 제품 취급 ⊙ 500평~3만평까지 다양하며 일반근린시장부터 전문시장까지 다양 ⊙ 시설낙후,주차공간 협소, 편의시설부족 , 저급상품취급 등에 의해 갈수록 쇠퇴하고 있어 변화가 요구됨. ⊙ 현재 ‘재래시장육성을 위한 특별법’이 제정되어 시행되고 있음.   복합상업 시설 ⊙ 대형복합시설 : 센트럴시티,코엑스몰,롯데월드타운 ⊙ 테마상가 : 특정한 테마를 부여한 상가. 어린이테마,애견테마 등 ⊙ 전문상가 : 전문분야의 관련상품을 집적하여 판매하는 상점의 집적 용산전자상가, 귀금속전문상가,건축자재상가 등 ⊙ 멀티상가 : 다양한 기능을 하는 업종을 하나의 건축물내에 Mix 하여 시너지 효과와 상업시설의 다양성을 추구 근린형상가 ⊙ 노변상가(로드샵) ⊙ 주거집적상가 ⊙ 오피스집적상가 단지내상가 ⊙ 아파트단지내상가 ⊙ 주상복합/오피스텔 상가

2. 상업시설의 도입 형태 1) 상업시설 도입 가능 지역 ⊙ 상업지역 ( 일반상업지역, 중심상업지역, 유통상업지역,근린상업지역) ⊙ 준공업지역 ⊙ 일반주거,준주거,자연녹지,생산녹지 등 – 조례 ⊙ 기타 2) 상업시설 도입 형태 구 분 내 용 독립형 ⊙ 하나의 건물내에 상업시설을 복합하여 도입하는 형태 ⊙ 멀티 기능이 하나의 상업시설 공간내에서 시너지와 보완관계를 형성하며 누적흡인력에 의한 상권의 확대를 목표로 함. ⊙ 대부분의 대형상업시설의 도입형태 쇼핑센터 ⊙ 대규모 단지내에 여러 업태를 Mix 하여 집객력을 높이고 라이프씬에 대응하도록 계획되어 형성되어짐. ⊙ 롯데월드,센트럴시티,코엑스몰,서울역사,용산역사 등 ⊙ 향후 쇼핑센터의 건립이 보다 활성화될 것으로 예상 ⊙ 역사,재래시장,신도시상업시설 등의 쇼핑 센터화 주거/업무 복합형 ⊙ 주상복합상업시설 ⊙ 오피스텔/상업시설복합형태 ⊙ 오피스/상업시설 복합형태 ⊙ 유통단지/산업단지 지원상업시설 호텔/리조트 복합형 ⊙ 호텔복합형 : 도심에서의 비즈니스 호텔등과 상업시설의 복합 → 향후 성장부문이 될 것으로 보임. ⊙ 리조트복합형 : 대형리조트시설과 상업시설의 결합이 증가 → 투자의 일부 조기 회수, 리조트의 사계절화 터미널/역사 ⊙ 터미널복합형 : 버스터미널과 상업시설의 복합 → 센트럴시티,천안/청주/수원/상주 버스터미널 → 향후 수도권 및 지방에서 활발하게 진행될 것으로 보임. ⊙ 역사복합형 :서울역,용산역,영등포역,왕십리역,의정부역,부평역

Ⅱ.상업시설개발 기획실무 1. 상업시설 개발 FLOW 개발 IDEA 구상 기 획 개발여건분석 개발방향설정 1) 일반적 업무 프로세스 개발 IDEA 구상 ⊙ 아이디어 →적정 부지 발굴 ⊙ 부지 → 아이디어 모색 기 획 아이디어를 개념화 하는 단계 ( 구체적 대상존재) 대상부동산을 분석 → 개발 방향 설정 개발여건분석 가능성,잠재력 확인→최유효이용 방안 도출 ⊙ 대지분석 : 용도분석,대지구조분석,가치분석,권리분석 ⊙ 여건분석 : 법규분석,입지분석,상권분석,시장분석 등 개발방향설정 개발여건분석을 종합하고 시사점을 도출하여 개발 방향을 정립 컨셉( CONCEPT) 개발계획수립 ⊙ 건축 및 시설물의 결정 : 설정된 컨셉에 부합 ⊙ 결정된 시설물의 규모 결정 : 건축규모, 도입시설 규모 ⊙ 시설물의 배치계획 : 층/평면별 시설물의 배치 방안 사업추진계획 자금조달계획 마케팅계획 운영관리계획 공사 단계 설계,인허가,철거,시공,완공 마케팅 분양/임대/입주자 모집 등의 진행

개발 환경 MIX 개발 환경 2) 개발 계획의 과제와 여건분석 개발계획의 과제 개발 가능시설 상업시설 개발 Idea ① 용도 : 어떠한 건물을 건축하면 좋은가? ② 내용 : 건물의 내용은 어떠한 것인가? ③ 사업수지 : 사업성은 사업진행에 긍정적인가? 개발 환경 추출 ⊙ 입지분석,상권분석,시장분석,경쟁분석 ⊙ 사업착안점 , 후보사업 도출 ⊙ 도입 가능시설 List 화 MIX 개발 가능시설 상업시설 개발 Idea 도입시설의 확정 3) 컨셉 (CONCEPT) 설정 방 법 발상적 방법 ⊙ 상상,공상,이미지 형성에 의한 개발 컨셉 설정 ⊙ 디즈니랜드, 한국민속촌,하우스텐보스 등 분석적 방법 ⊙ 사업대상지의 조건에 부합하여 개발방향 설정 ⊙ 대부분의 개발 상업시설 개발 환경 토지의 잠재가치 발견 개발주체조건 컨셉 사회적 배경 컨셉의 전개 시설계획/운영계획

2. 도입시설 선정 1) 유통 관련 개념 가. 업태와 업종 나. 유통 구조(분양/임대 관련) 다. 구매관습에 의한 상품의 분류 ⊙ 업태 : 소매점포의 운영형태에 따른 분류 예) 백화점,할인점,전문점,카테고리킬러,양판점 - 업태의 변화, 모방 등에 의해 업태의 형태는 변화 ⊙ 업종 : 상품의 특성에 따른 분류 예) 의류,신발,잡화,가정용품,식료품 등 나. 유통 구조(분양/임대 관련) ⊙ 재고품의 관리 및 반환여부에 따라 직매입과 특정매입이 있음. ⊙ 직매입 : 소매업체가 직접 제품을 매입하여서 진열,판매,재고 관리하며대금을 수금하는 방식 제조업체 또는 벤더로부터 제품 구입. - 할인점, 백화점내 슈퍼, 슈퍼마켓 ⊙ 특정매입 : 유통시설내에 입점업체가 제품을 가지고 와서 진열,판매,재고 관리 하는 매입방식. - 백화점, 할인점내의 테넌트 다. 구매관습에 의한 상품의 분류 ⊙ 편의품(Convenience Goods) : 최소의 구매노력으로 저가격,저관여상품 ⊙ 선매품(Shopping Goods) : 비교 선택하는 상품. 가전,가구,의류 등 ⊙ 전문품(Specialty Goods) : 최대의 구매노력. 브랜드선호도 강함.고급의류 등. 고관여상품 라. 브랜드에 따른 상품 분류 NB(National brand) 일반 유명제품. 전국을 대상으로 함. PB(Private brand) 자사 생산제품 SB(Store brand) 유명제품 + 자사브랜드 GB(Generic brand) 브랜드 없음 마. 기타 기준에 의한 상품의 분류 객층별 분류 남성,여성,아동,YOUNG 용도별 분류 의류,신변잡화,식품,가정용품,문화용품 품목별 분류 바지,구두,스웨터,코트,진 연령별분류 아동,주니어,Young, Missy, Mrs Grade별 분류 Prestige, Better , Volume , Budget TPO별 분류 Home , City , Town, Campus , Office 바. 상품의 폭과 깊이 ⊙ 상품의 폭 : 상권확대와 관련되어 있음. ⊙ 상품의 깊이 : 고객 만족도와 연관

2) 국내 상업시설의 변화 동향 가. 복합화 증가 ◈ 할인점 + 복합상가의 결합 증가 ◈ 멀티플렉스 + 복합상가의 결합 증가 ⊙ 개발회사 : 사업의 리스크 감소, 초기 사업추진자금 확보 가능, 대형테넌트 도입에 따른 개발사업으로서의 안정성 확보로 외부 신뢰성 증대. 자금조달 용이 ⊙ 할인점 : 도심입지 확보가 어렵기 때문에 복합상가내에 진출하고 다른 도입시설과의 시너지 효과로 상권 형성 용이. 인허가 절차 부담 감소 ◈ 멀티플렉스 + 복합상가의 결합 증가 ⊙ 개발회사 : 시네마의 집객력 확보. 상업시설 컨셉의 확장 가능 (어뮤즈먼트 기능 강화) 단,대부분 임대차 관계로 인하여 다른 매장의 분양가 상승을 유발. ⊙ 멀티플렉스: 복합에 의해 초기 투자비 감소. 도심입지에 입점 가능.브랜드력 강화 ◈ 카테고리 킬러시장의 확장 ⊙ 누적효과에 의한 집객력 증대, 상권확장 ⊙ 가치소비에 의한 전문용품에 대한 수요 증가 ⊙ 단, 카테고리 킬러시장의 단독 도입은 갈수록 힘들어지는 경향을 가짐 (예) 토이저러스) ◈ 백화점,할인점의 쇼핑센터화 ⊙ 경쟁력 강화 :백화점은 할인점 및 복합상가의 일부기능을, 할인점은 백화점 기능의 일부를 도입 ⊙ 백화점 내 시네마 도입 증가, 식음시설 확충, 문화시설 확충 ⊙ 할인점 : 식료품 중심에서 의류,잡화 매장 확대. 시네마 등 테넌트 믹스 증가 카테고리킬러형 소매업체 도입, 게임센터 도입 증가 나. 상업시설의 규모 확대 ◈ 복합화에 의한 상업시설 규모 확대 ⊙ 백화점 등 : 타운 등으로 군을 형성 ( 규모 확장, 다양한 멀티 시설 도입) ⊙ One-Stop- Shopping → Life Scene 대응형 상업시설로 변모 ⊙ 상업시설내에 테마파크의 일부 시설 및 기능을 도입 ◈ 대형개발계획에 의한 상업단지 조성 ⊙ 도시계획시설과 상업시설의 결합 증가 : 역사/버스터미널 + 상업시설 ⊙ 행정도시,산업도시 등의 신도시개발의 경우 계획적인 대형상업타운 형성 ⊙ 공장이적지,학교이적지 등의 개발

3) 도입시설의 전제조건적 고려 사항 가. 부지 여건 나. 건축물의 형태 (Mall 형) (Tower 형) (Street 형) ⊙ 부지면적, 개발면적 → 개발규모 결정 ⊙ 용도지역,지구 → 개발규모와 개발용도를 결정. 도입시설의 내용 한정 ⊙ 부지의 위치 등 → 도심 또는 도시외곽지역 여부에 따라 도입시설의 성격 차별화 ⊙ 주변 여건 등 → 주변 상권 형성 또는 지역 특성 등에 도입시설의 일부가 제한될 수 있음. 나. 건축물의 형태 ⊙ 상가의 건축적 구성 형태 : Mall 형 , 타워형 , 스트리트형 ⊙ 대지조건 등에 의하여 건축물 형태를 결정함. 건축구성 형태의 복합화 가능 ⊙ 지가 상승 등에 의하여 몰형 또는 타워형 증가 (Mall 형) (Tower 형) (Street 형) 다. 상권규모와 경쟁상황 ⊙ 상권규모 : 총량적 상권규모 특성(인구,가구수,소득수준 등) 및 수요의 잠재력 ⊙ 경쟁상황 : 대형소매업체 , 대형 테넌트의 도입 현황 등. 미래 도입예정시설 ⊙ 주변 지역의 도시계획 , 개발 계획 등 라. 운영관리 방침 ⊙ 개발사업자의 운영 및 관리 방향 ⊙ 직영 또는 임대 : 초기 투자자금 조달이 중요하며 총 투자금액도 직접적 영향을 미침. ⊙ 분양 : 가격,점포의 규모 등 분양성이 용이한 상품 개발 중요 마. 자금조달 계획

개발사업 4) 도입시설의 선정 방향 가. 컨셉의 구현 컨셉 건축형태 , 도입시설에 전개 나. 각 부문과의 조화 사업성 집 객 ⊙ 건축형태는 컨셉구현 방향으로 창조성이 요구됨 ⊙ 도입업종은 적극적으로는 컨셉을 구현하는 방향이 되어야 하고 소극적으로는 컨셉에 저촉되지 않아야 함. 예) 엔터테인먼트 쇼핑몰에 ‘학원’ 등을 도입하는 것은 컨셉에 저촉 됨. 나. 각 부문과의 조화 사업성 개발사업 집 객 차별성 다. 도입시설 선정 Flow 사업성확보 Anchor 테넌트 선정 컨셉에 부합 컨셉 구현 Sub-Anchor 테넌트 선정 업종 보완 주요 테넌트 선정 편의성 보완 필수/편의 테넌트 선정

도입가능시설 List 각 테넌트 상권조사,경쟁분석,시장성분석 타당성 검토 도입시설 결정 5) ANCHOR 테넌트 선정 가. Anchor 테넌트 가능시설 업태/업종 집객력 파급효과 사업성 비 고 백화점 ⊙ ⃝ ∆ 분양/임대 할인점 브랜드아울렛 카테고리킬러 멀티플렉스 X 임대 대형서점 스포츠센터 호텔 분양/위탁 나. 개발규모별 Anchor 테넌트 ◈ 대규모 상업시설 ⊙ Anchor 테넌트 : 백화점,할인점,호텔 ,브랜드아울렛,시네마 ⊙ Sub 테넌트 : 대형서점,스포츠센터,시네마 ◈ 중규모 상업시설 ⊙ Anchor 테넌트 : SSM , 브랜드아울렛 , 카테고리킬러,시네마 ⊙ Sub 테넌트 : 서점,스포츠센터,시네마,패밀리레스토랑 ◈ 소규모 상업시설 ⊙ Anchor 테넌트 : SSM , 서점,스포츠센터,패밀리레스토랑 ⊙ Sub 테넌트 : 패스트푸드 , 대형헤어샵 , 나이트클럽 다. Anchor 테넌트 대안 도출 도입가능시설 List 각 테넌트 상권조사,경쟁분석,시장성분석 타당성 검토 도입시설 결정

5) 기타 테넌트 Mix 가. Sub or 보완업종 도입 ◈ 사업성 측면에서의 보완 ◈ 컨셉을 강화 또는 보완 ⊙ Anchor 테넌트가 사업성이 적을 경우 → 사업성이 양호한 테넌트를 도입한다. ⊙ Anchor 테넌트가 사업성이 좋을 경우 → 앵커 테넌트의 성격을 확장, 강화 시킬 수 있는 업종 상업시설의 멀티기능을 향상시킬 수 있는 업종 ◈ 컨셉을 강화 또는 보완 ⊙ Anchor 테넌트의 컨셉 성격이 약할 경우 → 컨셉성격을 강화하는 시설을 도입한다. ⊙ Anchor 테넌트의 컨셉 성격이 강할 경우 → 집객 강화 및 상권확장을 꾀할 수 있는 업종 고객의 편의성을 증대시킬 수 있는 업종을 도입 ◈ 주요 테넌트를 보완 ⊙ 주요 테넌트의 성격과 기능을 강화시키고 상호시너지 효과를 유발할 수 있는 업종의 도입 ⊙ 예) 시네마가 도입될 경우 → 게임센터 등은 시네마의 엔터테인먼트 성격을 강화하고 푸드코트 및 스넥의 도입은 편의성을 증대시킴. 예) 할인점이 도입될 경우 → 식품 매장 등은 할인점과 충돌. 상업시설의 규모가 대형일 경우 편의점 등은 고객의 편의성을 위하여 도입 가능. 나. 그 외의 테넌트 Mix ◈ 상권의 성격에 따른 테넌트 Mix ⊙ 근린상권 → 편의품 및 근린생활 위주의 업종 도입 ⊙ 지역상권 → 생활밀착형 업종 및 구색의 망라성 확보 ⊙ 도심상권 → 상품 구색의 깊이와 폭의 확대. 전문점의 도입 ◈ 대형복합상업시설의 경우 필수 Mix 업종 ⊙ 판매 : 편의점 or 매점,약국,베이커리 ⊙ 서비스시설 : 은행(ATM),헤어샵,수선실,커피샵,패스트푸드,스넥 등 식음 ⊙ 기타 : 우체국 또는 민원센터 등은 필요시 도입 가능 ◈ 기타 하드웨어적 시설 Mix ⊙ 어메너티 : 분수대 , 광장 , 휴게장소 , 보이드(Void) , 전광판 ⊙ 기타 : 어트랙션 등의 시설도 일부 도입 가능할 경우 있음.

3. 도입시설 배치 계획 1) 도입시설의 배치 계획 가. 배치계획 순서 Vertical Plan Floor Plan 건축물의 층별 배치 전략 : 거시적인 도입시설의 배치 Floor Plan 각 층별 도입 시설군 배치 : 층별 구체적 도입시설 배치 Floor Zoning 각각의 층 내부에 있어서 업종군의 배치 Layout 이동동선,출입구, 개별점포 각각을 배치 나. 배치 개요 ⊙ 목적형 시설 : 상층부 , 층 내부에서는 안쪽으로 배치. 매장규모는 비교적 큼 ⊙ 적응형 시설 : 입구,동선 주변. 주로 저층부에 배치 ⊙ 대규모시설 : 사업성이 낮은 대규모 시설은 상층부 배치 ⊙ 연관시설 : 상호 밀접한 관련이 있는 업종군은 동일층내에 배치 다. 사 례

2) 건축 기본 시설의 배치 계획 가. 교통 / 주차 시설 나. 주/부 출입구 다. 천장고 라. 코어(Core) ⊙ 주차시설의 중요성 : 고객을 흡인할 수 있는 필수요건으로 부각 ⊙ 주차램프 등 : 지하층이 주차장일 경우 주차램프의 위치에 따라 엘리베이터,에스컬레이터 등 상부의 이동수단의 위치와 구조가 좌우됨. 따라서 초기 교통영향평가 등을 진행할 경우 부지의 형태나 주출입구 , 고객 동선흐름을 감안하여 배치하여야 함. 나. 주/부 출입구 ⊙ 외부로부터 상업시설 내부로 진입을 유도하는 주요 시설이며 가시성이 높고 접근성이 용이한 지점에 주출입구를 설치하도록 함. ⊙ 부출입구의 경우 건물의 후방쪽은 많이 필요하지 않으나 전면 또는 측면부의 도로 접촉 부분은 30~50m 간격으로 부출입구를 설치하도록 함. 다. 천장고 ⊙ 1층의 경우 : 4.0~4.5 m 천장고 확보. 층면적이 넓을수록 개방감을 확보하기 위하여 천장고를 높이도록 하고 면적이 아주 큰 경우 보이드 등으로 처리 가능 ⊙ 기타 층의 경우 : 3.0~3.5m 이상 확보토록 함. 라. 코어(Core) ⊙ 점포안쪽 또는 후방 : 공조실,E/V, 계단 등. 공조실의 윈도우 전면 배치 피함 ⊙ 보이드(Void) :상업시설의 개방감과 쾌적함을 향상시키며 층간의 심리적 간격을 완화 시키는 작용을 하며 다양한 테마 요소 도입 가능. ⊙ 승강설비 : E/C , E/V 등. 에스컬레이터 : 폭이 60,90,120cm 등 다양 ⊙ 선큰 : 지하의 접근성을 쾌적성을 향상시킴. 단 주출입구 주변에 위치할 경우 상업시설 전체의 장애물로 될 가능성 주의 ⊙ 기둥 Span : 기둥 Span 간격은 매장계획,주차계획과 밀접한 관련이 있음. 마. 특수한 시설 ⊙ 시네마 , 극장 ,공연장 ⊙ 스포츠센터, 골프연습장 ⊙ 아이스링크장 ⊙ 나이트클럽 ⊙ 웨딩홀 / 연회장

3) LAYOUT 계획 가. Layout 의 종류 [그리드형] [자유통행형] [귀갑형] ⊙ 그리드(Grid)형 : 통로가 경제적이며 동선이 명쾌한 반면 층면적이 증가할수록 단조롭게 됨. 매장규모가 작을 경우 적용. 주로 할인점,슈퍼마켓,편의점 등 ⊙ 자유통행(Free-Flow)형 :획일성을 탈피하고 배치형식이 비교적 자유로움. 주로 백화점 ⊙ 귀갑형(뷰티크형) : 주통로를 환상으로 잡고 카테고리별 상품 배치. 전문점 [그리드형] [자유통행형] [귀갑형] (그림1. 할인점) (그림2. S백화점) (그림3. G백화점) (그림4. G백화점)

나. 매장 계획 ◈ 동선 ◈ 매장의 폭과 깊이 ◈ 필수 서비스 시설 배치 ◈ 매장 배치 방법 ⊙ 주동선 : 2.7~3.0 m 이상 , 부동선 : 1.8~2.4 m 확보 ⊙ Layout 의 종류에 따라 우선 주동선을 확보한 후 부동선 획정(통상 부동선간 간격은 15m내외) ◈ 매장의 폭과 깊이 ⊙ 아래 매장의 규모는 임의적 기준이며 판매시설이냐,서비스매장이냐 또는 아일랜드 매장 등의 여부에 따라 다르며 각 업종별로 요구하는 구체적 기준을 파악하여야 함. ⊙ 벽면 매장 : 매장의 폭은 4m 이상 확보 , 깊이는 5~6m 이내 ⊙ 스트리트매장 : 매장의 폭은 6m 확보, 깊이는 10m 이내 ⊙ 아일랜드 매장 : 매장의 폭은 4m 이상 확보 , 깊이는 4~5m 이내 ⊙ 푸드코트 : 전면의 가로 넓이의 폭을 최소한 3m 이상 확보토록 함. ◈ 필수 서비스 시설 배치 ⊙ F/R (피팅룸 ), 창고 , 직원휴게시설 ⊙ 자동판매기,공중전화,ATM 기 설치장소,매점 ⊙ 방송실,물품보관실,휴게실,수선실,수유실,안내소,관리사무소,옥상정원 ◈ 매장 배치 방법 ⊙ Vertical Plan : 거시적인 측면에서 주요 테넌트와 시설을 정하고 개발 규모를 확정 ① 개발 Volume 검토 : 개략적인 개발규모, 층수 ,바닥면적, 주차장 등의 Master Plan 수립 ② 도입시설 검토 : Anchor 테넌트, Sub 테넌트, 주요 업종군 , 편의시설 등을 개발규모에 맞게 층수별 검토 ③ 수직개발이 아닌 수평개발의 경우에는 건물별,동별 Plan 수립 ⊙ Floor Plan ① 시설별 특성에 의한 배치 : 목적시설은 고층부에, 적응시설은 저층부에 배치한다. ② 시설별 면적에 의한 배치 : 대형면적을 요하는 테넌트는 고층 또는 지하층에 배치하고 소규모 면적을 요하는 테넌트는 저층부에 배치한다. ③ 고객 체류 시간에 의한 배치 : 시간 체험형 또는 장시간 소요형은 고층부에 배치한다. ⊙ Floor Zoning/ Layout ① 시설별 특성에 의한 배치 : 목적시설은 내부 안쪽에, 적응시설은 동선 주변 또는 출입구 주변에 배치한다. ② 시설별 면적에 의한 배치 : 대형면적을 요하는 테넌트는 내부 안쪽에, 소규모 면적은 동선 가까이에 배치한다. ③ 상품의 특성에 의한 배치 : 편의품은 동선 또는 출입구 주변에, 선매품 또는 전문품은 내부 안쪽에 배치한다. ④ 시설군에 의한 배치 : 상호 보완 또는 연계 업종간의 시설은 인접하여 배치하고 상호 배치되는 성격의 업종은 분리한다.

Ⅲ.상업시설 사례 1. 상업시설 레이아웃 사례 1) 사례 1 2) 사례 2 ⊙ 지상 1층 레이아웃 ⊙ 바닥면적 : 약 890평 ( 레이아웃공간) ⊙ A : 버스터미널 대합실 공간 ⊙ B : 승하차장 ⊙ D : 주출입구 ⊙ C,E : 부출입구 2) 사례 2 ⊙ 지상 1층 레이아웃 ( 잡화 및 근린시설) ⊙ 바닥면적 : 약 1,750평 (레이아웃공간) ⊙ H : 할인점 하역 공간

1) 사례 3 ( 마포 00 주상복합 ) 지하1층 지상1층 ⊙ 상업시설 면적 : 약 2,500평 ( 분양면적 기준 . 전용율 약 52~54%) ⊙ 아파트 및 오피스텔 : 약 1,300여세대 거주 예상 인원 : 약 5,000명) ⊙ 지하1층 : 스포츠센터&사우나 , 슈퍼마켓